基于Hedonic模型的上海住宅特征價格研究.pdf

1、隨著我國城鎮(zhèn)住宅市場的形成，城市住宅價格問題成為房地產(chǎn)學術(shù)界關(guān)注的焦點之一。國內(nèi)學者對住宅價格問題，大多數(shù)從住宅市場的供求關(guān)系、住宅價格的構(gòu)成、住宅政策等方面進行定性研究。自2002年起國內(nèi)有學者開始采用Hedonic模型對住宅價格進行實證研究，求取住宅特征和住宅價格之間的數(shù)量關(guān)系，并取得了一定的成果。本文試圖把特征價格理論應用于上海住宅市場，分析上海的住宅特征、特征價格和邊際價格，構(gòu)建適用于上海住宅市場的hedonie模型，進一步驗證

2、Hedonie模型在住宅市場的適用性。 論文第一章提出問題，確定了研究方法和技術(shù)路線，并明確了住宅價格、住宅特征和特征價格的概念，為論文的開展提供了思路。 論文第二章總結(jié)了Hedonic模型的國內(nèi)外研究動態(tài)，介紹了Hedonie模型的理論基礎。在此基礎上，從計量經(jīng)濟學角度討論了模型的設定和估計問題。 論文第三章構(gòu)建了住宅特征價格的理論模型。根據(jù)文獻和上海市的實際情況，總結(jié)出模型的特征變量，然后根據(jù)上海市虹口區(qū)住宅

3、市場的掛牌交易樣本初步驗證了特征價格模型的可行性，并最終選擇16個住宅特征作為模型的自變量。 論文第四章論述了研究數(shù)據(jù)的獲取和量化。首先選擇上海市中心城區(qū)范圍內(nèi)的11個行政區(qū)作為研究區(qū)域，從上海市房產(chǎn)之窗有限公司獲得33841個住宅掛牌樣本，通過住宅小區(qū)實地調(diào)查以及基于GIS的上海市電子地圖對樣本進行了補充，得到有效樣本1768個，時間跨度為2006年1月1日至2006年5月31日。另外，筆者還從上海市二手房指數(shù)辦公室獲得了35

4、37個住宅樣本的真實交易數(shù)據(jù)，通過一元線性回歸分析完成了掛牌價格與成交價格之間的轉(zhuǎn)換。同時，本章還對住宅樣本的定量變量和定性變量進行了編碼和量化。 論文第五章把上海市住宅市場作為單一市場進行實證研究，首先采用基本模型、對數(shù)模型、半對數(shù)模型分別進行回歸分析，得出半對數(shù)模型的擬合效果最好。然后通過半對數(shù)模型的回歸分析，得到進入模型的13個特征變量的回歸系數(shù)，由此得出上海市住宅特征價格模型。最后通過半對數(shù)模型得到13個住宅特征的價格半

5、彈性，由此分析得出自變量一個單位的增長所導致的因變量變化的百分比。 論文第六章按照住宅建筑類型對上海市住宅市場進行細分，并與第五章的研究進行對比，實證結(jié)果表明，市場細分并沒有導致模型的擬合性能得到提高。但部分住宅特征的顯著性水平、影響方向及價格半彈性在統(tǒng)計上存在顯著差異。 論文的創(chuàng)新性主要有以下幾點： (1)總結(jié)出影響上海住宅價格的特征變量，并對定量變量和定性變量進行了編碼和量化，構(gòu)建了上海住宅特征價格理論模型。