上海龍湖地產(chǎn)新江灣城項(xiàng)目投資建議書(shū)

1、1,新江灣城項(xiàng)目投資建議書(shū),2,目錄,項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案投資收益評(píng)價(jià)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)投資建議,3,一、項(xiàng)目概況,4,國(guó)際化上海,城市能級(jí),城市規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)升級(jí),城市化上海,現(xiàn)代化上海,1.1 上海概況,宏觀背景：三化上海,5,深圳、重慶、天津……,廣州、臺(tái)北、首爾……,北京、上海、香港……,大巴黎、大東京、大紐約……,上海將不僅是中國(guó)的上海，更是世界的上海，而且是世界的中心城市之一：國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際金融中心

2、國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際航運(yùn)中心.,國(guó)際化上海,含義,動(dòng)力,,,,中國(guó)的上?！澜绲纳虾?,國(guó)家戰(zhàn)略推動(dòng) + 全球經(jīng)濟(jì)拉動(dòng),,,,,,國(guó)際化上海,6,伴隨著上海的國(guó)際化進(jìn)程，上海的城市能級(jí)將由中國(guó)的核心城市提升到世界核心城市——大上海。,,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將同大巴黎、大東京、大紐約等國(guó)際一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能級(jí)靠攏,上海城市能級(jí)提升,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)能級(jí)提升,更多的跨國(guó)企業(yè)、資金、技術(shù)、人才將搶灘上海,辦公環(huán)境更加國(guó)際化、品質(zhì)化；商業(yè)地產(chǎn)更加

3、集約化；住宅地產(chǎn)更加高端化；……,,,質(zhì)變,,7,城市化上海,上海正進(jìn)入城市化進(jìn)程的高潮時(shí)期，相關(guān)的城市規(guī)劃已經(jīng)基本確立。而房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨高速城市化進(jìn)程，其增長(zhǎng)趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。,城市化進(jìn)程,,城市規(guī)劃,功能分區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃交通規(guī)劃……,落實(shí),房地產(chǎn)實(shí)體,8,現(xiàn)代化上海,上海率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的要求驅(qū)動(dòng)著上海不斷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)整合集約化發(fā)展不斷催生出上海房地產(chǎn)新板塊。,現(xiàn)代化進(jìn)程,,產(chǎn)業(yè)集聚,產(chǎn)業(yè)升級(jí),,,新板塊,新的地產(chǎn)形態(tài),

4、9,上海“十一五”規(guī)劃 “1966”四級(jí)城鎮(zhèn)體系 ：“1”——1個(gè)中心城：外環(huán)線內(nèi)600多平方公里的中心城區(qū)；“9”——9個(gè)新城：寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、南橋、金山、臨港、崇明新城；“6”——60個(gè)左右相對(duì)獨(dú)立、各具特色、人口在5-15萬(wàn)左右的新市鎮(zhèn)；“6”——600個(gè)左右中心村，對(duì)分散的自然村適度歸并，合理配置600個(gè)左右行政村。,10,11,,上海中心城區(qū)——功能分區(qū)確立與完善,12,2006年4城市房地產(chǎn)消化量的對(duì)比

5、,13,上海中心城區(qū)內(nèi)最后的“綠洲”,1.2 江灣城簡(jiǎn)介,新江灣城,14,,,新江灣城———人民廣場(chǎng),,,人民廣場(chǎng),新 江 灣,,五 角 場(chǎng),15公里,新江灣城———五角場(chǎng),2公里,15,軌道交通——正在修建中的8#以及10#將上海軌道交通網(wǎng)擴(kuò)展至新江灣區(qū)域,16,,,新江灣城,道路交通——可依托于淞滬路，連接中環(huán)，出行便利,17,A：江灣天地：直面黃浦江，上海游艇產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，未來(lái)新江灣的休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)主題中心B：自然花園：低密度住宅區(qū)（

6、規(guī)劃容積率約為0.6）C：中央公園：占地面約3萬(wàn)平米，上海僅存的濕地公園D：都市村莊：建筑類型多層/小高層E：知識(shí)商務(wù)中心：以辦公樓宇、公寓、酒店為主，同五角場(chǎng)商圈銜接，共同構(gòu)筑五角場(chǎng)—新江灣城市副中心F：復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū),F,F,18,,目標(biāo)地塊,,,,美國(guó)漢斯待開(kāi)發(fā)的商業(yè)地塊,,社區(qū)配套地塊(高規(guī)格幼兒園,小學(xué)),,,生態(tài)公園,19,新江灣城實(shí)景照片,20,新江灣城實(shí)景照片,21,新江灣城實(shí)景照片,22,新江灣城實(shí)景照片,2

7、3,區(qū)內(nèi)社會(huì)配套（分布在半徑2-4公里的圓周內(nèi)）,24,城市副中心——五角場(chǎng)商圈（距離約為2公里）四個(gè)城市副中心之一；,25,1.3 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)情況,新江灣城總面積9.45平方公里，其中，由上海城投（上海市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司）實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)的為6平方公里（含復(fù)旦江灣新校區(qū)1平方公里）截至目前，區(qū)域內(nèi)土地出讓情況如下：,26,小結(jié)：1、目標(biāo)地塊緊鄰主城核心區(qū)域，生活配套完善，交通便捷；2、區(qū)域內(nèi)原生自然資源良好，中央公園、濕

8、地公園的建設(shè)維護(hù)為將來(lái)的環(huán)境品質(zhì)提供了保障；3、政府對(duì)市政配套的大量投入，使土地價(jià)值持續(xù)提升；4、新江灣城可出讓土地面積5平方公里，目前僅出讓0.57平方公里；隨著地塊的不斷出讓開(kāi)發(fā)，將使該區(qū)域土地價(jià)值繼續(xù)升高。,27,二、市場(chǎng)分析,28,,,上海五年房地產(chǎn)的發(fā)展曲線與GDP增長(zhǎng)率曲線的對(duì)比,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展維持穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提下，房產(chǎn)投資的增長(zhǎng)被宏觀調(diào)控所壓制,2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析,29,2000-2006年上海商品住宅預(yù)售登記價(jià)格及增

9、長(zhǎng)率,30,人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì),2005、2006兩年人均可支配收入增長(zhǎng)率高于商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)率,31,小結(jié)： 在宏觀調(diào)控的作用下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫被 極大的擠出， 而經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人均收入的提升已經(jīng)為上海房地產(chǎn)的又一次發(fā)展積蓄了能量。,32,,,供應(yīng)減少需求回升，房產(chǎn)市場(chǎng)已處在回暖的臨界點(diǎn)。,2000-2006年上海商品住宅供應(yīng)（批準(zhǔn)預(yù)售）、需求（預(yù)售登記）,2.2 市場(chǎng)供需分析,單位：萬(wàn)平方米,33,20

10、00-2006年土地市場(chǎng)交易量,單位：萬(wàn)平方米,土地供應(yīng)的減小將對(duì)未來(lái)1-2年內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響，房?jī)r(jià)大幅度上升不可避免。,34,上海、重慶當(dāng)期市場(chǎng)存量與年度消化量的對(duì)比,單位：萬(wàn)平方米,35,,,被訪者購(gòu)房目的,以自住為目的的購(gòu)房者占到總比例的91%，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在中短期內(nèi)保持穩(wěn)定。,36,,潛在置業(yè)者的購(gòu)買潛力多數(shù)將在1年左右的時(shí)間釋放。,被訪者購(gòu)房時(shí)間,37,一、五角場(chǎng)商圈隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，百聯(lián)又一城、

11、沃爾瑪、巴黎春天、HOLA家居、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、新華書(shū)城等商業(yè)企業(yè)一一亮相。未來(lái)5年內(nèi)，五角場(chǎng)城市副中心南部商業(yè)商務(wù)區(qū)130萬(wàn)平方米的功能性項(xiàng)目將相繼建成。屆時(shí)，該地區(qū)將成為特色鮮明的市級(jí)公共活動(dòng)中心，其輻射作用將覆蓋上海東北部。目前，同在五角場(chǎng)商圈的中環(huán)國(guó)際大廈、金島大廈、滬東金融大廈、平盛大廈，已于2004年竣工并投入使用。江灣－五角場(chǎng)城市副中心的功能將分為三部分：南部商務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積0.96平方公里；中部楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，規(guī)劃

12、面積0.86平方公里已完成一期部分；北部知識(shí)創(chuàng)新基地，規(guī)劃面積1.29平方公里，與新江灣城相接。,38,五角場(chǎng)商圈圖,39,二、區(qū)域?qū)懽謽欠治?、區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)分布集中，多以高新科技為主；2、區(qū)域內(nèi)寫字樓的入住率絕大部分維持在95%左右（見(jiàn)左圖）；3、常駐辦公人口將為該區(qū)域提供高質(zhì)、穩(wěn)定的潛在客戶群體。,40,新江灣區(qū)域需求持續(xù)上升，存量不足，價(jià)格持續(xù)上升。（見(jiàn)下圖）,41,小結(jié)：1、上海市住宅供應(yīng)量在過(guò)去2年和可預(yù)見(jiàn)的1－2年將

13、持續(xù)下降，而需求不斷提升。供需關(guān)系帶來(lái)的價(jià)格上升不可避免。2、以自住需求為主的購(gòu)房需求有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。為上海房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。3、五角場(chǎng)商圈的發(fā)展為新江灣城提供了持續(xù)增長(zhǎng)的高收入人群。而區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)正處于起步階段，需求旺盛而供應(yīng)不足，價(jià)格持續(xù)走高。,42,合生珠江：新江灣城1號(hào)作品——合生江灣,2.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描,43,現(xiàn)場(chǎng)照片,44,華潤(rùn)置地：C2地塊,45,橡樹(shù)灣效果圖,46,2.4 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描,修建中的會(huì)所,47,

14、小結(jié)：1、合生項(xiàng)目檔次低，示范區(qū)、樣板房效果差、管理混亂。其均價(jià)17000元/㎡應(yīng)是我們未來(lái)價(jià)格預(yù)期的保底價(jià)。2、華潤(rùn)項(xiàng)目疊拼別墅(6層樓的全躍層花園洋房)預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格22000元/㎡。可成為我們定價(jià)的重要依據(jù)。3、如果取得土地，我們將比華潤(rùn)晚開(kāi)盤一年，價(jià)格將有提升的空間。,48,三、市場(chǎng)定位,49,3.1 項(xiàng)目總體定位,上海洋房新篇章1、少有的城市生態(tài)居所。2、獨(dú)特的居住空間體驗(yàn)。3、別墅級(jí)的建筑審美。4、震撼性的小區(qū)

15、環(huán)境。,50,3.2 客戶定位,目標(biāo)客戶來(lái)源 全世界、全國(guó)來(lái)滬工作的精英階層； 上海追求生活品質(zhì)的精英階層； 五角場(chǎng)區(qū)域進(jìn)行科研、教育、商務(wù)活動(dòng)的人員； 已遷入、即將遷入江灣城的企事業(yè)單位的工作人員； 全世界范圍內(nèi)的投資客戶。,51,目標(biāo)客戶分類 自住客戶： 第二次置業(yè)為主的 ，以改善居住為主要目的。 兩代居、三代居為主。 家庭月收入2萬(wàn)以上。 對(duì)景觀、環(huán)境的

16、敏感度較高。 投資客戶： 在中國(guó)、上海有一定的業(yè)務(wù)，有剩余資金。了解中國(guó)，了解上海，看好上海房地產(chǎn)和人民幣升值的全世界投資客。,52,目標(biāo)客戶特征 年齡：35－45。 家庭結(jié)構(gòu)：兩代同堂、三代同堂。 工作狀態(tài)：事業(yè)有成，但工作的壓力巨大。 休閑：珍惜有限的休閑時(shí)光，追求高質(zhì)量的休閑生活。 消費(fèi)：追求品牌，但更看重品位。 審美：國(guó)際化的審美取向，有自己獨(dú)立的見(jiàn)解，但不免會(huì)附庸風(fēng)雅。（附庸風(fēng)雅是沒(méi)有

17、錯(cuò)的，是它推動(dòng)了社會(huì)的文明。）,53,客戶需求特點(diǎn) 自然生態(tài)的居住環(huán)境與便捷的交通同樣重要。 追求內(nèi)在的居住體驗(yàn)與體面的外觀的統(tǒng)一。 更親地、更多空間變化、更多的附加值是其不變的追求。,54,3.3 產(chǎn)品定位,花園洋房社區(qū)。濃烈的異域風(fēng)情。（客戶訪談中客戶對(duì)弗萊明戈、紅郡的認(rèn)同度極高）親地住宅、建筑與環(huán)境更緊密的結(jié)合。富于變化的內(nèi)部空間。通過(guò)提高附加值，提升可售面積的價(jià)格。,55,3.4 價(jià)格定位,各產(chǎn)

18、品類型價(jià)格,56,四、項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案,57,4.1招標(biāo)文件的規(guī)劃指標(biāo)分析,用地面積：59253.7平方米總建筑面積：100731.29平方米容積率：1.7覆蓋率：25%限高：40米其他：執(zhí)行7090政策設(shè)計(jì)思路 ——打造一個(gè)以6+1花園洋房為主的高品質(zhì)社區(qū)，使盡量多的面積以花園洋房的業(yè)態(tài)表現(xiàn)出來(lái)。,58,4.2研發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)：,1.在覆蓋率25%一定的情況下，在7090的政策下，存在大量的小戶型，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高溢價(jià)？2.

19、在花園洋房為主力業(yè)態(tài)的情況下，如何提高3-5層樓層的溢價(jià)？,59,4.3 設(shè)計(jì)對(duì)策,,1、盡量增加親地戶型的套數(shù)，提升花園洋房3、4樓的溢價(jià)2、花園洋房上部小戶型送盡量多的露臺(tái)和可改造空間3、小戶型和大戶型的花園洋房混合布置，提高溢價(jià)4、高層全部為90平米以內(nèi)戶型，分為高湯和平層小戶型，送可改造空間,60,大躍層,大躍層,大平層,大平層,大平層,大躍層,大躍層,小平層,小躍層,a. 洋房下部的疊加別墅:以別墅的價(jià)格賣花園洋房。,6

20、1,62,b.小戶型的花園洋房：1、2層贈(zèng)送地下室（不減少近地戶型的價(jià)值）,,63,64,c.高湯,65,66,d.10%左右的平層贈(zèng)送空間,67,4.4 產(chǎn)品組合,小戶型與疊加別墅多維度混合，可以營(yíng)造別墅的空間氛圍，拉升小戶型售價(jià)。,68,69,70,4.5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),59253.759253.7125331100731.29100731.2925600100731.291.7962限高40米6+1和14層

21、57810047835%,71,五、投資參數(shù),72,5.1投資測(cè)算參數(shù)－－項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),73,5.2 投資測(cè)算參數(shù)－－項(xiàng)目分期情況,74,5.3 投資測(cè)算參數(shù)－－建安成本,75,5.4 投資測(cè)算參數(shù)－－銷售情況,76,5.5 現(xiàn)金流分析,資金來(lái)源及融資方案 在項(xiàng)目四證齊全（2008年1月）的時(shí)候考慮1.3億元的項(xiàng)目貸款，在項(xiàng)目貸款之前考慮自有資金投入共約15.3億元；項(xiàng)目現(xiàn)金盈虧平衡分析（底價(jià)模型的基礎(chǔ)上）

22、 項(xiàng)目開(kāi)盤前資金總投入約15.9億元；2008年12月項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡；對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流影響（取得項(xiàng)目前后集團(tuán)凈現(xiàn)金流變化情況，圖示，由集團(tuán)財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)填寫）,77,六、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),78,6.1 項(xiàng)目SWOT分析,79,6.2 風(fēng)險(xiǎn)因素解決方案,地塊面積較小，無(wú)法充分的體現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)。 解決方案：前期銷售溢價(jià)能力強(qiáng)的高端產(chǎn)品，隨著城市、區(qū)域的發(fā)展陸續(xù)釋放低端產(chǎn)品，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)。地鐵施工。 工程進(jìn)度由北向南，由