收益法在商品房評(píng)估中的應(yīng)用探究.pdf

1、中圖分類號(hào)：F233UDC：300密級(jí)：公開(kāi)學(xué)校代碼：11832河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)碩士學(xué)位論文(專業(yè)碩士)收益法在商品房評(píng)估中的應(yīng)用探究Theinvestigationofincomeapproachintheappraisalofcommercialhousing作者姓名：楊繹寧指導(dǎo)教師：馬學(xué)高級(jí)會(huì)計(jì)師學(xué)科專業(yè)名稱：資產(chǎn)評(píng)估論文完成日期：2016年4月摘要我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了數(shù)年的飛速發(fā)展，其中尤其是商品房市場(chǎng)規(guī)律巨大，與商品房相關(guān)的出售、

2、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)非常頻繁，這些交易活動(dòng)都對(duì)商品房的價(jià)值評(píng)估提出了較高要求。而目前市場(chǎng)法是評(píng)估商品房?jī)r(jià)值的主要方法，市場(chǎng)法一枝獨(dú)秀也是商品房評(píng)估行業(yè)的一大弱點(diǎn)。目前我國(guó)的實(shí)際評(píng)估活動(dòng)幾乎不使用收益法，與此同時(shí)在國(guó)外收益法已經(jīng)成為房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的一大重要方法。盡快修正收益法并建立與之相關(guān)的數(shù)據(jù)收集體系，使之能適應(yīng)國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)具有重要意義。本文旨在對(duì)收益法三大參數(shù)進(jìn)行修正，從而使其具有操作性。本文將市場(chǎng)法的思想融入收益法中，將實(shí)際經(jīng)濟(jì)

3、可能帶來(lái)的各種因素加入對(duì)收益法各因素的考查中，對(duì)三大參數(shù)分別進(jìn)行了討論。首先，收益法中的收益額取自市場(chǎng)，而沒(méi)有考慮未來(lái)經(jīng)濟(jì)可能的變動(dòng)，經(jīng)本文修正后的收益額加入了未來(lái)經(jīng)濟(jì)情況和公眾心里預(yù)期帶來(lái)的增長(zhǎng)。其中，使用行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素的參數(shù)，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)具有一定的維持能力，通常不會(huì)出現(xiàn)巨幅變動(dòng)，在對(duì)商品房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，商品房單位面積價(jià)格能在一定程度上反映行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。使用CPI作為評(píng)估公眾心理預(yù)期的參數(shù)，CPI將人們?nèi)粘Ｉ唐?、服?wù)計(jì)入，

4、是人們接觸到的最直觀的商品價(jià)格變動(dòng)，公眾通過(guò)這一參數(shù)對(duì)日常生活中貨幣價(jià)值有一個(gè)敏銳的感受，受此影響，公眾可據(jù)以做出對(duì)未來(lái)收益額的預(yù)測(cè)。其次，在計(jì)算折現(xiàn)率時(shí)，使用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算出基礎(chǔ)折現(xiàn)率，同時(shí)考慮到國(guó)內(nèi)目前利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，這一改革必然影響銀行等金融中介機(jī)構(gòu)的利率，進(jìn)而這一變動(dòng)會(huì)從銀行傳遞至商品房市場(chǎng)，以此作為修正折現(xiàn)率的一個(gè)角度。最后，收益年限是目前失真最為嚴(yán)重的一個(gè)參數(shù)，人們對(duì)商品房的需求逐漸從剛性需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求，越

5、來(lái)越多的人購(gòu)置商品房進(jìn)行投資，待價(jià)而沽，此時(shí)商品房的持有年限并非法律規(guī)定的土地使用年限的剩余年限。本文將商品房分為兩類：一類是住宅類商品房，在此引入二手房換手率這一概念，根據(jù)二手房換手率計(jì)算商品房的平均持有年限，以此作為商品房的收益年限：另一類是商業(yè)用商品房，由于商業(yè)用商品房之間的差別巨大，交易活動(dòng)不頻繁，此時(shí)，將租賃合同簽訂雙方約定的年限作為收益年限。根據(jù)真實(shí)案例，分別使用市場(chǎng)法、收益法和本文使用的考查經(jīng)濟(jì)因素的收益法進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)評(píng)