城市商品住宅價(jià)格空間分異研究.pdf

1、我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)質(zhì)是把住房建設(shè)和管理從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)，但是我國的住宅市場還很不成熟，還存在著諸多問題，這些問題通過商品住宅價(jià)格被綜合反映出來。1998年以來，許多城市的商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲，房價(jià)居高不下，商品住宅價(jià)格成為政府、開發(fā)商和居民個(gè)人關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商品住宅價(jià)格在空間分布和時(shí)間序列上具有很強(qiáng)的差異性，剖析上述現(xiàn)象是否合理，揭示這種現(xiàn)象中的合理與不合理成分，必須研究城市商品住宅價(jià)格空間分布特性，并考慮其歷史的演變過

2、程。因此，開展城市商品住宅價(jià)格時(shí)空演變規(guī)律研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 本研究以國家優(yōu)秀旅游城市----開封市城區(qū)商品住宅價(jià)格為例，采用大量的新建商品房交易資料，在地理信息系統(tǒng)(GIS)的支持下，利用探索性空間數(shù)據(jù)分析(ESDA)、數(shù)據(jù)可視化(DataVisualization)、特征價(jià)格模型(Hedonic)、空間自回歸(Spatial Autoregressive)、地理加權(quán)回歸(GWR)和地統(tǒng)計(jì)學(xué)(Geostati

3、stics)等方法和技術(shù)，從全局和局域的角度，探討城市商品住宅價(jià)格的時(shí)間演變和空間分布特性，并注重空間與時(shí)間兩個(gè)層面的結(jié)合，探索城市商品住宅價(jià)格的時(shí)空演變規(guī)律；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析城市居住空間結(jié)構(gòu)的演變規(guī)律，深刻剖析現(xiàn)象背后的原因和動力機(jī)制，提出一些有效的調(diào)控策略，最后，開展了商品住宅價(jià)格與住宅地價(jià)的空間關(guān)系的應(yīng)用研究，從空間的視角，揭示了房價(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。
　　 本研究在以下幾個(gè)方面取得了初步研究成果：
　　 (

4、1)通過對國內(nèi)外大量相關(guān)文獻(xiàn)的查閱和總結(jié)，系統(tǒng)全面地闡述了商品住宅價(jià)格形成和空間分異的基本理論、空間分析方法和GIS相關(guān)軟件實(shí)現(xiàn)技術(shù)，為進(jìn)行實(shí)證研究提供了理論依據(jù)和技術(shù)支撐。
　　 (2)通過對研究案例2001～2009年時(shí)段內(nèi)的34992個(gè)有效的商品住宅樣點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)據(jù)修正和標(biāo)準(zhǔn)化處理，系統(tǒng)地實(shí)證了利用新建商品房買賣樣點(diǎn)資料作為研究數(shù)據(jù)的可靠性；在此基礎(chǔ)上，按建筑面積加權(quán)求算出306個(gè)住宅小區(qū)的均價(jià)，作為基本的研究對象。<

5、br>　　 (3)獲取商品住宅交易樣點(diǎn)的空間信息是進(jìn)行空間分析的前提，本研究系統(tǒng)建立了空間特征因素因子選擇、獲取和量化的指標(biāo)體系。采用地理編碼技術(shù)，建立了商品住宅樣點(diǎn)和住宅小區(qū)的時(shí)空數(shù)據(jù)庫。
　　 (4)利用GIS的空間分析和探索性空間數(shù)據(jù)分析技術(shù)，系統(tǒng)全面地分析了商品住宅價(jià)格的整體性空間特征，從全局和局域兩個(gè)層次的指標(biāo)分析了商品住宅價(jià)格的空間異質(zhì)性和依賴性。
　　 (5)利用Hedonic模型對開封市商品住宅價(jià)格進(jìn)行

6、了住宅特征價(jià)格分析，在特征模型中除了考慮建筑特征外，還同時(shí)引入了空間特性變量(區(qū)位和鄰里特征)和時(shí)間因素變量。實(shí)證表明，模型總體具有有效性，住宅的建筑特征具有顯著的同質(zhì)性，利用Hedonic模型的實(shí)證結(jié)果可以建立住宅價(jià)格的建筑特征修正體系。
　　 (6)利用SAR、GWR和地統(tǒng)計(jì)學(xué)的空間建模功能，成功地揭示了商品住宅價(jià)格時(shí)空演變規(guī)律。提出可綜合利用這些模型分別建立不同時(shí)段的商品住宅價(jià)格空間分布經(jīng)濟(jì)地形，再對其進(jìn)行疊加分析，可以探

7、索商品住宅價(jià)格的時(shí)空演變規(guī)律。實(shí)證研究2001年到2009年開封城區(qū)商品住宅價(jià)格的時(shí)空演變規(guī)律，并提出將時(shí)間變量引入GWR建立TGWR模型的新思路。
　　 (7)實(shí)證研究表明，開封市商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)明顯的空間分異規(guī)律和時(shí)間演變特征：2001～2004年中心城區(qū)(舊城區(qū))商品住宅價(jià)格總體上以鼓樓廣場和龍亭湖為中心向周邊呈梯度下降趨勢，在城西的金明廣場出現(xiàn)了次中心的萌芽；到2009年，盡管商品住宅價(jià)格以龍亭湖為中心向周邊呈梯度下降趨

8、勢的總體格局沒有變化，但是中心的強(qiáng)度降為次級中心，在城市西部形成了商品住宅價(jià)格的峰值中心。同時(shí)，研究還表明距離商服中心距離、公共設(shè)施等影響住宅價(jià)格的基礎(chǔ)性因素的影響程度在逐漸降低，有些還呈現(xiàn)明顯的空間負(fù)相關(guān)。而新區(qū)建設(shè)、城市規(guī)劃、城際交通等影響因素對住宅價(jià)格的影響很大。從商品住宅價(jià)格的絕對變化量來看，舊城區(qū)的住宅價(jià)格變化較小，而新城區(qū)變化很大；從相對變化量來看，總體上城郊商品住宅價(jià)格的上漲幅度高于中心城區(qū)，但又有明顯的區(qū)域差異性，城市西

9、部和北部的住宅價(jià)格的梯度高于東部和南部的住宅價(jià)格的梯度。
　　 (8)在對商品住宅價(jià)格空間分異和時(shí)間演變分析的基礎(chǔ)上，對城市居住空間結(jié)構(gòu)的演變特征進(jìn)行了探索，并從國家制度、政策、城市規(guī)劃、居民收入、居民擇居行為和新技術(shù)變革等方面，剖析了其形成原因和動力機(jī)制，研究發(fā)現(xiàn)國家制度、政策是基本的推動因素，城市規(guī)劃起主導(dǎo)推動作用，城市居民收入差異推動了居住空間的進(jìn)一步分化，居民擇居行為是居住空間分異的直接推動力，新技術(shù)變革不斷改變著住宅的