上海龍湖地產(chǎn)新江灣城項目投資建議書

1、1,新江灣城項目投資建議書,2,目錄,項目概況市場分析市場定位項目規(guī)劃預案投資收益評價投資風險評價投資建議,3,一、項目概況,4,國際化上海,城市能級,城市規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)升級,城市化上海,現(xiàn)代化上海,1.1 上海概況,宏觀背景：三化上海,5,深圳、重慶、天津……,廣州、臺北、首爾……,北京、上海、香港……,大巴黎、大東京、大紐約……,上海將不僅是中國的上海，更是世界的上海，而且是世界的中心城市之一：國際經(jīng)濟中心、國際金融中心

2、國際貿(mào)易中心、國際航運中心.,國際化上海,含義,動力,,,,中國的上?！澜绲纳虾?,國家戰(zhàn)略推動 + 全球經(jīng)濟拉動,,,,,,國際化上海,6,伴隨著上海的國際化進程，上海的城市能級將由中國的核心城市提升到世界核心城市——大上海。,,上海房地產(chǎn)市場將同大巴黎、大東京、大紐約等國際一線城市的房地產(chǎn)市場能級靠攏,上海城市能級提升,上海房地產(chǎn)市場能級提升,更多的跨國企業(yè)、資金、技術、人才將搶灘上海,辦公環(huán)境更加國際化、品質(zhì)化；商業(yè)地產(chǎn)更加

3、集約化；住宅地產(chǎn)更加高端化；……,,,質(zhì)變,,7,城市化上海,上海正進入城市化進程的高潮時期，相關的城市規(guī)劃已經(jīng)基本確立。而房地產(chǎn)市場伴隨高速城市化進程，其增長趨勢不可逆轉(zhuǎn)。,城市化進程,,城市規(guī)劃,功能分區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃交通規(guī)劃……,落實,房地產(chǎn)實體,8,現(xiàn)代化上海,上海率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的要求驅(qū)動著上海不斷實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)整合集約化發(fā)展不斷催生出上海房地產(chǎn)新板塊。,現(xiàn)代化進程,,產(chǎn)業(yè)集聚,產(chǎn)業(yè)升級,,,新板塊,新的地產(chǎn)形態(tài),

4、9,上?！笆晃濉币?guī)劃 “1966”四級城鎮(zhèn)體系 ：“1”——1個中心城：外環(huán)線內(nèi)600多平方公里的中心城區(qū)；“9”——9個新城：寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、南橋、金山、臨港、崇明新城；“6”——60個左右相對獨立、各具特色、人口在5-15萬左右的新市鎮(zhèn)；“6”——600個左右中心村，對分散的自然村適度歸并，合理配置600個左右行政村。,10,11,,上海中心城區(qū)——功能分區(qū)確立與完善,12,2006年4城市房地產(chǎn)消化量的對比

5、,13,上海中心城區(qū)內(nèi)最后的“綠洲”,1.2 江灣城簡介,新江灣城,14,,,新江灣城———人民廣場,,,人民廣場,新 江 灣,,五 角 場,15公里,新江灣城———五角場,2公里,15,軌道交通——正在修建中的8#以及10#將上海軌道交通網(wǎng)擴展至新江灣區(qū)域,16,,,新江灣城,道路交通——可依托于淞滬路，連接中環(huán)，出行便利,17,A：江灣天地：直面黃浦江，上海游艇產(chǎn)業(yè)節(jié)點，未來新江灣的休閑娛樂運動主題中心B：自然花園：低密度住宅區(qū)（

6、規(guī)劃容積率約為0.6）C：中央公園：占地面約3萬平米，上海僅存的濕地公園D：都市村莊：建筑類型多層/小高層E：知識商務中心：以辦公樓宇、公寓、酒店為主，同五角場商圈銜接，共同構(gòu)筑五角場—新江灣城市副中心F：復旦大學江灣校區(qū),F,F,18,,目標地塊,,,,美國漢斯待開發(fā)的商業(yè)地塊,,社區(qū)配套地塊(高規(guī)格幼兒園,小學),,,生態(tài)公園,19,新江灣城實景照片,20,新江灣城實景照片,21,新江灣城實景照片,22,新江灣城實景照片,2

7、3,區(qū)內(nèi)社會配套（分布在半徑2-4公里的圓周內(nèi)）,24,城市副中心——五角場商圈（距離約為2公里）四個城市副中心之一；,25,1.3 區(qū)域內(nèi)土地供應情況,新江灣城總面積9.45平方公里，其中，由上海城投（上海市城市建設投資開發(fā)總公司）實施綜合開發(fā)的為6平方公里（含復旦江灣新校區(qū)1平方公里）截至目前，區(qū)域內(nèi)土地出讓情況如下：,26,小結(jié)：1、目標地塊緊鄰主城核心區(qū)域，生活配套完善，交通便捷；2、區(qū)域內(nèi)原生自然資源良好，中央公園、濕

8、地公園的建設維護為將來的環(huán)境品質(zhì)提供了保障；3、政府對市政配套的大量投入，使土地價值持續(xù)提升；4、新江灣城可出讓土地面積5平方公里，目前僅出讓0.57平方公里；隨著地塊的不斷出讓開發(fā)，將使該區(qū)域土地價值繼續(xù)升高。,27,二、市場分析,28,,,上海五年房地產(chǎn)的發(fā)展曲線與GDP增長率曲線的對比,在經(jīng)濟發(fā)展維持穩(wěn)定增長的前提下，房產(chǎn)投資的增長被宏觀調(diào)控所壓制,2.1 宏觀經(jīng)濟分析,29,2000-2006年上海商品住宅預售登記價格及增

9、長率,30,人均可支配收入增長趨勢,2005、2006兩年人均可支配收入增長率高于商品住宅價格增長率,31,小結(jié)： 在宏觀調(diào)控的作用下，上海房地產(chǎn)市場的泡沫被 極大的擠出， 而經(jīng)濟的高速發(fā)展，人均收入的提升已經(jīng)為上海房地產(chǎn)的又一次發(fā)展積蓄了能量。,32,,,供應減少需求回升，房產(chǎn)市場已處在回暖的臨界點。,2000-2006年上海商品住宅供應（批準預售）、需求（預售登記）,2.2 市場供需分析,單位：萬平方米,33,20

10、00-2006年土地市場交易量,單位：萬平方米,土地供應的減小將對未來1-2年內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響，房價大幅度上升不可避免。,34,上海、重慶當期市場存量與年度消化量的對比,單位：萬平方米,35,,,被訪者購房目的,以自住為目的的購房者占到總比例的91%，保證了房地產(chǎn)市場的需求將在中短期內(nèi)保持穩(wěn)定。,36,,潛在置業(yè)者的購買潛力多數(shù)將在1年左右的時間釋放。,被訪者購房時間,37,一、五角場商圈隨著萬達商業(yè)廣場開業(yè)，百聯(lián)又一城、

11、沃爾瑪、巴黎春天、HOLA家居、萬達國際影城、新華書城等商業(yè)企業(yè)一一亮相。未來5年內(nèi)，五角場城市副中心南部商業(yè)商務區(qū)130萬平方米的功能性項目將相繼建成。屆時，該地區(qū)將成為特色鮮明的市級公共活動中心，其輻射作用將覆蓋上海東北部。目前，同在五角場商圈的中環(huán)國際大廈、金島大廈、滬東金融大廈、平盛大廈，已于2004年竣工并投入使用。江灣－五角場城市副中心的功能將分為三部分：南部商務區(qū)，規(guī)劃面積0.96平方公里；中部楊浦知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，規(guī)劃

12、面積0.86平方公里已完成一期部分；北部知識創(chuàng)新基地，規(guī)劃面積1.29平方公里，與新江灣城相接。,38,五角場商圈圖,39,二、區(qū)域?qū)懽謽欠治?、區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)分布集中，多以高新科技為主；2、區(qū)域內(nèi)寫字樓的入住率絕大部分維持在95%左右（見左圖）；3、常駐辦公人口將為該區(qū)域提供高質(zhì)、穩(wěn)定的潛在客戶群體。,40,新江灣區(qū)域需求持續(xù)上升，存量不足，價格持續(xù)上升。（見下圖）,41,小結(jié)：1、上海市住宅供應量在過去2年和可預見的1－2年將

13、持續(xù)下降，而需求不斷提升。供需關系帶來的價格上升不可避免。2、以自住需求為主的購房需求有較強的抗風險能力。為上海房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。3、五角場商圈的發(fā)展為新江灣城提供了持續(xù)增長的高收入人群。而區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)正處于起步階段，需求旺盛而供應不足，價格持續(xù)走高。,42,合生珠江：新江灣城1號作品——合生江灣,2.3競爭對手掃描,43,現(xiàn)場照片,44,華潤置地：C2地塊,45,橡樹灣效果圖,46,2.4 競爭對手掃描,修建中的會所,47,

14、小結(jié)：1、合生項目檔次低，示范區(qū)、樣板房效果差、管理混亂。其均價17000元/㎡應是我們未來價格預期的保底價。2、華潤項目疊拼別墅(6層樓的全躍層花園洋房)預計開盤價格22000元/㎡。可成為我們定價的重要依據(jù)。3、如果取得土地，我們將比華潤晚開盤一年，價格將有提升的空間。,48,三、市場定位,49,3.1 項目總體定位,上海洋房新篇章1、少有的城市生態(tài)居所。2、獨特的居住空間體驗。3、別墅級的建筑審美。4、震撼性的小區(qū)

15、環(huán)境。,50,3.2 客戶定位,目標客戶來源 全世界、全國來滬工作的精英階層； 上海追求生活品質(zhì)的精英階層； 五角場區(qū)域進行科研、教育、商務活動的人員； 已遷入、即將遷入江灣城的企事業(yè)單位的工作人員； 全世界范圍內(nèi)的投資客戶。,51,目標客戶分類 自住客戶： 第二次置業(yè)為主的 ，以改善居住為主要目的。 兩代居、三代居為主。 家庭月收入2萬以上。 對景觀、環(huán)境的

16、敏感度較高。 投資客戶： 在中國、上海有一定的業(yè)務，有剩余資金。了解中國，了解上海，看好上海房地產(chǎn)和人民幣升值的全世界投資客。,52,目標客戶特征 年齡：35－45。 家庭結(jié)構(gòu)：兩代同堂、三代同堂。 工作狀態(tài)：事業(yè)有成，但工作的壓力巨大。 休閑：珍惜有限的休閑時光，追求高質(zhì)量的休閑生活。 消費：追求品牌，但更看重品位。 審美：國際化的審美取向，有自己獨立的見解，但不免會附庸風雅。（附庸風雅是沒有

17、錯的，是它推動了社會的文明。）,53,客戶需求特點 自然生態(tài)的居住環(huán)境與便捷的交通同樣重要。 追求內(nèi)在的居住體驗與體面的外觀的統(tǒng)一。 更親地、更多空間變化、更多的附加值是其不變的追求。,54,3.3 產(chǎn)品定位,花園洋房社區(qū)。濃烈的異域風情。（客戶訪談中客戶對弗萊明戈、紅郡的認同度極高）親地住宅、建筑與環(huán)境更緊密的結(jié)合。富于變化的內(nèi)部空間。通過提高附加值，提升可售面積的價格。,55,3.4 價格定位,各產(chǎn)

18、品類型價格,56,四、項目規(guī)劃預案,57,4.1招標文件的規(guī)劃指標分析,用地面積：59253.7平方米總建筑面積：100731.29平方米容積率：1.7覆蓋率：25%限高：40米其他：執(zhí)行7090政策設計思路 ——打造一個以6+1花園洋房為主的高品質(zhì)社區(qū)，使盡量多的面積以花園洋房的業(yè)態(tài)表現(xiàn)出來。,58,4.2研發(fā)關鍵點和難點：,1.在覆蓋率25%一定的情況下，在7090的政策下，存在大量的小戶型，如何實現(xiàn)產(chǎn)品的高溢價？2.

19、在花園洋房為主力業(yè)態(tài)的情況下，如何提高3-5層樓層的溢價？,59,4.3 設計對策,,1、盡量增加親地戶型的套數(shù)，提升花園洋房3、4樓的溢價2、花園洋房上部小戶型送盡量多的露臺和可改造空間3、小戶型和大戶型的花園洋房混合布置，提高溢價4、高層全部為90平米以內(nèi)戶型，分為高湯和平層小戶型，送可改造空間,60,大躍層,大躍層,大平層,大平層,大平層,大躍層,大躍層,小平層,小躍層,a. 洋房下部的疊加別墅:以別墅的價格賣花園洋房。,6

20、1,62,b.小戶型的花園洋房：1、2層贈送地下室（不減少近地戶型的價值）,,63,64,c.高湯,65,66,d.10%左右的平層贈送空間,67,4.4 產(chǎn)品組合,小戶型與疊加別墅多維度混合，可以營造別墅的空間氛圍，拉升小戶型售價。,68,69,70,4.5 技術經(jīng)濟指標,59253.759253.7125331100731.29100731.2925600100731.291.7962限高40米6+1和14層

21、57810047835%,71,五、投資參數(shù),72,5.1投資測算參數(shù)－－項目關鍵節(jié)點,73,5.2 投資測算參數(shù)－－項目分期情況,74,5.3 投資測算參數(shù)－－建安成本,75,5.4 投資測算參數(shù)－－銷售情況,76,5.5 現(xiàn)金流分析,資金來源及融資方案 在項目四證齊全（2008年1月）的時候考慮1.3億元的項目貸款，在項目貸款之前考慮自有資金投入共約15.3億元；項目現(xiàn)金盈虧平衡分析（底價模型的基礎上）

22、 項目開盤前資金總投入約15.9億元；2008年12月項目現(xiàn)金流平衡；對集團現(xiàn)金流影響（取得項目前后集團凈現(xiàn)金流變化情況，圖示，由集團財務中心負責填寫）,77,六、投資風險評價,78,6.1 項目SWOT分析,79,6.2 風險因素解決方案,地塊面積較小，無法充分的體現(xiàn)產(chǎn)品的溢價。 解決方案：前期銷售溢價能力強的高端產(chǎn)品，隨著城市、區(qū)域的發(fā)展陸續(xù)釋放低端產(chǎn)品，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的溢價。地鐵施工。 工程進度由北向南，由