基于“公廉并軌”下昆明市公共租賃住房梯度租金研究.pdf

1、2013年國(guó)務(wù)院發(fā)文，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。這也就是我們通常所說(shuō)的“公廉并軌”，在這個(gè)大背景下，并軌后的租金問(wèn)題成為各界討論重點(diǎn)，政策文件要求根據(jù)各地區(qū)和申請(qǐng)人群的經(jīng)濟(jì)狀況實(shí)行差異化租金。然而具體如何制定公租房租金各地方政府仍在探索階段，重慶、安徽和濟(jì)南等地已頒布公廉并軌初步實(shí)施的具體方案，但是大部分城市還未頒布“公廉并軌”實(shí)施方案，目前仍屬于雙軌制向并軌制的過(guò)渡階段。
　　

2、針對(duì)這一熱點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題，本文通過(guò)閱讀大量的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料以及發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于保障性住房的定價(jià)策略，以昆明市為研究對(duì)象，設(shè)計(jì)了一套公共租賃住房梯度租金定價(jià)策略。本文首先描述并概括了韓國(guó)、日本和香港等國(guó)家與城市關(guān)于公租房的定價(jià)政策，以及中國(guó)其他城市關(guān)于“公廉并軌”的相關(guān)政策，借鑒它們的先進(jìn)理念與做法為本文提供靈感與啟發(fā)。隨后從供給方和需求方的層面，分析了昆明市目前廉租房和公共租賃住房的建設(shè)現(xiàn)狀、租金現(xiàn)狀和公租房與廉租房申請(qǐng)人群概況及其存在的問(wèn)題

3、。以昆明市公租房和廉租房運(yùn)行現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，本文提出“公廉并軌”下公共租賃住房梯度租金定價(jià)模型。
　　梯度租金模型從成本與住房支付能力的角度考量，在成本租金方面主要考慮公共租賃住房的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、資金成本這四大因素；采用剩余收入法衡量居住人群的住房可支付能力。模型以“家庭人口數(shù)+家庭收入+住房面積”為梯度因子計(jì)算得出基準(zhǔn)梯度租金，通過(guò)遞增求和計(jì)算總租金，最后運(yùn)用基于住房支付能力的剩余收入法調(diào)整總租金得出最終的實(shí)際租金，實(shí)際租

4、金控制在成本租金與市場(chǎng)租金之間。實(shí)證部分，以昆明市“普惠苑”公共租賃住房項(xiàng)目作為具體研究對(duì)象，將具體數(shù)據(jù)帶入模型試算，計(jì)算出不同戶(hù)型、不同收入人群和家庭人口數(shù)的基準(zhǔn)梯度租金，運(yùn)用剩余收入法調(diào)整基準(zhǔn)梯度租金。最后，將本文模型計(jì)算結(jié)果與現(xiàn)行公共租賃住房租金進(jìn)行比較分析，得出結(jié)論：相較現(xiàn)租金，梯度租金對(duì)于最低收入人群更低，在不影響生活水平的情況下，對(duì)其他收入人群收取的租金高于現(xiàn)租金，且按照收入層級(jí)的升高租金的上浮比例也在升高。因此梯度租金能更