特征定價法在商品房定價中的應(yīng)用.pdf

1、本文主要目的是對影響住宅定價的特征要素進行研究,比較了房地產(chǎn)定價中比較常用的3種方法:成本導(dǎo)向定價法、市場競爭導(dǎo)向定價法和特征定價法的優(yōu)缺點和適用范圍,并就特征定價法的具體應(yīng)用進行了比較深入的探討,提出住宅三大屬性區(qū)位,小區(qū)檔次和單元設(shè)計與住宅總價的關(guān)系方程式:
　　 Pt=(Pa+Pd)×A+S=(PL×C／Ca+Pd)×A+S
　　 為了確定在廣州具體的數(shù)據(jù),通過搜集廣州28個樓盤的信息和珠三角的典型城市順德某樓盤的

2、準(zhǔn)確信息,分步進行實證研究。
　　 首先依據(jù)客觀調(diào)查結(jié)果,對住宅區(qū)位的相關(guān)屬性分級評分,經(jīng)過兩輪的相關(guān)性分析,最終確定以下因素:自然(含空氣,噪音,景觀),社會(含交通,商業(yè),醫(yī)療,教育,服務(wù))和發(fā)展對住宅的價格影響比較顯著。
　　 接下來通過以廣州36個樓盤為基礎(chǔ)比較的檔次值對這些區(qū)位價格進行修正。經(jīng)過上面兩步,排除樓盤檔次的影響因素,把區(qū)位價格提取出來,然后再對相關(guān)屬性的值進行回歸分析,得出區(qū)位屬性的價格方程。

3、>　　 第三步,以順德某樓盤的132個單位為樣本,研究單元設(shè)計因素對房價的影響,通過回歸,得出單元設(shè)計的價格方程。
　　 第四步,以廣州西部的具體某樓盤單元的價格驗證方程的準(zhǔn)確性。
　　 為了理解實際的成交價格與定價價格之間的關(guān)系,本文第六章還就營銷因素對價格的影響進行了探討,以解釋住宅價格變動的因為。
　　 最后,為了使本文的研究成果更具有地域上的通用性,在此還對影響地區(qū)房地產(chǎn)價格的土地生產(chǎn)力,人口密度和居民