特征價格模型在武漢市商品房定價中的應(yīng)用研究.pdf

1、改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)商品住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住房問題已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必須要解決的關(guān)鍵問題之一。 如何規(guī)范市場，促使房價理性回歸是房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。國內(nèi)外學(xué)者對于住宅問題，大多從市場供需關(guān)系。住宅價格的構(gòu)成、政府制定的住房政策等方面進(jìn)行研究，也取得了一定的成績。但是，單純從市場供需的角度來研究住宅，并沒有了解住宅價格的本質(zhì)。住宅作為一種異質(zhì)性商品，與其他商品存在著本質(zhì)上的區(qū)別。國外的學(xué)者依據(jù)這種區(qū)別，分析住

2、宅特征與住宅價格之間的數(shù)量關(guān)系，建立了hedonic模型，并進(jìn)行了大量的實(shí)證研究。國內(nèi)學(xué)者在國外研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國內(nèi)的實(shí)際情況，也開展了一系列的研究，并取得了一定的成果。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用特征價格理論對武漢市漢陽區(qū)的住宅市場進(jìn)行分析，依據(jù)漢陽區(qū)具體的特點(diǎn)，建立了適合漢陽區(qū)的Hedonic模型，進(jìn)一步驗(yàn)證了特征價格理論在商品房定價中的適用性。 本文主要內(nèi)容是構(gòu)建住宅特征價格模型，分析影響城市住宅價格的主要因素。

3、 論文首先對特征價格理論和模型的發(fā)展進(jìn)行了文獻(xiàn)綜述，詳細(xì)的介紹了特征價格理論，并結(jié)合武漢市住宅市場，提出了適合該區(qū)域住宅特征價格的理論模型； 通過對武漢漢陽區(qū)住宅板塊19個樓盤的實(shí)地調(diào)查，獲取并整合了相關(guān)的住宅數(shù)據(jù)，將定性住宅特征和定量住宅特征分別進(jìn)行了分析，并提出了將定性特征進(jìn)行量化的方法，建立了該地段的特征價格模型。利用SAS數(shù)據(jù)統(tǒng)計軟件進(jìn)行主因素分析確定影響住宅價格的主要因素，得出特征價格模型的線性函數(shù)。 同時，還

4、通過對具體樓盤特征屬性進(jìn)行量化，推斷出樓盤的住宅均價，并檢驗(yàn)結(jié)果與實(shí)際情況的差異。 本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在： (1)將特征價格模型運(yùn)用到武漢市住宅市場，并根據(jù)武漢市市場的具體情況，選擇合適的樣本區(qū)域，考場并評價了武漢市商品房住宅定價的具體情況。 (2)在對定性變量分析時，采用了分級定量和統(tǒng)計定量的方式，在對19個住宅小區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)查后，建立了科學(xué)的調(diào)查表格，對各項內(nèi)容都進(jìn)行了詳細(xì)的登記，從而為小區(qū)環(huán)境進(jìn)行合理