基于實(shí)物和虛擬資產(chǎn)雙重屬性的住宅地價(jià)影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)特殊的行業(yè)，它提供的產(chǎn)品具有消費(fèi)品和資本品的雙重特性。作為消費(fèi)品，它為房地產(chǎn)的所有者提供“居住空間”;而作為資本品，它在提供“居住空間”的同時(shí)也為所有者帶來(lái)資本收益。因此它是具有虛實(shí)二相性的一種特殊資產(chǎn)，但是房地產(chǎn)的虛擬性并不是一開(kāi)始就顯現(xiàn)的，只有當(dāng)社會(huì)財(cái)富積累到一定程度，房地產(chǎn)成為人們有能力并且愿意進(jìn)行投資的投資品時(shí)其虛擬性才得以體現(xiàn)。由于其具有虛擬性，因此房地產(chǎn)的價(jià)格比較容易脫離房地產(chǎn)產(chǎn)品自身已經(jīng)投入的實(shí)際資本的價(jià)格而出

2、現(xiàn)波動(dòng)，在一定條件下被人為地炒高或跌落，這是人們?cè)谂渲秘?cái)富時(shí)不斷調(diào)整房地產(chǎn)在自己的投資組合中比例的結(jié)果。它的價(jià)格波動(dòng)就同虛擬資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)一樣，一方面與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格有關(guān)，另一方面由于資金的流動(dòng)與人們的投機(jī)有關(guān)。
　　 隨著房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)屬性的顯現(xiàn)，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也越來(lái)越多。我國(guó)學(xué)者的相關(guān)研究表明，2002年之后我國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)基本面因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋能力在逐步減弱，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的因素對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)的解

3、釋能力逐步下降。盡管經(jīng)濟(jì)的基本面可以解釋房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢(shì)，但已不能解釋太多的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，預(yù)測(cè)最準(zhǔn)的模型其錯(cuò)誤率也很高。因此在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，僅考慮實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)進(jìn)行很好的解釋與預(yù)測(cè)，必須聯(lián)系金融和貨幣市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的因素。
　　 本文首先進(jìn)行文獻(xiàn)研究，通過(guò)文獻(xiàn)研究提出研究的意義和擬解決的問(wèn)題、明確相關(guān)的研究?jī)?nèi)涵和明確研究的理論基礎(chǔ)，之后進(jìn)入理論研究階段，從房地產(chǎn)的實(shí)物資產(chǎn)屬性和虛擬資產(chǎn)屬性

4、出發(fā)研究住宅地價(jià)影響因素及其運(yùn)行機(jī)制，最后以城市土地市場(chǎng)化程度較高并且房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性較強(qiáng)的南京市土地市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，利用計(jì)量分析軟件進(jìn)行相關(guān)性分析和回歸分析。研究的主要結(jié)論包括:
　　 (1)貨幣供應(yīng)量、股票成交額、期貨成交額與住宅地價(jià)呈高度線(xiàn)性相關(guān)，且是正相關(guān)關(guān)系;房地產(chǎn)投資總額、房?jī)r(jià)、人均住房建筑面積、年末戶(hù)籍總?cè)丝跀?shù)、普通高校在校學(xué)生人數(shù)、商品房銷(xiāo)售面積、內(nèi)地居民登記結(jié)婚對(duì)數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、