基于Hedonic模型的地鐵對于住宅價格的影響研究——以昆明市為例.pdf

1、城市軌道交通項目一直是社會群體關(guān)注的領(lǐng)域,關(guān)注主體從整個社會代表利益的決策者、到軌道交通項目的投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商或者普通市民。城市軌道項目研究體系涵蓋面廣,主要涵蓋城市經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、城市規(guī)劃學、交通工程學等學科知識。城市軌道交通可以增強周邊地產(chǎn)的可達性,吸引生活、商業(yè)、娛樂等設(shè)施向站點集中,產(chǎn)生人口集聚。并且通過對站點周邊樓盤住宅條件的改善,引起房價上漲。對城市軌道交通的房地產(chǎn)溢價效應(yīng)的研究,有利于促進城市軌道交通與房地產(chǎn)市場

2、協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。
　　通過對大量國內(nèi)外文獻進行搜集和學習發(fā)現(xiàn),國內(nèi)外學者多采用特征價格法對城市軌道交通的房地產(chǎn)溢價效應(yīng)研究。在國內(nèi),城市軌道交通對站點周邊房地產(chǎn)價格的影響研究較薄弱,在討論各特征價格因素時,考慮因素不夠全面;且在城市軌道交通對焊點周邊房地產(chǎn)價格的影響研究中,從時空效度兩個方面分析其影響較少。昆明市城市軌道交通發(fā)展處于起步階段,暫時還缺乏軌道交通的房地產(chǎn)溢價效應(yīng)的實證分析。基于Hedonic模型筆者對昆明市地鐵1、2號

3、線對站點周邊住宅價格的影響進行實證研究,試圖通過實證分析算出昆明市地鐵1、2號線對站點周邊住宅價格影響范圍,在“規(guī)劃”、“建設(shè)”期對站點周邊住宅價格是否有影響以及影響的程度,并由此提出相關(guān)政策建議。
　　在實證分析的過程中搜集相關(guān)房價數(shù)據(jù),其間把 GIS軟件作為工具軟件建立空間數(shù)據(jù)庫,獲取特征因素相關(guān)數(shù)據(jù)。以及SPSS統(tǒng)計軟件對所有搜集到的數(shù)據(jù)定行定量研究。時空效應(yīng)研究結(jié)果如下:
　　(1)空間效應(yīng)的研究結(jié)果表明,距離最近地

4、鐵站點0-0.5km、0.5-1.0km、1-1.5km和1.5-2.0km、2-2.5km圓環(huán)區(qū)域的住宅價格呈現(xiàn)遞減趨勢;距離站點0-0.5km范圍的住宅價格比0.5-1.0km范圍的住宅價格高2.93％,距離站點0.5-1km范圍的住宅價格比1-1.5km范圍的住宅價格高出3.98％,距離站點1-1.5km范圍的住宅價格比1.5-2km范圍的住宅價格高出2.64％,在1.5km-2km處地鐵對住宅價格影響因子趨近于1基本不變。初步認

5、定地鐵對周邊住宅價格的影響范圍在1.5km左右,1.5km之外已經(jīng)不能很好地反映地鐵站的效應(yīng)。
　　(2)時間效應(yīng)的研究結(jié)果表明,2008-2009年期間,地鐵對住宅價格并沒有明顯地產(chǎn)生時間效應(yīng)。昆明市地鐵“規(guī)劃”和“建設(shè)”信息披露以后,無論是從定基價格變動率還是環(huán)比價格變動率來看,在2010年,都出現(xiàn)正的變動率且在這一年到達最高漲幅。這在某種程度上反映了地鐵1、2號線的“規(guī)劃”和“建設(shè)”信息的披露對周邊房地產(chǎn)存在良好效應(yīng)。昆明市