石象湖國(guó)際度假城戰(zhàn)略策劃報(bào)告-王志剛

1、,打造中國(guó)首座1.5度假生活城,--石象湖國(guó)際度假城戰(zhàn)略策劃報(bào)告--王志綱工作室2007年12月,,前言,人類正進(jìn)入大休閑時(shí)代。世界休閑組織秘書長(zhǎng)杰拉德?凱尼恩說:“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來越強(qiáng)大的生產(chǎn)力。縱觀全球，休閑業(yè)已成為發(fā)達(dá)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，美國(guó)更是將休閑旅游業(yè)確定為國(guó)家的第二大產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。休閑經(jīng)濟(jì)浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺(tái)，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價(jià)值連城的環(huán)球

2、風(fēng)景線。,發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強(qiáng)大的跨國(guó)號(hào)召力和吸引力，比如美國(guó)的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全球的無數(shù)心靈、目光和錢包。中國(guó)休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢(shì)地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國(guó)雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢(shì)喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。作為世界旅游大國(guó)，中國(guó)休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。,,我們覺得石象湖是幸運(yùn)的，地處天府之

3、國(guó)，更在休閑之都謀求升級(jí)換代的發(fā)展時(shí)期，一個(gè)休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國(guó)休閑地產(chǎn)新的時(shí)代潮流，這就是我們對(duì)石象湖的希冀。,石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖,,世界休閑地產(chǎn)走勢(shì),國(guó)內(nèi)休閑地產(chǎn)態(tài)勢(shì),成都休閑地產(chǎn)格局,目標(biāo)、方向,,,生態(tài)優(yōu)勢(shì),規(guī)模優(yōu)勢(shì),核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展力,區(qū)位優(yōu)勢(shì),蒲江潛力,,,目錄,態(tài)勢(shì)篇：戰(zhàn)略石象湖定位篇：定位石象湖構(gòu)建篇：構(gòu)建石象湖策略篇：?jiǎn)?dòng)石象湖,態(tài)勢(shì)篇：戰(zhàn)略石象湖,一、休閑地產(chǎn)在世界

4、二、休閑地產(chǎn)在中國(guó)三、休閑地產(chǎn)在成都四、我看石象湖機(jī)遇,第一部分：休閑地產(chǎn)在世界,世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌世界休閑地產(chǎn)步入成熟世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài),1、世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌,21世紀(jì)， “休閑經(jīng)濟(jì)” 做為全新的經(jīng)濟(jì)大潮，正席卷世界各地，地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到 2015年，全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時(shí)代，休閑將成為人類生活的重要組成部分。美國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)已居國(guó)民生產(chǎn)總值第一位，成為美國(guó)第一位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其

5、就業(yè)人數(shù)為全部勞動(dòng)力的50%；目前，美國(guó)人有1/3的時(shí)間用于休閑娛樂，1/3～2/3的收入用于休閑娛樂，1/3的土地用于休閑娛樂。,所有的發(fā)達(dá)國(guó)家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺(tái)，即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地；大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā)，不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也是城市對(duì)外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺(tái)；可見，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展到一定水平的必然趨勢(shì)。,迪拜“世界地圖”

6、吸引了全球大鱷的購(gòu)買，其中不乏世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國(guó)政要人員，用作休閑地產(chǎn)開發(fā)，就連中國(guó)溫州商人都跑去購(gòu)買下島嶼。全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象，足以說明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢(shì)頭之迅猛。,棕櫚泉，南加州一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年變遷，成為世界頂尖的休閑度假生活圣地，無數(shù)國(guó)際名流在此度假或置業(yè)，現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。 現(xiàn)有85個(gè)高爾夫球場(chǎng)，600個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，10000個(gè)游

7、泳池,世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)，用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時(shí)，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌，比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。美國(guó)夏威夷的拉奈島就吸引了日本等著名企業(yè)投資開發(fā)休閑地產(chǎn)，目前，已經(jīng)發(fā)展成為純粹而高級(jí)的休閑渡假天堂，國(guó)內(nèi)外明星情侶們的蜜月圣地。,世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國(guó)民人均GDP超過1000美元時(shí)，國(guó)內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需

8、求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，休閑度假需求進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時(shí)，旅游形態(tài)開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。,2、世界休閑地產(chǎn)步入成熟期,世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國(guó)起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。,國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一：發(fā)展國(guó)家的國(guó)際休閑地產(chǎn)，都是以休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)，在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自

9、我完善體系，能同時(shí)滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。,國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二：國(guó)際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)主體，集休閑運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項(xiàng)目的可持續(xù)性；地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。,國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三：既按照規(guī)?；I(yè)化的思路，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強(qiáng)，形

10、成規(guī)模效應(yīng)，來吸引市場(chǎng)關(guān)注；一般而言，都會(huì)根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫?yàn)橹?、濱海資源的以游艇為主等；,小結(jié),從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來看，打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。,3、世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài),從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)：世界性休閑地產(chǎn)——休閑新城；全國(guó)性休閑地產(chǎn)—

11、—度假區(qū)/村；區(qū)域性休閑地產(chǎn)——主題休閑城區(qū)。,（3.1）世界性休閑地產(chǎn),面向全世界打造的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要具備世界級(jí)的資源條件；功能設(shè)置上，有很強(qiáng)的自我完善功能，濃郁的生活氛圍，以第二居所為主，最后形成休閑新城的發(fā)展模式。,（3.2）全國(guó)性休閑地產(chǎn),面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目；這類項(xiàng)目一般都依托特色的生態(tài)資源開發(fā)而成；功能設(shè)置上，能自我完善，以第二居所為主，最后形成度假區(qū)/村的發(fā)展模式。,（3

12、.3）區(qū)域性休閑地產(chǎn),面向區(qū)域市場(chǎng)打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目；這類項(xiàng)目一般都要么依托特色的生態(tài)資源開發(fā)，要么自己打造出特色的資源出來。一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。,第二部分：休閑地產(chǎn)在中國(guó),1、休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲 2、休閑地產(chǎn)典型案例3、休閑地產(chǎn)困惑不足,1、休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲,（1）城市規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展中國(guó)目前的城市化水平超過40%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇

13、增，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，中心城區(qū)壓力不斷增大：交通擁擠，治安混亂，空氣污染，追求生活質(zhì)量的人們開始逃離市區(qū)，向郊區(qū)尋找舒適空間；同時(shí)，伴隨交通條件的改善和私家車的普及，城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化；在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切，休閑地產(chǎn)順勢(shì)產(chǎn)生。,（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2006年底中國(guó)人均GDP已經(jīng)超過2000美元，有37個(gè)大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味著20

14、07年中國(guó)已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，已步入“休閑時(shí)代”的門檻，融入整個(gè)國(guó)際休閑文化的背景；中國(guó)人均GDP超過2000美元，并持續(xù)高速增長(zhǎng)，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)，由此形成的休閑度假需求及不動(dòng)產(chǎn)投資需求的強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)潮流的到來，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機(jī)遇。,（3）市場(chǎng)個(gè)性化需求導(dǎo)致休閑地產(chǎn)多元化近幾年來隨著交通條件改善和休閑假期增加，人們生活空間的地域限制逐漸減小，出游能力和

15、生活空間變大，休閑方式不斷“升級(jí)”，對(duì)休閑產(chǎn)品的個(gè)性化需求在不斷增加；為滿足不同消費(fèi)群體需求，休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)：各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等以房地產(chǎn)與休閑度假有機(jī)結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國(guó)各地相繼登場(chǎng)。,2、休閑地產(chǎn)典型案例,掃描中國(guó)休閑地產(chǎn)發(fā)展，勢(shì)頭正猛，已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有代表性的產(chǎn)品，但綜合來看，中國(guó)的休閑地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段：主打?yàn)I海休閑概念的三亞

16、主打溫泉生活的京津新城嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城凸顯民俗特色的成都芙蓉古城……,案例一：濱海休閑城——三亞 中國(guó)休閑地產(chǎn)的前沿地三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。三亞依托獨(dú)特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對(duì)的客戶群不僅僅局限于本地，而是面向全國(guó)，乃至全世界的購(gòu)買者，吸引了大批“置業(yè)候鳥群”。,產(chǎn)品形態(tài),目前來三亞的“置業(yè)候鳥群”大致可以分為四類：商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。主力產(chǎn)品：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海

17、景房、河景房、山景房、海邊別墅；相關(guān)休閑配套：高爾夫、溫泉度假村、SPA等等……,三亞環(huán)境資源的獨(dú)一無二和不可再生性，較少受國(guó)家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價(jià)格變動(dòng)的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然；三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場(chǎng)，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)； 三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確：突出休閑度假和健康長(zhǎng)壽適于居住的主題，努力把三亞建成國(guó)際知名的休閑度假勝地和國(guó)內(nèi)外富裕階層的第

18、二居住地。,案例二：高爾夫休閑度假村——觀瀾湖觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國(guó)規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會(huì)；擁有51個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最；以及中國(guó)首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)；觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會(huì)議、餐飲、SPA及網(wǎng)球場(chǎng)等）。,啟示,首先，觀瀾湖模式是符合城市、社會(huì)發(fā)展的需要。一個(gè)正在走向世界，正在努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的社會(huì)，

19、需要有這樣一個(gè)承接國(guó)際化的平臺(tái)。“觀瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個(gè)平臺(tái)；其次，觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點(diǎn)和承載整個(gè)模式的平臺(tái)，而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會(huì)，定位于市場(chǎng)最高端，通過一個(gè)非常有價(jià)值的消費(fèi)群體使品牌達(dá)到國(guó)際化的提升與擴(kuò)大，為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強(qiáng)大的支撐；第三，觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費(fèi)者提供的是一種國(guó)際高端時(shí)尚生活方式，國(guó)際商務(wù)活動(dòng)、國(guó)際賽

20、事不斷，全球財(cái)富精英關(guān)注參與，所有的配套項(xiàng)目與設(shè)施，都圍繞這種生活方式展開，既相對(duì)獨(dú)立，又互為配套。,案例三：高爾夫休閑度假村—昆明春城春城湖畔高爾夫度假村，距昆明市區(qū)約48公里，坐落于清澈迷人的陽宗海湖畔，群山懷抱，湖水清麗，一年四季春光明媚，氣候宜人，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。,啟示,春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，營(yíng)造的其實(shí)是一種春城生活方式，其最大的特色在于其經(jīng)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)：所有的別墅和公寓都贈(zèng)

21、送免費(fèi)的高爾夫會(huì)員資格，會(huì)員資格數(shù)量將取決于所購(gòu)買的房產(chǎn)的類別。,案例四：溫泉島嶼度假城——京津新城京津新城是目前國(guó)內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項(xiàng)目之一，西北距離北京98公里，南距天津45公里。,國(guó)內(nèi)外休閑地產(chǎn)發(fā)展情況對(duì)照表,第三部分：休閑地產(chǎn)在成都,1、天下休閑看成都 2、成都休閑地產(chǎn)格局3、成都休閑地產(chǎn)主題4、成都休閑地產(chǎn)的未來競(jìng)爭(zhēng),1、天下休閑看成都,少不入川，成都是西部當(dāng)之無愧的休閑之都，在中國(guó)的休閑版圖上也有無可替代的地

22、位，正走在成為國(guó)際化“休閑之都” 的路上，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)鮮明，其魅力將驚艷于世：,（1.1）悠久的休閑歷史傳統(tǒng),成都作為天府之國(guó)的首府,歷史上便有享受生活，偏好休閑的傳統(tǒng)，有可追溯3000年的古蜀文明以及融匯古今的休閑文化；秉承了先人的休閑遺風(fēng)，成都城市“休閑”氣息非常濃厚，從“天下茶館數(shù)成都”到成都被命名為“農(nóng)家樂發(fā)源地”，休閑理念以及普遍參與成為人們的共識(shí)。,（1.2）先天的休閑資源稟賦,稀缺的自然生態(tài)山清水秀，一馬平川，氣

23、候怡人，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。豐富的人文綠洲都江堰，青城山，三星堆，金沙遺址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，寬窄巷子，大慈寺，望江公園，大熊貓繁殖基地……成都自古就有“揚(yáng)一益二”、“天府之國(guó)”、“錦官城”的美譽(yù)，地處神秘的北緯30°線，是旅游休閑者們追逐的熱點(diǎn)。,西部的旅游樞紐成都是通往中國(guó)西部必經(jīng)的旅游中轉(zhuǎn)地，透過這里，可以一覽中國(guó)西部神秘風(fēng)光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遺址以及世界屋脊西藏，都將進(jìn)

24、入旅游者的視野。,成都市全年接待國(guó)內(nèi)游客4003.7萬人次，國(guó)內(nèi)旅游收入324.1億元；全年接待入境旅游者58.0萬人次，旅游外匯收入2.0億美元。 ——《 2006年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,（1.3）強(qiáng)勁的休閑消費(fèi)動(dòng)力,2006年成都市恩格爾系數(shù)為33.9%，整體跨越富裕線，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)為45.1%，也達(dá)到了小康水平線；成都市《2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，汽車、旅游等奢侈消費(fèi)已越來越多地進(jìn)入市

25、民生活。休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)成都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大：2006年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過1200億元，占GDP比重的48.9%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率40.2%；,（1.4）地產(chǎn)推動(dòng)力較大,近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),房地產(chǎn)施工面積保持逐年上升、商品房和住宅的銷售面積呈逐年穩(wěn)步上升。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),高端消費(fèi)群體登陸成都置業(yè)根據(jù)成都地產(chǎn)近半外銷的態(tài)勢(shì)，結(jié)合

26、附表來看，外地置業(yè)者更多選擇高價(jià)位、大面積物業(yè)，可見，大量的高端消費(fèi)者選擇了成都置業(yè)，成都的地產(chǎn)市場(chǎng)得到了國(guó)內(nèi)外高端人士的認(rèn)可。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),從成都郊區(qū)市縣新建商品房住宅購(gòu)買者來源分析來看，成都市區(qū)到郊外置業(yè)的在24％左右，成都周邊地市州和外省以及境外人士郊區(qū)置業(yè)累計(jì)高達(dá)76％左右，可見，大量的置業(yè)者都愿意選擇郊區(qū)置業(yè)，這點(diǎn)和成都的交通以及郊區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢(shì)有很大的關(guān)系。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),20

27、07年，1-8月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā)/成交情況,根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看（右表）：國(guó)內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)；大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來看，以雙流、溫江為主要購(gòu)買區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次；,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。成都做為國(guó)內(nèi)外高端消費(fèi)群體置業(yè)的重要城市，未來的高端度假

28、地產(chǎn)，特別是具備國(guó)際化高端品質(zhì)的、能滿足高端商務(wù)\休閑人士需求的、極具現(xiàn)代休閑旅游\商務(wù)度假特色的主題性地產(chǎn)，將面臨巨大的發(fā)展空間！,小結(jié)：,天府之國(guó)的休閑天賦、資源和口碑，得到了全國(guó)乃至全球的公認(rèn)，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但離國(guó)際化休閑戰(zhàn)略雄心的實(shí)施還有一定的距離，發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。隨著社會(huì)的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級(jí)。,2、成都休閑地產(chǎn)格局,青城

29、山-都江堰板塊——度假地產(chǎn)集中區(qū)龍頭老大，看上去很美麗，度假地產(chǎn)憑天賦之優(yōu)而獨(dú)占鰲頭，但都是度假臥城，多為小規(guī)模零碎開發(fā)而缺乏自我完善配套服務(wù)能力以及度假居住磁力，并由于急功近利的開發(fā)行為而在檔次品位上皆有缺失。土地資源分割殆盡，幾成強(qiáng)弩之末。牧馬山-麓山板塊——商務(wù)度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)牧馬山得機(jī)場(chǎng)之便與山景之利，度假別墅市場(chǎng)發(fā)育早，但同樣缺乏高檔次自我配套能力，隨著大交通的改善，與后起之秀麓山國(guó)際一起將融入都市常規(guī)居所的洪流

30、，休閑度假特色將日益消失。,龍泉山板塊——度假地產(chǎn)起步區(qū)有近郊山色的基礎(chǔ)，但因處于工業(yè)老區(qū)與新區(qū)的合圍之下，并且在本地人心中處于下風(fēng)，旅游休閑也非首選之地，零星的別墅開發(fā)以低價(jià)為重要賣點(diǎn)，以外來戶為主要目標(biāo)市場(chǎng)。雖然有政府旅游發(fā)展規(guī)劃的利好，但藍(lán)圖雖好，難解現(xiàn)實(shí)之渴。溫江板塊——游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)昔日的第二居所熱點(diǎn)區(qū)，芙蓉古城與國(guó)色天鄉(xiāng)為其標(biāo)志性休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，如今整個(gè)溫江融入大成都的趨勢(shì)日益明朗，第一居所是其必然歸宿。

31、,,青都板塊,龍泉山板塊,牧馬山—麓山國(guó)際板塊,溫江板塊,溫江板塊游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū),青都（青城山和都江堰）板塊度假地產(chǎn)集中區(qū),龍泉山 板塊度假地產(chǎn)起步區(qū),牧馬山—麓山國(guó)際板塊商務(wù)型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū),成都現(xiàn)有休閑板塊格局,成都休閑地產(chǎn)板塊產(chǎn)品特征分析,成都休閑地產(chǎn)板塊客戶群體分析,,資料來源：成都市房管局,小結(jié)：,從成都休閑格局現(xiàn)狀來看，成都近郊的牧馬山及溫江等地已經(jīng)從第二居所慢慢向第一居所轉(zhuǎn)移；就板塊

32、綜合競(jìng)爭(zhēng)力來看，青城山是目前成都最具發(fā)展休閑度假地產(chǎn)條件的區(qū)域，在郊區(qū)中位于龍頭地位，近幾年，青都板塊在建設(shè)開發(fā)度假休閑地產(chǎn)方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)依然強(qiáng)大；從城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快，距離相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域如蒲江、大邑崇州等地將是未來城市發(fā)展度假休閑不可忽視的區(qū)域。,3、成都休閑地產(chǎn)主題,目前，成都休閑地產(chǎn)的開發(fā)，可分為三類主題特色,4、成都休閑地產(chǎn)的未來競(jìng)爭(zhēng),千畝荷塘花溪體育休閑度假中心百草園,北部崇州,花水灣

33、旅游小鎮(zhèn),大溪谷朝陽湖石象湖,華僑城,麓山國(guó)際,成都休閑地產(chǎn)的未來競(jìng)爭(zhēng),國(guó)色天香新城,小結(jié)：,各大板塊都因自身的不同原因限制，各有發(fā)展主題方向和發(fā)展特色，但都不足以滿足成都國(guó)際化、高端度假發(fā)展的需要。成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級(jí)，呼喚新板塊新平臺(tái)的出現(xiàn)。成都未來休閑地產(chǎn)將主要向西南遠(yuǎn)郊方向集中發(fā)展，變局正在醞釀，洗牌勢(shì)在必然。誰將是這一大變局中的黑馬？當(dāng)我們把目光向南部聚焦的時(shí)候，一個(gè)春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是

34、蒲江——石象湖，石象湖當(dāng)以高端休閑度假為核心，走高端化路線，脫穎而出。,第四部分：我看石象湖機(jī)遇,1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：成都最大的休閑地產(chǎn),綜觀成都現(xiàn)在和未來的休閑地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：蒲江大溪谷：8000畝，以休閑、居住為主；龍泉湖：51.1平方公里，以旅游為主；三岔湖：126平方公里，以旅游為主；朝陽湖：湖面3660畝，旅游度假為主，深業(yè)開發(fā)；麓山國(guó)際：2600畝，以休閑居住為主；國(guó)色天香：6000畝，以旅游居住為主；成都華僑城：占地

35、3000畝，以旅游居住為主；花溪體育休閑度假中心：8000畝，龍湖開發(fā)，旅游度假為主；石象湖達(dá)二萬多畝，開發(fā)面積全市最大，完全可以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形成良好的氛圍，吸引全國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注。,2、資源優(yōu)勢(shì)：生態(tài)資源有基礎(chǔ),石象湖的資源基礎(chǔ)良好，同時(shí)包括：石象湖\妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開闊，或曲悠，甚是美妙。森林：覆蓋率高達(dá)90％以上，衫樹、柏樹等奇樹異草別有魅力；空氣：質(zhì)量?jī)?yōu)于1級(jí)，是森林浴，提高免疫能力，治療高血壓、神經(jīng)衰弱、心

36、臟病、呼吸道疾病的世外桃源?；ɑ埽喊俸?、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭(zhēng)奇斗艷。果林、茶林：石多達(dá)上萬畝，別有景色。,3、品牌優(yōu)勢(shì)：茶/花/湖品牌成都皆知,石象湖經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成品牌基礎(chǔ)，特別是：郁金香、百合花2大花節(jié)慶品的多年積累，已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎(chǔ)。而湖光山色、茂林茶鄉(xiāng)的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，也對(duì)都市人具有強(qiáng)大的吸引力。只有有效的利用好原有品牌，同時(shí)強(qiáng)調(diào)出生態(tài)的規(guī)

37、模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢(shì)，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。,4、區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層,（4.1）從城市發(fā)展圈層來看：成都的城市發(fā)展已經(jīng)初步形成了三個(gè)發(fā)展層：第一圈層：既城市中心層，以青陽、金牛、錦江、武侯、成華等核心區(qū)組成的；第二圈層：既城市郊區(qū)層，以溫江、雙流、郫縣、龍泉驛、新津、新都等地構(gòu)成；第三圈層：既城市遠(yuǎn)郊區(qū)，以蒲江、邛崍、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地構(gòu)成；客觀說，由于蒲江的

38、區(qū)位、交通和城市競(jìng)爭(zhēng)力等客觀因素不足，成都的城市能級(jí)只到城郊，還無法外溢過來。,4、區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層,（4.2）從蒲江交通來看：“全域成都“九路三軌”大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密；石象湖距成都86公里，距離機(jī)場(chǎng)77公里，目前沒有綠色快速通道；,成都市,,蒲江,三個(gè)不同城市圈層的地產(chǎn)開發(fā)，其特點(diǎn)也不盡相同：第一圈層：城市地產(chǎn)，靠市，地方開發(fā)依靠城市，消費(fèi)主體生活配套依靠城市來滿足，第一居所為主；第二圈層：近郊地產(chǎn)，借市，

39、地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費(fèi)群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多；第三圈層：遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，造市，地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費(fèi)主體在無需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多；石象湖作為第三圈層的遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，無法借助城市能級(jí)的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。,5、石象湖潛力挖掘：旅游環(huán)線內(nèi),從大成都的旅游發(fā)展格局來看，蒲江處于川西旅游環(huán)線上，背靠成都，面向甘阿涼，承接雅安、攀西，運(yùn)用得當(dāng)，無疑對(duì)石象湖未來

40、的旅游發(fā)展有很大的拉動(dòng)作用。提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)以及相關(guān)戶外運(yùn)動(dòng)、旅游集散基地。,,川西旅游環(huán)線,,,,,5、石象湖潛力挖掘：蒲江特色資源,2003年10月起，蒲江被國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)列入第四批全國(guó)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，有綠昌茗、嘉竹、了翁、蜀濤、綠典等品牌，在國(guó)際上都有很大的知名度。石象湖作為蒲江茶生產(chǎn)地之一，有大面積的茶樹，在未來的開發(fā)過程中，完全可以借助蒲江縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和蒲江茶的品牌影響力，大力

41、打造出具有茶文化特色的旅游休閑產(chǎn)品，形成集茶主題休閑旅游、博覽展銷、度假居住等旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來，吸引人氣，做強(qiáng)做大。,,,休閑升級(jí)的精華，天府之國(guó)的升級(jí)版,在世界休閑大發(fā)展的時(shí)代，在全國(guó)休閑風(fēng)起云涌的時(shí)代，成都作為休閑之都，也必將面臨向國(guó)際化休閑升級(jí)的課題，是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)！在成都休閑度假和旅游地產(chǎn)重新洗牌的變局中，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯的石象湖板塊，在大休閑時(shí)代和全域成都背景中，只有順勢(shì)而為，打造成為體現(xiàn)、承接和展示成都休閑升級(jí)版的平臺(tái)！,

42、定位篇：定位石象湖,問題一：我們應(yīng)該從什么戰(zhàn)略高度和市場(chǎng)層面，來定位石象湖？ 是世界的？中國(guó)的？西部的？成都的？,工作室的觀點(diǎn)作為世界級(jí)的度假圣地我們存在先天資源的不足，我們應(yīng)該站在中國(guó)市場(chǎng)的高度來審視項(xiàng)目，從而引領(lǐng)新一輪的消費(fèi)浪潮；要站在中國(guó)市場(chǎng)的高度，引領(lǐng)新一輪的消費(fèi)浪潮必須具備國(guó)際度假區(qū)的規(guī)模和品質(zhì)配套；,度假類型特征對(duì)照,我們的目標(biāo)提供至少兩種休閑體驗(yàn)設(shè)施，提供各種度假形態(tài)，并且一年四季都有人氣

43、的大規(guī)模度假區(qū)。,問題二：石象湖國(guó)際度假區(qū)在成都打造休閑之都的時(shí)代背景下，如何與城市互動(dòng)？,成都已經(jīng)成為中國(guó)人心目中的休閑之都。在今天的中國(guó)，成都的休閑口碑已經(jīng)深入人心，但其水準(zhǔn)和內(nèi)涵還很小市民氣。吃點(diǎn)麻辣燙、搓點(diǎn)小麻將、看點(diǎn)歪錄像，小富即安自?shī)首詷返某啥夹蓍e方式，如何改變才能走出國(guó)門，與世界休閑標(biāo)準(zhǔn)接軌？,成都呼喚一種更高層面的國(guó)際化休閑方式。在中國(guó)平臺(tái)上，三亞已初顯世界級(jí)休閑城市的雛形，其他具備同類資質(zhì)的休閑城市中，成都的潛

44、力最大；而成都迫切需要更多國(guó)際化休閑的抓手，來充實(shí)其國(guó)際化休閑城市的內(nèi)涵。,工作室觀點(diǎn)：石象湖度假區(qū)通過高端休閑設(shè)施和高端生活平臺(tái)的打造，開創(chuàng)新的國(guó)際化休閑方式，將成為成都國(guó)際化休閑之都的重要支撐。石象湖站在大成都的肩膀上，就可以通過賣成都達(dá)到賣中國(guó)的效果。,問題三在未來的中國(guó)、成都休閑競(jìng)爭(zhēng)格局中，石象湖應(yīng)該怎樣培植它的核心競(jìng)爭(zhēng)力？,從三個(gè)方面切入：模式制勝：開創(chuàng)1.5度假生活模式規(guī)模制勝：完善配套做升級(jí)主題制勝：深挖資源

45、做特色,模式制勝：開創(chuàng)1.5度假生活模式1.5度假生活模式，是休閑經(jīng)濟(jì)、休閑時(shí)代之下，人們追求全新的體驗(yàn)式生活方式和理念，休憩時(shí)能把盡可能多的時(shí)間擠出來用于享受生活，是傳統(tǒng)居住和旅游度假生活之間的新生活模式。,1.5度假生活的六大要素,多功能度假區(qū)案例：隱居谷四季度假村,隱居谷四季度假村占地8平方公里，位于匹茨堡東南一小時(shí)車程，是一個(gè)一年四季都有活動(dòng)的、提供一種“度假村生活方式”的度假區(qū)。它是由美國(guó)的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司（KB

46、I）公司負(fù)責(zé)開發(fā)。根據(jù)流行的生活方式趨勢(shì)和度假模式，KBI公司的開發(fā)理念是構(gòu)建一個(gè)成熟的四季度假村社區(qū)。提供一系列終年可行的休閑娛樂活動(dòng)，例如高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、會(huì)議中心等來吸引人們來度假和使用休閑娛樂設(shè)施，并具備多種房地產(chǎn)產(chǎn)品。今天，隱居谷已經(jīng)是個(gè)成功的終年度假村社區(qū)，擁有酒店、第二居所和四季常住的住宅。根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力，住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變?cè)械牡孛沧匀恢?，而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。,多功能度假區(qū)案

47、例：隱居谷四季度假村,休閑娛樂設(shè)施中，一個(gè)18洞的冠軍賽級(jí)的高爾夫球場(chǎng)是最主要特色。其他，國(guó)際會(huì)議中心設(shè)有體育俱樂部，提供一年四季的室內(nèi)休閑項(xiàng)目，例如三個(gè)羽毛球場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng)/或排球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、一個(gè)桑拿浴室和沖浪池、醫(yī)療按摩室與健身房；室外休閑設(shè)施集中環(huán)繞湖濱周圍，例如九個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，為隱居谷住宅業(yè)主或租戶服務(wù)；提供48km徒步和自行車遠(yuǎn)足小徑。住宅產(chǎn)品中，規(guī)劃3000套住宅，其中主要產(chǎn)品是130平方米的低層聯(lián)體精裝修別墅；豪華別

48、墅銷售也很好，大多位于可觀賞到壯觀山景的高級(jí)居住社區(qū)，這些住宅都融入周圍的森林環(huán)境中。但是，建造一個(gè)多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購(gòu)置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費(fèi)中。,規(guī)模制勝：完善配套做升級(jí)現(xiàn)在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休閑產(chǎn)品和休閑生活，未來也將有大量的休閑概念沖擊市場(chǎng)，所以我們的項(xiàng)目一定要在規(guī)模和高端上作出震撼性，通過高端與規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到眾星捧月的效果，我們認(rèn)為首

49、期應(yīng)該把未來生活方式的基本形態(tài)要呈現(xiàn)出來，比如至少兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)+度假酒店一并推出。美國(guó)棕櫚泉以及中國(guó)觀瀾湖的成功無不說明問題。,主題制勝：深挖資源做特色本案應(yīng)以已有資源為基礎(chǔ)，充分挖掘和整合顯性資源與隱性資源，以特色化主題休閑為手段。主題的表現(xiàn)最簡(jiǎn)單的是風(fēng)情，在大主題統(tǒng)領(lǐng)下分主題進(jìn)行開發(fā)，培育和提煉本案的文化內(nèi)涵，營(yíng)造一種高端、時(shí)尚、休閑的氛圍。,石象湖前期的運(yùn)做給成都人留下的是一種洋化、有品味的市場(chǎng)形象，本項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)該基于前

50、期的形象，營(yíng)造純粹的異域風(fēng)情特色。后期深挖蒲江的茶文化資源形成獨(dú)特的地域文化特色。,問題四：參照國(guó)外休閑地產(chǎn)的先進(jìn)理念，依托石象湖山林生態(tài)資源，我們究竟應(yīng)該是一種什么樣的居住形態(tài)？,居住產(chǎn)品的定位1.5居住形態(tài)是以休閑居住客戶為主。因此，它的產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營(yíng)不同于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品。1.5居住形態(tài)更注重產(chǎn)品的風(fēng)格主題特色、景觀環(huán)境氛圍、文化藝術(shù)氛圍、休閑配套設(shè)施、交通環(huán)境條件、服務(wù)管理水平等。面向?qū)?.5居住形態(tài)的客戶需求，將更多為

51、客戶提供最佳的休閑居住服務(wù)，同時(shí)為客戶提供更多投資收益回報(bào)。因此， 1.5居住形態(tài)的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)會(huì)更加豐富、靈活和多樣。,1.5居住形態(tài)的六大經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型,,產(chǎn)品結(jié)構(gòu),小結(jié),第一，我們將會(huì)站在成都這座休閑之都的肩膀上，來提升石象湖的價(jià)值和潛力，做出項(xiàng)目的高度；第二，我們應(yīng)該站在國(guó)際休閑時(shí)代的新要求來設(shè)計(jì)它的形態(tài)，做出項(xiàng)目的廣度和深度；第三，我們還會(huì)站在引領(lǐng)中國(guó)休閑度假的浪潮中，做出市場(chǎng)的輻射度；,2、總體定位,1、戰(zhàn)略定位打造中

52、國(guó)首座１.５度假生活城－－成都石象湖國(guó)際度假城－－,石象湖，以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂、居住、商務(wù)會(huì)議、旅游服務(wù)于一體的綜合度假區(qū)，它將以異域風(fēng)情為特色，以“四季休閑”為目標(biāo)，以高爾夫運(yùn)動(dòng)和主題旅游為引擎，打造休閑之都的升級(jí)樣板，引領(lǐng)中國(guó)新時(shí)代休閑度假新潮流。,3、形象定位,歐洲之春，詩(shī)居小城一座洋溢著歐洲風(fēng)情的休閑之城,4、功能定位,四大功能休閑居住功能：以第二居所、老年社區(qū)、酒店式公寓、高爾夫大宅以及常住社區(qū)為主；

53、休閑娛樂功能：以特色鮮明的高爾夫集群為主導(dǎo)，配主題性的游樂公園；商務(wù)會(huì)議功能：以大型會(huì)議會(huì)展酒店以及文化設(shè)施為載體；旅游服務(wù)功能：主要提供旅游中轉(zhuǎn)服務(wù)、旅游信息咨詢、旅游商業(yè)等服務(wù)；,石象湖國(guó)際度假城,休閑居住,商務(wù)會(huì)議,休閑娛樂,旅游服務(wù),高爾夫大宅,老年社區(qū),酒店公寓,商務(wù)酒店,主題會(huì)館,購(gòu)物街區(qū),餐飲酒吧,高爾夫集群,主題公園,貴族學(xué)校,高爾夫?qū)W校,水療養(yǎng)生,水上運(yùn)動(dòng),第一居所,第二社區(qū),旅游商業(yè),旅游信息咨詢,旅游中轉(zhuǎn)服務(wù),

54、4、市場(chǎng)定位,商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)旅游度假市場(chǎng)休閑居住市場(chǎng),4.1、商務(wù)會(huì)議市場(chǎng),成都憑借自身的天賦和努力獲得越來越多的肯定和美譽(yù)時(shí)，眾多精明的商家也將目光鎖定在了這片投資的熱土上，眾多商務(wù)休閑人士紛涌成都。世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)看好成都市場(chǎng)，知名金融企業(yè)投資活動(dòng)頻繁；成都 “會(huì)展之都”戰(zhàn)略已具成效，在我國(guó)中西部主要城市中居第一位，與沿海會(huì)展發(fā)達(dá)城市相比毫不遜色；大量高品質(zhì)的會(huì)議會(huì)展，吸引了國(guó)內(nèi)外大量的商務(wù)人士紛涌成都……,據(jù)統(tǒng)

55、計(jì)，2006年全市舉辦展會(huì)節(jié)慶活動(dòng)將超過210個(gè)：2006春季全國(guó)糖酒商品交易會(huì)；2006中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游交易會(huì)；第18屆中國(guó)國(guó)際體育用品博覽會(huì)；第56屆中國(guó)國(guó)際醫(yī)藥原料會(huì)；第7屆成都國(guó)際家具工業(yè)展覽會(huì)；第9屆成都國(guó)際汽車展覽會(huì)等展會(huì)；… …,2006年全市舉辦的國(guó)際高檔次會(huì)議包括：2006中國(guó)—?dú)W盟投資貿(mào)易合作洽談會(huì)；第4屆中國(guó)國(guó)際軟件合作洽談會(huì)；第28屆FIAP（國(guó)際攝影藝術(shù)聯(lián)合會(huì)）大會(huì)；第21屆世界聚變能大會(huì)；

56、成都國(guó)際電腦節(jié)；第六屆世界華人保險(xiǎn)大會(huì)暨2006國(guó)際龍獎(jiǎng)IDA年會(huì)等知名會(huì)議；,作為中國(guó)第四城，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)已經(jīng)奠定其作為西部之心的區(qū)域地位，外向度與首位度決定了成都商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)的繁榮。但目前成都市商務(wù)會(huì)議設(shè)施多集中在中心城區(qū)，遠(yuǎn)郊山水型親近自然的商務(wù)會(huì)議設(shè)施遠(yuǎn)未成氣候。本案應(yīng)抓住這一時(shí)代性市場(chǎng)空缺，率先占領(lǐng)度假性商務(wù)會(huì)議基地的制高點(diǎn)，開創(chuàng)西部商務(wù)會(huì)議產(chǎn)業(yè)的新局面。吸引發(fā)生于成都的高端商務(wù)會(huì)議活動(dòng)。,4.2、運(yùn)

57、動(dòng)休閑市場(chǎng),和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的高爾夫產(chǎn)業(yè)還只是剛剛起步。從1984年我國(guó)第一家高爾夫球場(chǎng)開業(yè)以來，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國(guó)的高爾夫產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為初具規(guī)模的朝陽產(chǎn)業(yè)。截止目前，中國(guó)大陸高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)數(shù)量已達(dá)190多家。而就其投資建設(shè)的區(qū)域分布分析，主要集中在廣東、上海和北京三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其中廣東70座、上海地區(qū)22座、北京地區(qū)30座，幾乎占全國(guó)總數(shù)的65%?？梢?，一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)的數(shù)量，是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成

58、正比互動(dòng)的關(guān)系。,與此相對(duì)應(yīng)，我國(guó)高球愛好者人數(shù)也在逐年增加。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)打球人數(shù)到2005年初已經(jīng)超過35萬人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南省一年就接待高爾夫旅游團(tuán)達(dá)15萬人次，對(duì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。如云南省旅游局局長(zhǎng)羅明義所言：每年到云南的異地高爾夫游客接近5萬人，而一個(gè)高爾夫旅游者的消費(fèi)，相當(dāng)于3到4個(gè)來云南的旅游觀光消費(fèi)者的消費(fèi)總和，是一項(xiàng)附加值極高的旅游活動(dòng)。,以高爾夫?yàn)榇淼母叨诉\(yùn)動(dòng)市場(chǎng)目前在全國(guó)都

59、還只是一個(gè)金字塔尖的群體。這一群體除了職業(yè)球員之外，大部分都以商務(wù)需求或關(guān)系為紐帶，抓住這一群體，必將有力帶動(dòng)本案商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)以及度假居住市場(chǎng)。目前成都市高爾夫球場(chǎng)不僅數(shù)量有限并且質(zhì)量并不突出，最致命的是都缺乏豐富完善的商務(wù)會(huì)議功能配套，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)吸引力很有限。本案正可占據(jù)這一市場(chǎng)空白，席卷成都，并代表成都高爾夫形象吸引全國(guó)。,4.2、旅游度假市場(chǎng),本案的開發(fā)原本具有旅游觀光的市場(chǎng)基礎(chǔ)，即石象湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)的花卉觀光在成都有一定的影響，

60、做大旅游并升級(jí)為休閑度假目的地，融入川西大旅游環(huán)線，則不僅加強(qiáng)對(duì)于本地市場(chǎng)的繼續(xù)吸引，并擴(kuò)大輻射，足以接納區(qū)域性和全國(guó)性旅游市場(chǎng)的消費(fèi)，這對(duì)于拓展本案品牌的跨地域影響力是很有益處的。,4.3、休閑居住市場(chǎng),成都市中遠(yuǎn)郊度假地產(chǎn)，主要以老年養(yǎng)老、中年休閑、青年度假等方式消費(fèi)。本案的休閑居住市場(chǎng)也呈現(xiàn)比較多樣化的特征。,老年養(yǎng)老市場(chǎng)早在1999年，中國(guó)就已經(jīng)成為世界老年人口最多的國(guó)家，占全球老年人口總量的五分之一。據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中

61、國(guó)60歲以上人口是1.44億，占全國(guó)人口的11%。從全國(guó)的范圍來看，像北京、上海、廣州這樣的大城市，生活節(jié)奏快，污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差，不適合老年人養(yǎng)老居住。而在這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，富裕階層和中高收入的中老年人群數(shù)量很大，他們不僅渴望親近自然的高品質(zhì)的退休生活，而且擁有很強(qiáng)的購(gòu)買能力。,成都現(xiàn)有的養(yǎng)老市場(chǎng)主要集中在青城山板塊，市場(chǎng)范圍輻射到中西部地區(qū)。石象湖項(xiàng)目依托現(xiàn)有的市場(chǎng)，增加專業(yè)的老年市場(chǎng)的配套，老年養(yǎng)老市場(chǎng)可以輻射到更遠(yuǎn)的區(qū)域

62、。,中年休閑市場(chǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)20多年的高度增長(zhǎng)，造就了中國(guó)的富裕階層。2006年《蒙代爾》中國(guó)500富豪榜中榜在香港揭曉，中國(guó)內(nèi)陸擁有千萬（人民幣）以上資產(chǎn)的富翁有35萬人，億萬富豪超過1萬人。在500人的名單中，大陸共有412位富豪入選，總財(cái)富11580.2億。另有資料顯示，中國(guó)年收入為1至5萬（美元）的中高收入階層約為3000萬人。他們大部分都是通過了多年的財(cái)富積累的成功人士，以老年人和中年人為主。富裕的中老年人，已經(jīng)成為主流！

63、,根據(jù)招商銀行2004年底對(duì)個(gè)人金融資產(chǎn)在50萬元以上的城市高收入群體的消費(fèi)投資調(diào)查顯示：房地產(chǎn)是他們首選的投資品種。中年休閑市場(chǎng)更注重生態(tài)環(huán)境、高爾夫運(yùn)動(dòng)、家庭娛樂等相關(guān)的休閑配套，５＋２的第二居所模式是具有引領(lǐng)性的生活方式。投資型的第二居所、產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營(yíng)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭以及企業(yè)青睞的旅游、投資形式。,青年度假市場(chǎng)青年度假市場(chǎng)主要針對(duì)欲事業(yè)順利或家庭富裕的人群在遠(yuǎn)郊購(gòu)房以二人浪漫以及

64、交游娛樂或投資為主要?jiǎng)訖C(jī)他們更喜歡動(dòng)感、刺激、歡樂的度假產(chǎn)品青年的度假與度假酒店市場(chǎng)越來越顯示有著緊密的關(guān)系。,石象湖目標(biāo)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量應(yīng)是中年成功人士群體，他們可謂承上啟下，不僅支撐著部分養(yǎng)老市場(chǎng)和兒童游樂市場(chǎng)的消費(fèi)，并是商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)和高端運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)的主體。,5、產(chǎn)品定位,會(huì)員型：經(jīng)營(yíng)模式：側(cè)重于高爾夫球場(chǎng)配套居住產(chǎn)品，與高爾夫球證結(jié)合營(yíng)銷?？梢詫?duì)球籍會(huì)員銷售；房產(chǎn)換球籍；球籍消費(fèi)換房權(quán)等多種營(yíng)銷方式。產(chǎn)品類型：A1（獨(dú)立別

65、墅）。 以獨(dú)立別墅體現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴和私密。建筑風(fēng)格以羅馬式等歐美風(fēng)格為主，厚重、尊貴、大氣。產(chǎn)品面向企業(yè)、家庭、個(gè)人等客戶，面積分為600M2以上；400～600M2；200～300M2三種規(guī)格。,產(chǎn)權(quán)型：經(jīng)營(yíng)模式：面向中高端休閑度假和休閑居住投資客戶市場(chǎng)。通過項(xiàng)目產(chǎn)品特色和專業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。產(chǎn)品類型：B1（獨(dú)立別墅，200～300M2）；B2（Townhouse， 150～250M2 ） ；B3（酒店公寓， 60～120

66、M2 ） 。建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強(qiáng)調(diào)休閑氛圍和專業(yè)化酒店式管理。產(chǎn)品面向家庭、個(gè)人等投資客戶為主。,時(shí)權(quán)型：經(jīng)營(yíng)模式：面向中高端休閑旅游市場(chǎng)，吸引成都及周邊周末休閑度假客戶。產(chǎn)品與酒店相結(jié)合，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，通過加入分時(shí)度假聯(lián)盟等經(jīng)營(yíng)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。產(chǎn)品類型：C1（獨(dú)立別墅，200～300M2）；C2（酒店公寓， 60～120M2 ）。建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強(qiáng)調(diào)休閑氛圍和專業(yè)化酒

67、店式管理。產(chǎn)品面向企業(yè)、家庭、個(gè)人等客戶為主。,養(yǎng)老型：經(jīng)營(yíng)模式：面向老年客戶以及養(yǎng)生療養(yǎng)等需求客戶市場(chǎng)。通過完善的養(yǎng)生保健配套設(shè)施、管理服務(wù)和生態(tài)環(huán)境，吸引老年客戶群體，打造養(yǎng)生基地。產(chǎn)品類型：D1（獨(dú)立別墅，200～300M2）；D2（雙拼Townhouse， 150～250M2 ） ；D3（低層公寓， 60～160M2 ） 。建筑風(fēng)格以中國(guó)傳統(tǒng)主題風(fēng)格（四川民居、四合院等）為主，強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)氛圍、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施和酒店式管理。

68、產(chǎn)品面向家庭、個(gè)人等客戶為主。,度假型：經(jīng)營(yíng)模式：以度假酒店形式進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)，側(cè)重企業(yè)型會(huì)議、接待、論壇、展銷以及團(tuán)隊(duì)休閑旅游市場(chǎng)。產(chǎn)品類型：E1（獨(dú)立別墅，200～300M2）；E3（酒店公寓， 40～90M2 ） 。建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強(qiáng)調(diào)會(huì)展設(shè)施配套和高端酒店管理。,自用型：經(jīng)營(yíng)模式：以多樣的特色主題產(chǎn)品，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境景觀，直接面向成都的休閑居住客戶和浦江高端居住客戶。產(chǎn)品類型：F1（獨(dú)