基于特征價(jià)格模型的城市住宅租賃價(jià)格影響因素及空間差異研究——以重慶主城區(qū)為例.pdf

1、一個(gè)成熟的住房體系由住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)以及住房保障組成，而住房租賃市場(chǎng)一直是我國(guó)住房體系的發(fā)展短板，隨著國(guó)家住房租賃政策的相繼出臺(tái)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由增量向存量的轉(zhuǎn)變，使得住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展逐漸引起國(guó)家和社會(huì)投資者的重視。因此本文選取與住房租賃市場(chǎng)息息相關(guān)的住宅租賃價(jià)格進(jìn)行深入研究，從統(tǒng)計(jì)分析和空間分析角度，通過(guò)特征價(jià)格模型和空間分析方法探索住宅租賃價(jià)格影響因素及租金空間分布特征。
　　本文首先從住宅租賃市場(chǎng)研究背景出發(fā)

2、，分析住宅租賃市場(chǎng)的政策力度和市場(chǎng)需求。通過(guò)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)總結(jié)，從理論和方法上梳理特征價(jià)格模型的研究現(xiàn)狀。然后通過(guò)概念界定、特征價(jià)格模型理論分析進(jìn)一步明確研究對(duì)象和研究方法。通過(guò)重慶市住宅租賃市場(chǎng)分析、特征變量文獻(xiàn)總結(jié)以及專(zhuān)家訪談確定18個(gè)住宅租賃價(jià)格特征變量。最后以半年期重慶市主城區(qū)內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)1461組樣本數(shù)據(jù)為研究樣本，綜合統(tǒng)一市場(chǎng)和細(xì)分市場(chǎng)兩方面考量構(gòu)建特征價(jià)格模型，以模型為依據(jù)詳細(xì)分析研究區(qū)域內(nèi)住宅租賃價(jià)格的特點(diǎn)及其影響因素。在文章

3、最后將普通租金克里金插值圖與空間因子緩沖區(qū)進(jìn)行疊加分析，從空間可視化視角分析住房租賃價(jià)格空間分布特征。主要研究結(jié)論如下：
　　①統(tǒng)一市場(chǎng)下的特征模型結(jié)果，在5%顯著水平下，距離、房齡與租金呈負(fù)相關(guān)。輕軌站、建筑類(lèi)型、面積、裝修、物業(yè)類(lèi)型、商業(yè)、物業(yè)管理以及景觀環(huán)境呈正相關(guān)。
　　②細(xì)分市場(chǎng)下的特征模型結(jié)果，重慶市住宅租賃市場(chǎng)中存在按行政區(qū)域劃分的若干細(xì)分市場(chǎng)，各個(gè)區(qū)域都呈現(xiàn)出不同的租金特征。租金特征與各區(qū)的規(guī)劃布局、租金屬性