南京市別墅價(jià)格影響因素及其空間作用差異研究.pdf

1、住宅價(jià)格一直是近年來全社會(huì)普遍關(guān)注的重要問題，國家不斷出臺(tái)各項(xiàng)措施進(jìn)行調(diào)控，但收效并不明顯。居民改善性住宅需求和投資性住宅需求日漸旺盛，阻礙了剛性需求的釋放，導(dǎo)致住宅市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，引發(fā)市場價(jià)格整體波動(dòng)。而別墅在國家用地審批的嚴(yán)格控制下，逐步成為稀缺性存量房產(chǎn)資源，不僅具有改善居住條件的作用，也增強(qiáng)了消化住宅投資需求的能力。別墅價(jià)格的波動(dòng)以及各項(xiàng)價(jià)格影響因素的變化，在一定程度上左右著居民投資性及改善性住宅需求，進(jìn)而對(duì)剛性需求市場產(chǎn)

2、生間接作用，同時(shí)，不同影響因素對(duì)價(jià)格的空間作用差異也會(huì)對(duì)別墅樓盤的分布和價(jià)格的空間分布規(guī)律產(chǎn)生影響。
　　本文以區(qū)位理論、供需理論、消費(fèi)者理論和住宅價(jià)格影響因素理論為基礎(chǔ)，在對(duì)南京市別墅市場現(xiàn)狀進(jìn)行供給和需求兩方面的分析的基礎(chǔ)上，利用特征價(jià)格模型對(duì)真實(shí)市場數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸擬合，篩選出對(duì)南京市別墅價(jià)格影響最明顯的主要影響因素，進(jìn)而采用空間誤差模型和地理加權(quán)回歸模型將不同影響因素對(duì)別墅價(jià)格的空間作用系數(shù)納入擬合分析，以得到南京市別墅價(jià)格影

3、響因素的作用程度及空間影響規(guī)律。
　　研究結(jié)果表明，第一，別墅用地的停止審批導(dǎo)致存量別墅用地稀缺性的增強(qiáng)，南京市別墅價(jià)格穩(wěn)步增長，別墅供給規(guī)模不斷增加，且以中小戶型為主，表現(xiàn)出顯著的區(qū)域分布差異性;第二，制約南京市別墅價(jià)格的主要因素是建筑特征因素和區(qū)位特征因素。具體表現(xiàn)為，物業(yè)費(fèi)、距CBD距離和交通條件對(duì)別墅價(jià)格的影響較顯著，容積率和綠化率相對(duì)較弱。其中，距CBD距離和容積率對(duì)價(jià)格的影響為負(fù)向，其余指標(biāo)為正向。第三，空間作用方面，

4、物業(yè)費(fèi)對(duì)價(jià)格的空間作用差異表現(xiàn)為“西南-東北”方向遞變趨勢，距CBD距離指標(biāo)的空間作用差異表現(xiàn)為“東-西”遞變趨勢，而綠化率對(duì)別墅價(jià)格的正向作用以“主城區(qū)”為中心分別向南、向北遞增，容積率對(duì)別墅價(jià)格的負(fù)向作用以“百家湖”地區(qū)為中心向四周遞減。
　　鑒于以上研究結(jié)論，本文提出相應(yīng)的政策建議。首先，完善別墅相關(guān)政策規(guī)定，適當(dāng)引導(dǎo)新型別墅需求，充分利用容積率指標(biāo)和規(guī)劃限制指標(biāo)，對(duì)別墅的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行調(diào)控，合理配置住宅需求;其次，在集約節(jié)約