基于GWR模型的杭州市寫字樓租金特征價格空間分異研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城市經(jīng)濟得以快速增長，社會化分工與協(xié)作進一步得到推動和完善，催生出大量新的辦公空間需求。然而，辦公空間的載體——寫字樓的供給卻遠遠超出當前的需求，杭州市同其他多數(shù)二線城市一樣，寫字樓新增供應與城市規(guī)模、經(jīng)濟結構基本面創(chuàng)造的需求不相匹配，市場存量不斷增多，去化緩慢。探索城市寫字樓價格特征，掌握影響寫字樓租金變量，分析城市寫字樓空間分異特點等研究將有利于市場各方科學快速的把握需求，推進寫字樓長效的開發(fā)、經(jīng)營與管理。<

2、br>　　本文首先回顧了特征價格研究的相關文獻，探討了特征價格模型和地理加權模型的基本理論和計算方法，并對目前寫字樓相關研究做了總結。影響寫字樓租金的因素非常多，本文通過綜合國內和國外研究成果，實踐經(jīng)驗成果，以及國內辦公市場特點和相關專業(yè)人士的經(jīng)驗積累，總結出一套適用于我國的寫字樓租金特征價格變量體系，最終根據(jù)杭州市數(shù)據(jù)特點將各個特征變量進一步分為內部特征和外部特征兩類。然后，就收集到的2016年1月杭州市寫字樓橫截面數(shù)據(jù)進行初步的分布

3、與構成分析，利用OLS法分析寫字樓租金特征價格，討論了四種函數(shù)的回歸效果，逐步研究了不同函數(shù)形式下的擬合結果、并對SPSS環(huán)境下線性對數(shù)函數(shù)建模和自動線性建模的優(yōu)劣進行了比較，并最終確立了OLS法下的特征價格回歸模型，進入回歸的變量有內部特征3個（物業(yè)服務、電梯數(shù)量、建筑平面）和外部特征3個（距武林廣場距離、距市民中心距離、交通條件）。
　　在擬合效果最好的特征價格模型基礎上，本文建立了對異質空間回歸為特征的GWR模型，研究結果顯

4、示，杭州市寫字樓租金的研究GWR模型相較于傳統(tǒng)的特征價格模型具有更好的回歸效果。具體從內部特征來看，建筑標準層面積越大對于傳統(tǒng)老城區(qū)寫字樓租金價格具有顯著的正面促進作用，而對城市新區(qū)（濱江區(qū)、錢江新城）則完全相反;物業(yè)服務對全杭州市寫字樓租金價格的影響都十分顯著，但是對傳統(tǒng)商圈核心區(qū)的價格提升更為明顯，對城市新區(qū)價格提升能力偏弱;電梯數(shù)量同樣對全杭州市寫字樓租金價格有較為顯著的影響，對租金價格的促進集中體現(xiàn)在以武林廣場周邊的傳統(tǒng)商圈核心