住宅特征價(jià)格實(shí)證研究——以南寧市為例.pdf

1、近年來(lái)，房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，及時(shí)充分掌握房?jī)r(jià)信息及其變化規(guī)律，有利于引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。然而住宅作為典型的異質(zhì)性產(chǎn)品，給住宅價(jià)格研究帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。本文采用特征價(jià)格法對(duì)南寧市住宅市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，構(gòu)建出適合南寧市住宅市場(chǎng)的特征價(jià)格模型，并據(jù)此分析南寧市住宅的特征價(jià)格及其影響因素。特征價(jià)格模型(HedonicPriceModel)將住宅看作是由一系列特征因素構(gòu)成的異質(zhì)性產(chǎn)品，以消費(fèi)者偏好和效用作為研究基礎(chǔ)，利用現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)工

2、具對(duì)影響住宅價(jià)格的各項(xiàng)特征因素進(jìn)行實(shí)證分析。該方法具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)時(shí)性，是一種可以衡量外部性的科學(xué)計(jì)量工具。
　　 通過(guò)特征變量的文獻(xiàn)總結(jié)和南寧市住宅市場(chǎng)具體情況的結(jié)合，建立了包括建筑面積、住宅年齡、裝修程度、所在樓層、公交線路、CBD距離、邕江距離、自然環(huán)境、生活配套、教育配套、小區(qū)環(huán)境、鄰近大學(xué)、品牌特征為自變量及住宅價(jià)格為因變量的特征變量體系。并通過(guò)spss18.0軟件對(duì)630組來(lái)自南寧市2010年10月至2011年3

3、月的住宅樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，選取對(duì)數(shù)形式為最合適的模型形式，構(gòu)建了相應(yīng)的南寧市住宅特征價(jià)格模型。然后通過(guò)模型的檢驗(yàn)結(jié)果剔除了公交線路、教育配套、鄰近大學(xué)這三個(gè)不符合要求的特征因素，建立了對(duì)南寧市住宅價(jià)格有顯著影響的特征體系。研究證明小區(qū)環(huán)境對(duì)南寧市住宅價(jià)格的影響最為顯著，CBD距離次之，同屬于第一類影響因素，即對(duì)住宅價(jià)格有最大貢獻(xiàn)的一類特征。而生活配套、自然環(huán)境、住宅年齡、品牌特征、邕江距離、所在樓層、裝修程度、建筑面積則依次序按特征

4、數(shù)量的大小對(duì)住宅價(jià)格有相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
　　 最后選取A項(xiàng)目作為實(shí)證研究對(duì)象，測(cè)算了該項(xiàng)目的住宅特征價(jià)格，并證實(shí)了特征價(jià)格與市場(chǎng)均價(jià)基本保持一致。根據(jù)這一實(shí)證結(jié)論分別從政府、開發(fā)商、評(píng)估機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者的角度提出一些相關(guān)的應(yīng)用建議，如：政府相關(guān)部門應(yīng)建立更為全面系統(tǒng)的城市住宅價(jià)格指數(shù)、市場(chǎng)監(jiān)管制度、公示信息系統(tǒng)等，以提高政策制度的有效性和可行性，使住宅市場(chǎng)更加穩(wěn)定健康的運(yùn)行；開發(fā)商在項(xiàng)目選址、產(chǎn)品定位、定價(jià)決策時(shí)可根據(jù)特征價(jià)格模型提供的