南陽(yáng)市住宅價(jià)格影響因素及空間分異特征分析.pdf

1、我國(guó)的住房改革制度始于1998年。在此之前，國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行行政劃撥，無(wú)償、無(wú)限期提供給用地者，同時(shí)也不允許自由流轉(zhuǎn)。城鎮(zhèn)住房實(shí)行產(chǎn)權(quán)公有、實(shí)物分配、低租金使用；住房建設(shè)、管理和維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任由政府和職工單位共同承擔(dān)。1998年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，要求進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度的改革，加快住房建設(shè)。城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，實(shí)物分房成為歷史，住房的商品化為居民消費(fèi)提供自主選擇的空間，加之住房

2、貨幣化補(bǔ)貼、公積金貸款等一系列政策和優(yōu)惠措施的出臺(tái)，商品房消費(fèi)出現(xiàn)井噴，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要地位得以凸顯。隨后，針對(duì)住宅價(jià)格不斷攀升和保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題，相關(guān)部門出臺(tái)一系列住房保障和市場(chǎng)調(diào)控措施，意圖遏制住宅價(jià)格過(guò)快上漲。2015年底，面對(duì)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑、銷售增長(zhǎng)疲態(tài)備現(xiàn)、庫(kù)存不斷攀升的情形，加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)、化解庫(kù)存成為新一輪熱議的經(jīng)濟(jì)話題。
　　住宅價(jià)格與普通居

3、民息息相關(guān)，有關(guān)影響住宅價(jià)格的因素的研究由此應(yīng)運(yùn)而生。本研究立足區(qū)位理論和城市地域結(jié)構(gòu)發(fā)展模型，在參考國(guó)內(nèi)外大量相關(guān)研究的基礎(chǔ)之上，以南陽(yáng)市中心城區(qū)住宅價(jià)格為研究對(duì)象，采用特征價(jià)格模型的方法進(jìn)行深入研究。首先依據(jù)前人研究和實(shí)際情況確定模型自變量及量化方法，構(gòu)建特征價(jià)格模型；在確定數(shù)據(jù)來(lái)源以后，查找相應(yīng)坐標(biāo)點(diǎn)如住宅小區(qū)、公交站點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院、超市、市中心等并在GIS軟件完成繪制和量算；利用SPSS19對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)做回歸分析，剔除顯著性水平大

4、于0.05的自變量，對(duì)進(jìn)入模型的自變量進(jìn)行進(jìn)一步分析；替換“距離市中心距離”、“白河距離”、“教育配套”為“距次中心距離”、分類的“白河距離”以及“是否在重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)”，模型擬合優(yōu)度得到提升，最后將替換變量全部引入模型，得到擬合優(yōu)度最好、最具解釋力的特征價(jià)格模型，分析各自變量對(duì)研究區(qū)住宅價(jià)格的影響程度。
　　對(duì)研究區(qū)住宅價(jià)格空間分異特征的分析，首先利用收集到的數(shù)據(jù)做空間插值，得到住宅價(jià)格空間分異圖，分析當(dāng)前研究區(qū)住宅價(jià)格的空間分

5、布；接著，對(duì)住產(chǎn)生分異的原因進(jìn)行分析總結(jié)，主要有（1）規(guī)劃引領(lǐng)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政府行為，通過(guò)城市規(guī)劃，合理有效地控制城市土地利用類型和發(fā)展方向，規(guī)劃具有前瞻性，依據(jù)規(guī)劃，南陽(yáng)中心城區(qū)逐漸向東、向北發(fā)展，東北地區(qū)隨之成為價(jià)格“高地”；（2）城市事件的影響。城市事件是城市內(nèi)舉辦的大型政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)，往往產(chǎn)生巨大影響力，從而帶動(dòng)住宅價(jià)格攀升。2012年第七屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)在南陽(yáng)舉辦，為城市發(fā)展帶來(lái)重要機(jī)遇。場(chǎng)館規(guī)劃的變動(dòng)，帶動(dòng)周邊公共設(shè)施和