基于Hedonic模型的武漢市住宅二級(jí)市場(chǎng)特征價(jià)格研究.pdf

1、住宅作為一種典型的異質(zhì)商品，國(guó)內(nèi)外常用特征價(jià)格模型進(jìn)行研究，估計(jì)出各個(gè)特征的隱含價(jià)格，揭示消費(fèi)者偏好，從而研究城市的住宅市場(chǎng)。目前，由于國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)發(fā)展較晚，關(guān)注的焦點(diǎn)主要在住宅一級(jí)市場(chǎng)，較少有人研究住宅二級(jí)市場(chǎng)。而在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，由于資源稟賦約束，住宅一級(jí)市場(chǎng)逐漸萎縮，二級(jí)市場(chǎng)異軍突起，部分地區(qū)二級(jí)市場(chǎng)成交量甚至超過(guò)一級(jí)市場(chǎng)，成為成交主流。同時(shí)，武漢城市圈被批準(zhǔn)建立“兩型社會(huì)”，將給住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。因此，運(yùn)用特征價(jià)格模型，

2、研究武漢市住宅二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成，在理論上和實(shí)踐上，都尤為必要。
　　 首先，探討了特征價(jià)格模型理論，總結(jié)了國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r。在對(duì)特征價(jià)格理論的闡述中，詳細(xì)介紹了前提假設(shè)、特征價(jià)格函數(shù)、隱含價(jià)格函數(shù)、消費(fèi)者選擇和市場(chǎng)均衡，并提出了一般特征價(jià)格模型的構(gòu)建模式。
　　 其次，針對(duì)武漢市住宅二級(jí)市場(chǎng)，構(gòu)建了特征價(jià)格理論模型。根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)總結(jié)，并結(jié)合武漢市住宅二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)際情況，系統(tǒng)選擇了住宅特征價(jià)格模型的自變量和因變量，同時(shí)詳細(xì)

3、介紹了模型的函數(shù)形式、參數(shù)估計(jì)方法和三種檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
　　 第三，論述了數(shù)據(jù)獲取途徑及量化方法。簡(jiǎn)要介紹了武漢市地理區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)及住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，著重論述了研究數(shù)據(jù)獲取的三個(gè)途徑，定性及定量數(shù)據(jù)的量化方法，并分析了特征變量對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期影響。
　　 第四，將武漢市住宅二級(jí)市場(chǎng)作為整體進(jìn)行實(shí)證研究。第一部分，采用線性模型，有10個(gè)特征變量進(jìn)入模型。符號(hào)分析結(jié)果表明，建筑面積、朝向、裝修、生活服務(wù)配套、文體設(shè)施配套、外部

4、環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境等7個(gè)特征對(duì)住宅價(jià)格有正的影響，房齡、容積率、市中心距離等3個(gè)特征對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)的影響。在特征價(jià)格分析中，得到了特征價(jià)格，并對(duì)特征變量按照影響價(jià)格程度的大小進(jìn)行了排序。第二部分，將對(duì)數(shù)模型作為線性模型的改進(jìn)，有15個(gè)變量進(jìn)入。符號(hào)分析結(jié)果表明，建筑面積、朝向、裝修、樓層、車位、地鐵或輕軌、生活服務(wù)配套、文體設(shè)施配套、物管質(zhì)量、物管費(fèi)、外部環(huán)境、居民素質(zhì)等12個(gè)特征對(duì)住宅價(jià)格有正的影響，房齡、容積率、市中心距離等3個(gè)特征對(duì)住