基于特征價格模型的西安市商品住宅分套定價研究.pdf

1、在商品房銷售中,價格的制定對開發(fā)商產品的銷售至關重要。目前開發(fā)商定價多采用比較定價法。一般先收集周邊相似樓盤的均價和樓盤特征,然后將自身樓盤的特征與相似樓盤特征做比較,制定出自身樓盤的均價,再根據(jù)樓層、朝向等特征的不同,根據(jù)經驗,制定出分套的價格。比較定價法是一種粗線條定價法且定價效率較低,比較依賴開發(fā)商定價的經驗,開發(fā)商要根據(jù)經驗制定樓盤特征的比重,然后再根據(jù)經驗制定出分套之間的差價。如果開發(fā)商收集周邊樓盤數(shù)量不夠,就會造成制定均價不

2、合理,造成整體銷售不順利;如果開發(fā)商對分套價差制定不合理,會造成部分產品銷售不順利。所以,開發(fā)商需要一套不再依靠經驗、科學的分套商品住宅定價方法。
　　本文在廣泛的文獻研究的基礎上,研究和借鑒前人的研究成果,從特征價格模型的理論出發(fā),提出應用特征價格模型來研究西安市分套商品住宅的定價。
　　本文的主要工作有:
　　(1)設計調查問卷,并對西安市購房者進行調查和訪談。通過對調研結果分析,得出影響西安市分套商品住宅價格的主

3、要因素;
　　(2)構建了西安市分套商品住宅特征因素體系,并制定了特征因素的量化標準。
　　(3)構建了西安市分套商品住宅對數(shù)特征價格模型,并計算了西安市分套商品住宅特征因素的彈性系數(shù)和半彈性系數(shù)。
　　(4)引入Box-cox變換理論,提高特征價格模型的擬合度。
　　(5)選取了西安市較有特點的曲江新區(qū)和城南區(qū)域,構建區(qū)域細分市場特征價格模型,應用鄒氏檢驗(Chow test)證明了區(qū)域細分市場的存在。