基于空間計(jì)量模型的昆明市住房特征價(jià)格研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)住宅制度改革的深化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度逐步加深，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)與日俱增，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用，買房已成為如今人們生活的重心，“房?jī)r(jià)”已是人們熱議的話題，也是開發(fā)商和政府萬(wàn)分關(guān)心的問題。住宅價(jià)格問題不僅是房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)，也己經(jīng)成為房地產(chǎn)實(shí)務(wù)界關(guān)注的熱點(diǎn)，其影響因素一直是該行業(yè)理論及實(shí)證研究的重點(diǎn)。此外，商品房是個(gè)特殊的商品，它具有空間性，而這

2、個(gè)特性越來(lái)越受到學(xué)者們的重視。學(xué)者們很早就認(rèn)識(shí)到區(qū)位在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的重要性，但是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模型中并沒有考慮房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間維度因素。空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)正好能夠修正這個(gè)問題。因此，準(zhǔn)確地分析住宅商品房?jī)r(jià)格的影響因素，即在適宜的特征價(jià)格模型下的定量分析，對(duì)我國(guó)各地區(qū)商品房市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的意義。
　　本文研究的目的是回顧空間計(jì)量模型并將其運(yùn)用到傳統(tǒng)的特征價(jià)格模型中，對(duì)昆明市商品房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，研究昆明市住宅商品房銷售價(jià)格的空間效

3、應(yīng)及影響因素。
　　本文首先對(duì)研究背景包含全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和昆明市住房市場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，從而提出了研究的目的及其意義，并設(shè)計(jì)出了研究思路。然后，針對(duì)本文研究的問題搜集大量有關(guān)的研究成果，包括國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房特價(jià)價(jià)格的研究和房?jī)r(jià)空間性的研究，并進(jìn)行簡(jiǎn)要的梳理和歸納。通過(guò)整理前人的研究，了解到解決問題需要的理論和方法，于是接下來(lái)就介紹了特征價(jià)格模型理論以及空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。接下來(lái)，便進(jìn)入到了本文的核心實(shí)證部分。本文采用昆明市27個(gè)住宅

4、小區(qū)2014年1－10月份的商品房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。第一，進(jìn)行傳統(tǒng)模型的分析。第二，利用Moran指數(shù)分析商品房?jī)r(jià)格的空間相關(guān)性，結(jié)果顯示房?jī)r(jià)間確實(shí)存在空間相關(guān)性。第三，利用空間自回歸模型和空間誤差模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。第四，比較模型的適宜性，選擇最優(yōu)模型在不同空間權(quán)重矩陣下進(jìn)行回歸分析。實(shí)證結(jié)果表明，昆明市住宅小區(qū)的商品房?jī)r(jià)格間確實(shí)存在空間相關(guān)性，傳統(tǒng)的特征價(jià)格模型不能合理估計(jì)特征價(jià)值，采用空間計(jì)量模型能提高擬合效果；空間自回歸模型