基于特征價格理論的住宅宗地價格影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、近年來，隨著國有土地有償使用制度改革的深入，我國的城市土地市場不斷發(fā)展和完善，已經成為社會主義市場經濟體系的一個重要組成部分。土地價格是反映土地資源稀缺程度和市場供需狀況的關鍵指標，在土地資源的配置過程中發(fā)揮著重要作用，業(yè)已成為理論界研究的熱點問題。住宅用地價格由于與商品住房價格息息相關，更是受到了廣泛的關注。研究住宅用地價格的影響因素及其影響機制，有助于政府提高地價管理水平，并為其制定土地供應政策、布局城市基礎設施提供科學的依據(jù)，也可

2、以為開發(fā)商進行房地產投資決策提供有用的信息。特征價格(hedonic price)理論在房地產價格領域有著廣泛的應用，是研究房地產價格微觀影響因素和編制房地產價格指數(shù)的一種重要方法。我國學者較少將其應用于住宅宗地價格影響因素的研究。
　　 本文以城市土地市場化程度較高的南京市為實證研究對象，在系統(tǒng)梳理住宅用地價格影響因素的基礎上，選取南京市主城區(qū)2003-2009年間出讓的純住宅用地作為研究樣本，構建了城市住宅宗地的特征價格模型

3、，在此基礎上探討了住宅宗地價格的影響因素及其影響機制。主要結論包括：⑴地塊面積、容積率，建筑密度和綠化率等地塊因素，城市中心可達性、地塊周邊公共交通狀況等區(qū)位因素，三級甲等醫(yī)院可達性和省級實驗小學可達性等鄰里因素對南京市住宅宗地價格具有顯著影響。地塊面積越大，綠化率越高，城市中心可達性、三級甲等醫(yī)院可達性、省級實驗小學可達性、地塊周邊公共交通狀況越好，單位面積地價和樓面地價越高；建筑密度越大，單位面積地價和樓面地價越低。容積率越高，單位

4、面積地價越高，樓面地價越低。⑵2007年、2008年、2009年南京市的均質住宅宗地(具有完全相同的個別特征、區(qū)位特征和鄰里特征的住宅宗地)價格比2003年分別上漲了119.4％、100.7％、137.9％。由此計算出2007年-2009年南京市均質住宅宗地價格的環(huán)比增長率分別為40.2％、-8.6％、18.5％。⑶在構建住宅用地特征價格模型的過程中，發(fā)現(xiàn)高中可達性變量顯著性水平低、其系數(shù)的經濟意義不合理，而省級實驗小學可達性、三級甲等