城市生態(tài)景觀對(duì)住宅價(jià)格的影響分析——以南寧市為例.pdf

1、當(dāng)前，國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域取得了較多的研究成果，形成了以市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法為主的評(píng)估方法，但這些方法大多從建筑特征、區(qū)位因素、供需平衡、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行估算，缺乏對(duì)周邊生態(tài)景觀因素的考慮。因此，本文以住宅價(jià)格為研究對(duì)象，通過構(gòu)建特征價(jià)格模型，綜合分析隱含在住宅價(jià)格中的各類生態(tài)景觀價(jià)值，主要結(jié)論如下：
　　首先，本文對(duì)特征價(jià)格法、環(huán)境價(jià)值等基礎(chǔ)理論進(jìn)行了介紹、總結(jié)；根據(jù)已有的國內(nèi)外研究以及南寧市

2、的實(shí)際情況，對(duì)特征價(jià)格模型的因變量、自變量進(jìn)行了選擇和設(shè)置；確定南寧市五個(gè)城區(qū)為研究區(qū)域，不包括房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的邕寧區(qū)；經(jīng)剔除異常值、信息不完備等不符合要求的樣點(diǎn)后，最終得到有效樣本數(shù)據(jù)1395個(gè)，住宅小區(qū)263個(gè)，并按照一定的量化標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行量化。
　　其次，本文使用GIS軟件對(duì)南寧市生態(tài)景觀、住宅小區(qū)進(jìn)行矢量化處理，并對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行住宅小區(qū)均價(jià)、所在區(qū)縣、建筑年齡等屬性的賦值，最后以住宅小區(qū)均價(jià)屬性值為依據(jù)繪制了南寧

3、市住宅價(jià)格等值線圖，初步分析了城市生態(tài)景觀與住宅價(jià)格之間的關(guān)系。
　　隨后，本文通過構(gòu)建Hedonic模型分析了城市生態(tài)景觀對(duì)住宅價(jià)格的影響，模型結(jié)果表明，邕江距離和最近公園距離兩者對(duì)住宅價(jià)格均具有負(fù)向的影響，即隨著到邕江和最近公園的距離不斷增加，住宅價(jià)格不斷下降；住宅小區(qū)是否擁有或毗鄰山景、小河流以及小湖泊對(duì)住宅價(jià)格的提升具有顯著影響；邕江江景對(duì)周邊住宅影響的范圍有局限性，經(jīng)計(jì)算其影響范圍約為0.714千米。
　　最后，單