基于特征價(jià)格理論的青島市地鐵項(xiàng)目對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的研究.pdf

1、隨著城市的快速發(fā)展，交通擁擠、城市環(huán)境污染等問(wèn)題已成為阻礙城市發(fā)展的重要因素，而地鐵等城市軌道交通的出現(xiàn)有效地緩解了交通的擁堵，改善城市交通的便利性，許多發(fā)展較快大中型城市也已經(jīng)加快城市軌道交通建設(shè)的步伐。城市軌道交通影響著城市形態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，可以促使形成一定的空間效應(yīng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，因此城市軌道交通項(xiàng)目對(duì)周邊房地產(chǎn)的影響已成為受專家學(xué)者關(guān)注的熱門話題，也是房地產(chǎn)開發(fā)商、普通消費(fèi)者和政府部門所關(guān)注的焦點(diǎn)。本文基于特征價(jià)格理論，嘗試

2、以在建的青島市地鐵項(xiàng)目M3線為研究對(duì)象，運(yùn)用回歸的分析方法，建立M3線與周邊住宅項(xiàng)目的特征價(jià)格模型，分析地鐵項(xiàng)目對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響。
　　本文首先在對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究成果的總結(jié)基礎(chǔ)上，分析了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)方法和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，同時(shí)梳理了特征價(jià)格理論的基本內(nèi)容，重大項(xiàng)目的特性以及城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)的影響機(jī)理，為后文奠定了理論基礎(chǔ)。
　　其次，以青島市地鐵項(xiàng)目為背景，篩選出用于回歸

3、分析的特征變量，并采用不同的方法對(duì)各個(gè)特征變量進(jìn)行賦值量化，為本文的主體計(jì)算做準(zhǔn)備。作為本文的研究重點(diǎn)，最終選取青島市地鐵項(xiàng)目M3線周邊29個(gè)住宅項(xiàng)目526個(gè)單元樣本，根據(jù)以上所選取的特征變量進(jìn)行具體賦值，以單價(jià)為被解釋變量，選用線性和左邊半對(duì)數(shù)兩種函數(shù)形式，通過(guò)回歸得出青島市地鐵項(xiàng)目沿線住宅項(xiàng)目的特征價(jià)格模型，并對(duì)模型進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)。通過(guò)模型分析和資料的類比分析得出以下三個(gè)主要結(jié)論：
　　(1)青島市地鐵項(xiàng)目M3線對(duì)周

4、邊住宅價(jià)格的影響的最大半徑為2000m；
　　(2)在影響半徑范圍內(nèi)，地鐵項(xiàng)目對(duì)周邊住宅的價(jià)格產(chǎn)生正面影響即增值效應(yīng)，平均增值為11.97％。
　　(3)M3線處于正在施工的階段，但從項(xiàng)目獲批之日起，對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響已經(jīng)產(chǎn)生。住宅的平均價(jià)格，比地鐵項(xiàng)目未啟動(dòng)時(shí)高出587元/平方米。
　　最后，總結(jié)本文結(jié)論，發(fā)現(xiàn)論文的不足并提出展望。同時(shí)，根據(jù)本次研究結(jié)果，提出三點(diǎn)政策性建議：建立城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)機(jī)制，完