王志綱石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報告

1、,打造中國首座1.5度假生活城,--石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報告--王志綱工作室2007年12月,,前言,人類正進(jìn)入大休閑時代。世界休閑組織秘書長杰拉德?凱尼恩說:“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來越強大的生產(chǎn)力?？v觀全球，休閑業(yè)已成為發(fā)達(dá)國家的支柱產(chǎn)業(yè)，美國更是將休閑旅游業(yè)確定為國家的第二大產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。休閑經(jīng)濟(jì)浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價值連城的環(huán)球

2、風(fēng)景線。,發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強大的跨國號召力和吸引力，比如美國的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全球的無數(shù)心靈、目光和錢包。中國休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。作為世界旅游大國，中國休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。,,我們覺得石象湖是幸運的，地處天府之

3、國，更在休閑之都謀求升級換代的發(fā)展時期，一個休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國休閑地產(chǎn)新的時代潮流，這就是我們對石象湖的希冀。,石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖,,世界休閑地產(chǎn)走勢,國內(nèi)休閑地產(chǎn)態(tài)勢,成都休閑地產(chǎn)格局,目標(biāo)、方向,,,生態(tài)優(yōu)勢,規(guī)模優(yōu)勢,核心競爭力可持續(xù)發(fā)展力,區(qū)位優(yōu)勢,蒲江潛力,,,目錄,態(tài)勢篇：戰(zhàn)略石象湖定位篇：定位石象湖構(gòu)建篇：構(gòu)建石象湖策略篇：啟動石象湖,態(tài)勢篇：戰(zhàn)略石象湖,一、休閑地產(chǎn)在世界

4、二、休閑地產(chǎn)在中國三、休閑地產(chǎn)在成都四、我看石象湖機遇,第一部分：休閑地產(chǎn)在世界,世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌世界休閑地產(chǎn)步入成熟世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài),1、世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌,21世紀(jì)， “休閑經(jīng)濟(jì)” 做為全新的經(jīng)濟(jì)大潮，正席卷世界各地，地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。據(jù)專家預(yù)測，到 2015年，全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時代，休閑將成為人類生活的重要組成部分。美國休閑產(chǎn)業(yè)已居國民生產(chǎn)總值第一位，成為美國第一位的經(jīng)濟(jì)活動，其

5、就業(yè)人數(shù)為全部勞動力的50%；目前，美國人有1/3的時間用于休閑娛樂，1/3～2/3的收入用于休閑娛樂，1/3的土地用于休閑娛樂。,所有的發(fā)達(dá)國家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺，即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地；大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā)，不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也是城市對外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺；可見，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展到一定水平的必然趨勢。,迪拜“世界地圖”

6、吸引了全球大鱷的購買，其中不乏世界五百強企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國政要人員，用作休閑地產(chǎn)開發(fā)，就連中國溫州商人都跑去購買下島嶼。全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象，足以說明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢頭之迅猛。,棕櫚泉，南加州一個風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年變遷，成為世界頂尖的休閑度假生活圣地，無數(shù)國際名流在此度假或置業(yè)，現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。 現(xiàn)有85個高爾夫球場，600個網(wǎng)球場，10000個游

7、泳池,世界500強企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)，用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌，比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。美國夏威夷的拉奈島就吸引了日本等著名企業(yè)投資開發(fā)休閑地產(chǎn)，目前，已經(jīng)發(fā)展成為純粹而高級的休閑渡假天堂，國內(nèi)外明星情侶們的蜜月圣地。,世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國民人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)就會出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需

8、求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時，休閑度假需求進(jìn)入高速增長階段，當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，旅游形態(tài)開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。,2、世界休閑地產(chǎn)步入成熟期,世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實力雄厚、市場成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一：發(fā)展國家的國際休閑地產(chǎn)，都是以休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)，在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自

9、我完善體系，能同時滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二：國際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營主體，集休閑運營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項目的可持續(xù)性；地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三：既按照規(guī)?；I(yè)化的思路，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強，形

10、成規(guī)模效應(yīng)，來吸引市場關(guān)注；一般而言，都會根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫為主、濱海資源的以游艇為主等；,小結(jié),從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點來看，打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場，做大做強某項休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗。,3、世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài),從消費主體的核心市場構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)：世界性休閑地產(chǎn)——休閑新城；全國性休閑地產(chǎn)—

11、—度假區(qū)/村；區(qū)域性休閑地產(chǎn)——主題休閑城區(qū)。,（3.1）世界性休閑地產(chǎn),面向全世界打造的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目，必須要具備世界級的資源條件；功能設(shè)置上，有很強的自我完善功能，濃郁的生活氛圍，以第二居所為主，最后形成休閑新城的發(fā)展模式。,（3.2）全國性休閑地產(chǎn),面向國內(nèi)市場打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目；這類項目一般都依托特色的生態(tài)資源開發(fā)而成；功能設(shè)置上，能自我完善，以第二居所為主，最后形成度假區(qū)/村的發(fā)展模式。,（3

12、.3）區(qū)域性休閑地產(chǎn),面向區(qū)域市場打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目；這類項目一般都要么依托特色的生態(tài)資源開發(fā)，要么自己打造出特色的資源出來。一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。,第二部分：休閑地產(chǎn)在中國,1、休閑地產(chǎn)勢頭高漲 2、休閑地產(chǎn)典型案例3、休閑地產(chǎn)困惑不足,1、休閑地產(chǎn)勢頭高漲,（1）城市規(guī)模擴張驅(qū)動休閑地產(chǎn)發(fā)展中國目前的城市化水平超過40%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇

13、增，城市規(guī)模急劇擴張，中心城區(qū)壓力不斷增大：交通擁擠，治安混亂，空氣污染，追求生活質(zhì)量的人們開始逃離市區(qū)，向郊區(qū)尋找舒適空間；同時，伴隨交通條件的改善和私家車的普及，城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化；在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切，休閑地產(chǎn)順勢產(chǎn)生。,（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2006年底中國人均GDP已經(jīng)超過2000美元，有37個大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味著20

14、07年中國已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，已步入“休閑時代”的門檻，融入整個國際休閑文化的背景；中國人均GDP超過2000美元，并持續(xù)高速增長，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長，由此形成的休閑度假需求及不動產(chǎn)投資需求的強大市場基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)潮流的到來，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機遇。,（3）市場個性化需求導(dǎo)致休閑地產(chǎn)多元化近幾年來隨著交通條件改善和休閑假期增加，人們生活空間的地域限制逐漸減小，出游能力和

15、生活空間變大，休閑方式不斷“升級”，對休閑產(chǎn)品的個性化需求在不斷增加；為滿足不同消費群體需求，休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢：各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館等以房地產(chǎn)與休閑度假有機結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國各地相繼登場。,2、休閑地產(chǎn)典型案例,掃描中國休閑地產(chǎn)發(fā)展，勢頭正猛，已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有代表性的產(chǎn)品，但綜合來看，中國的休閑地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段：主打濱海休閑概念的三亞

16、主打溫泉生活的京津新城嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城凸顯民俗特色的成都芙蓉古城……,案例一：濱海休閑城——三亞 中國休閑地產(chǎn)的前沿地三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。三亞依托獨特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對的客戶群不僅僅局限于本地，而是面向全國，乃至全世界的購買者，吸引了大批“置業(yè)候鳥群”。,產(chǎn)品形態(tài),目前來三亞的“置業(yè)候鳥群”大致可以分為四類：商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。主力產(chǎn)品：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海

17、景房、河景房、山景房、海邊別墅；相關(guān)休閑配套：高爾夫、溫泉度假村、SPA等等……,三亞環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性，較少受國家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價格變動的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然；三亞旅游的強勁發(fā)展是帶動休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實了基礎(chǔ)； 三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確：突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第

18、二居住地。,案例二：高爾夫休閑度假村——觀瀾湖觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會；擁有51個網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最；以及中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)；觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會議、餐飲、SPA及網(wǎng)球場等）。,啟示,首先，觀瀾湖模式是符合城市、社會發(fā)展的需要。一個正在走向世界，正在努力實現(xiàn)現(xiàn)代化的社會，

19、需要有這樣一個承接國際化的平臺?！坝^瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個平臺；其次，觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點和承載整個模式的平臺，而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會，定位于市場最高端，通過一個非常有價值的消費群體使品牌達(dá)到國際化的提升與擴大，為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強大的支撐；第三，觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式，國際商務(wù)活動、國際賽

20、事不斷，全球財富精英關(guān)注參與，所有的配套項目與設(shè)施，都圍繞這種生活方式展開，既相對獨立，又互為配套。,案例三：高爾夫休閑度假村—昆明春城春城湖畔高爾夫度假村，距昆明市區(qū)約48公里，坐落于清澈迷人的陽宗海湖畔，群山懷抱，湖水清麗，一年四季春光明媚，氣候宜人，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。,啟示,春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營房地產(chǎn)，營造的其實是一種春城生活方式，其最大的特色在于其經(jīng)營模式的設(shè)計：所有的別墅和公寓都贈

21、送免費的高爾夫會員資格，會員資格數(shù)量將取決于所購買的房產(chǎn)的類別。,案例四：溫泉島嶼度假城——京津新城京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項目之一，西北距離北京98公里，南距天津45公里。,國內(nèi)外休閑地產(chǎn)發(fā)展情況對照表,第三部分：休閑地產(chǎn)在成都,1、天下休閑看成都 2、成都休閑地產(chǎn)格局3、成都休閑地產(chǎn)主題4、成都休閑地產(chǎn)的未來競爭,1、天下休閑看成都,少不入川，成都是西部當(dāng)之無愧的休閑之都，在中國的休閑版圖上也有無可替代的地

22、位，正走在成為國際化“休閑之都” 的路上，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢鮮明，其魅力將驚艷于世：,（1.1）悠久的休閑歷史傳統(tǒng),成都作為天府之國的首府,歷史上便有享受生活，偏好休閑的傳統(tǒng)，有可追溯3000年的古蜀文明以及融匯古今的休閑文化；秉承了先人的休閑遺風(fēng)，成都城市“休閑”氣息非常濃厚，從“天下茶館數(shù)成都”到成都被命名為“農(nóng)家樂發(fā)源地”，休閑理念以及普遍參與成為人們的共識。,（1.2）先天的休閑資源稟賦,稀缺的自然生態(tài)山清水秀，一馬平川，氣

23、候怡人，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。豐富的人文綠洲都江堰，青城山，三星堆，金沙遺址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，寬窄巷子，大慈寺，望江公園，大熊貓繁殖基地……成都自古就有“揚一益二”、“天府之國”、“錦官城”的美譽，地處神秘的北緯30°線，是旅游休閑者們追逐的熱點。,西部的旅游樞紐成都是通往中國西部必經(jīng)的旅游中轉(zhuǎn)地，透過這里，可以一覽中國西部神秘風(fēng)光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遺址以及世界屋脊西藏，都將進(jìn)

24、入旅游者的視野。,成都市全年接待國內(nèi)游客4003.7萬人次，國內(nèi)旅游收入324.1億元；全年接待入境旅游者58.0萬人次，旅游外匯收入2.0億美元。 ——《 2006年成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》,（1.3）強勁的休閑消費動力,2006年成都市恩格爾系數(shù)為33.9%，整體跨越富裕線，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)為45.1%，也達(dá)到了小康水平線；成都市《2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，汽車、旅游等奢侈消費已越來越多地進(jìn)入市

25、民生活。休閑產(chǎn)業(yè)對成都市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)巨大：2006年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過1200億元，占GDP比重的48.9%，對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率40.2%；,（1.4）地產(chǎn)推動力較大,近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,房地產(chǎn)施工面積保持逐年上升、商品房和住宅的銷售面積呈逐年穩(wěn)步上升。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,高端消費群體登陸成都置業(yè)根據(jù)成都地產(chǎn)近半外銷的態(tài)勢，結(jié)合

26、附表來看，外地置業(yè)者更多選擇高價位、大面積物業(yè)，可見，大量的高端消費者選擇了成都置業(yè)，成都的地產(chǎn)市場得到了國內(nèi)外高端人士的認(rèn)可。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,從成都郊區(qū)市縣新建商品房住宅購買者來源分析來看，成都市區(qū)到郊外置業(yè)的在24％左右，成都周邊地市州和外省以及境外人士郊區(qū)置業(yè)累計高達(dá)76％左右，可見，大量的置業(yè)者都愿意選擇郊區(qū)置業(yè)，這點和成都的交通以及郊區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢有很大的關(guān)系。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,20

27、07年，1-8月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā)/成交情況,根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看（右表）：國內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)；大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來看，以雙流、溫江為主要購買區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次；,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,根據(jù)市場現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。成都做為國內(nèi)外高端消費群體置業(yè)的重要城市，未來的高端度假

28、地產(chǎn)，特別是具備國際化高端品質(zhì)的、能滿足高端商務(wù)\休閑人士需求的、極具現(xiàn)代休閑旅游\商務(wù)度假特色的主題性地產(chǎn)，將面臨巨大的發(fā)展空間！,小結(jié)：,天府之國的休閑天賦、資源和口碑，得到了全國乃至全球的公認(rèn)，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但離國際化休閑戰(zhàn)略雄心的實施還有一定的距離，發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。隨著社會的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級。,2、成都休閑地產(chǎn)格局,青城

29、山-都江堰板塊——度假地產(chǎn)集中區(qū)龍頭老大，看上去很美麗，度假地產(chǎn)憑天賦之優(yōu)而獨占鰲頭，但都是度假臥城，多為小規(guī)模零碎開發(fā)而缺乏自我完善配套服務(wù)能力以及度假居住磁力，并由于急功近利的開發(fā)行為而在檔次品位上皆有缺失。土地資源分割殆盡，幾成強弩之末。牧馬山-麓山板塊——商務(wù)度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)牧馬山得機場之便與山景之利，度假別墅市場發(fā)育早，但同樣缺乏高檔次自我配套能力，隨著大交通的改善，與后起之秀麓山國際一起將融入都市常規(guī)居所的洪流

30、，休閑度假特色將日益消失。,龍泉山板塊——度假地產(chǎn)起步區(qū)有近郊山色的基礎(chǔ)，但因處于工業(yè)老區(qū)與新區(qū)的合圍之下，并且在本地人心中處于下風(fēng)，旅游休閑也非首選之地，零星的別墅開發(fā)以低價為重要賣點，以外來戶為主要目標(biāo)市場。雖然有政府旅游發(fā)展規(guī)劃的利好，但藍(lán)圖雖好，難解現(xiàn)實之渴。溫江板塊——游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)昔日的第二居所熱點區(qū)，芙蓉古城與國色天鄉(xiāng)為其標(biāo)志性休閑地產(chǎn)項目，如今整個溫江融入大成都的趨勢日益明朗，第一居所是其必然歸宿。

31、,,青都板塊,龍泉山板塊,牧馬山—麓山國際板塊,溫江板塊,溫江板塊游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū),青都（青城山和都江堰）板塊度假地產(chǎn)集中區(qū),龍泉山 板塊度假地產(chǎn)起步區(qū),牧馬山—麓山國際板塊商務(wù)型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū),成都現(xiàn)有休閑板塊格局,成都休閑地產(chǎn)板塊產(chǎn)品特征分析,成都休閑地產(chǎn)板塊客戶群體分析,,資料來源：成都市房管局,小結(jié)：,從成都休閑格局現(xiàn)狀來看，成都近郊的牧馬山及溫江等地已經(jīng)從第二居所慢慢向第一居所轉(zhuǎn)移；就板塊

32、綜合競爭力來看，青城山是目前成都最具發(fā)展休閑度假地產(chǎn)條件的區(qū)域，在郊區(qū)中位于龍頭地位，近幾年，青都板塊在建設(shè)開發(fā)度假休閑地產(chǎn)方面競爭優(yōu)勢依然強大；從城市長遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，城市化進(jìn)程的加快，距離相對較遠(yuǎn)的區(qū)域如蒲江、大邑崇州等地將是未來城市發(fā)展度假休閑不可忽視的區(qū)域。,3、成都休閑地產(chǎn)主題,目前，成都休閑地產(chǎn)的開發(fā)，可分為三類主題特色,4、成都休閑地產(chǎn)的未來競爭,千畝荷塘花溪體育休閑度假中心百草園,北部崇州,花水灣

33、旅游小鎮(zhèn),大溪谷朝陽湖石象湖,華僑城,麓山國際,成都休閑地產(chǎn)的未來競爭,國色天香新城,小結(jié)：,各大板塊都因自身的不同原因限制，各有發(fā)展主題方向和發(fā)展特色，但都不足以滿足成都國際化、高端度假發(fā)展的需要。成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級，呼喚新板塊新平臺的出現(xiàn)。成都未來休閑地產(chǎn)將主要向西南遠(yuǎn)郊方向集中發(fā)展，變局正在醞釀，洗牌勢在必然。誰將是這一大變局中的黑馬？當(dāng)我們把目光向南部聚焦的時候，一個春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是

34、蒲江——石象湖，石象湖當(dāng)以高端休閑度假為核心，走高端化路線，脫穎而出。,第四部分：我看石象湖機遇,1、規(guī)模優(yōu)勢：成都最大的休閑地產(chǎn),綜觀成都現(xiàn)在和未來的休閑地產(chǎn)競爭對手：蒲江大溪谷：8000畝，以休閑、居住為主；龍泉湖：51.1平方公里，以旅游為主；三岔湖：126平方公里，以旅游為主；朝陽湖：湖面3660畝，旅游度假為主，深業(yè)開發(fā)；麓山國際：2600畝，以休閑居住為主；國色天香：6000畝，以旅游居住為主；成都華僑城：占地

35、3000畝，以旅游居住為主；花溪體育休閑度假中心：8000畝，龍湖開發(fā)，旅游度假為主；石象湖達(dá)二萬多畝，開發(fā)面積全市最大，完全可以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，形成良好的氛圍，吸引全國市場的關(guān)注。,2、資源優(yōu)勢：生態(tài)資源有基礎(chǔ),石象湖的資源基礎(chǔ)良好，同時包括：石象湖\妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開闊，或曲悠，甚是美妙。森林：覆蓋率高達(dá)90％以上，衫樹、柏樹等奇樹異草別有魅力；空氣：質(zhì)量優(yōu)于1級，是森林浴，提高免疫能力，治療高血壓、神經(jīng)衰弱、心

36、臟病、呼吸道疾病的世外桃源?；ɑ埽喊俸?、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭奇斗艷。果林、茶林：石多達(dá)上萬畝，別有景色。,3、品牌優(yōu)勢：茶/花/湖品牌成都皆知,石象湖經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成品牌基礎(chǔ)，特別是：郁金香、百合花2大花節(jié)慶品的多年積累，已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎(chǔ)。而湖光山色、茂林茶鄉(xiāng)的生態(tài)景觀優(yōu)勢，也對都市人具有強大的吸引力。只有有效的利用好原有品牌，同時強調(diào)出生態(tài)的規(guī)

37、模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。,4、區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層,（4.1）從城市發(fā)展圈層來看：成都的城市發(fā)展已經(jīng)初步形成了三個發(fā)展層：第一圈層：既城市中心層，以青陽、金牛、錦江、武侯、成華等核心區(qū)組成的；第二圈層：既城市郊區(qū)層，以溫江、雙流、郫縣、龍泉驛、新津、新都等地構(gòu)成；第三圈層：既城市遠(yuǎn)郊區(qū)，以蒲江、邛崍、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地構(gòu)成；客觀說，由于蒲江的

38、區(qū)位、交通和城市競爭力等客觀因素不足，成都的城市能級只到城郊，還無法外溢過來。,4、區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層,（4.2）從蒲江交通來看：“全域成都“九路三軌”大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密；石象湖距成都86公里，距離機場77公里，目前沒有綠色快速通道；,成都市,,蒲江,三個不同城市圈層的地產(chǎn)開發(fā)，其特點也不盡相同：第一圈層：城市地產(chǎn)，靠市，地方開發(fā)依靠城市，消費主體生活配套依靠城市來滿足，第一居所為主；第二圈層：近郊地產(chǎn)，借市，

39、地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多；第三圈層：遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，造市，地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費主體在無需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多；石象湖作為第三圈層的遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，無法借助城市能級的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。,5、石象湖潛力挖掘：旅游環(huán)線內(nèi),從大成都的旅游發(fā)展格局來看，蒲江處于川西旅游環(huán)線上，背靠成都，面向甘阿涼，承接雅安、攀西，運用得當(dāng)，無疑對石象湖未來

40、的旅游發(fā)展有很大的拉動作用。提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點以及相關(guān)戶外運動、旅游集散基地。,,川西旅游環(huán)線,,,,,5、石象湖潛力挖掘：蒲江特色資源,2003年10月起，蒲江被國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會列入第四批全國農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，有綠昌茗、嘉竹、了翁、蜀濤、綠典等品牌，在國際上都有很大的知名度。石象湖作為蒲江茶生產(chǎn)地之一，有大面積的茶樹，在未來的開發(fā)過程中，完全可以借助蒲江縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和蒲江茶的品牌影響力，大力

41、打造出具有茶文化特色的旅游休閑產(chǎn)品，形成集茶主題休閑旅游、博覽展銷、度假居住等旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來，吸引人氣，做強做大。,,,休閑升級的精華，天府之國的升級版,在世界休閑大發(fā)展的時代，在全國休閑風(fēng)起云涌的時代，成都作為休閑之都，也必將面臨向國際化休閑升級的課題，是機遇，也是挑戰(zhàn)！在成都休閑度假和旅游地產(chǎn)重新洗牌的變局中，后發(fā)優(yōu)勢明顯的石象湖板塊，在大休閑時代和全域成都背景中，只有順勢而為，打造成為體現(xiàn)、承接和展示成都休閑升級版的平臺！,

42、定位篇：定位石象湖,問題一：我們應(yīng)該從什么戰(zhàn)略高度和市場層面，來定位石象湖？ 是世界的？中國的？西部的？成都的？,工作室的觀點作為世界級的度假圣地我們存在先天資源的不足，我們應(yīng)該站在中國市場的高度來審視項目，從而引領(lǐng)新一輪的消費浪潮；要站在中國市場的高度，引領(lǐng)新一輪的消費浪潮必須具備國際度假區(qū)的規(guī)模和品質(zhì)配套；,度假類型特征對照,我們的目標(biāo)提供至少兩種休閑體驗設(shè)施，提供各種度假形態(tài)，并且一年四季都有人氣

43、的大規(guī)模度假區(qū)。,問題二：石象湖國際度假區(qū)在成都打造休閑之都的時代背景下，如何與城市互動？,成都已經(jīng)成為中國人心目中的休閑之都。在今天的中國，成都的休閑口碑已經(jīng)深入人心，但其水準(zhǔn)和內(nèi)涵還很小市民氣。吃點麻辣燙、搓點小麻將、看點歪錄像，小富即安自娛自樂的成都休閑方式，如何改變才能走出國門，與世界休閑標(biāo)準(zhǔn)接軌？,成都呼喚一種更高層面的國際化休閑方式。在中國平臺上，三亞已初顯世界級休閑城市的雛形，其他具備同類資質(zhì)的休閑城市中，成都的潛

44、力最大；而成都迫切需要更多國際化休閑的抓手，來充實其國際化休閑城市的內(nèi)涵。,工作室觀點：石象湖度假區(qū)通過高端休閑設(shè)施和高端生活平臺的打造，開創(chuàng)新的國際化休閑方式，將成為成都國際化休閑之都的重要支撐。石象湖站在大成都的肩膀上，就可以通過賣成都達(dá)到賣中國的效果。,問題三在未來的中國、成都休閑競爭格局中，石象湖應(yīng)該怎樣培植它的核心競爭力？,從三個方面切入：模式制勝：開創(chuàng)1.5度假生活模式規(guī)模制勝：完善配套做升級主題制勝：深挖資源

45、做特色,模式制勝：開創(chuàng)1.5度假生活模式1.5度假生活模式，是休閑經(jīng)濟(jì)、休閑時代之下，人們追求全新的體驗式生活方式和理念，休憩時能把盡可能多的時間擠出來用于享受生活，是傳統(tǒng)居住和旅游度假生活之間的新生活模式。,1.5度假生活的六大要素,多功能度假區(qū)案例：隱居谷四季度假村,隱居谷四季度假村占地8平方公里，位于匹茨堡東南一小時車程，是一個一年四季都有活動的、提供一種“度假村生活方式”的度假區(qū)。它是由美國的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司（KB

46、I）公司負(fù)責(zé)開發(fā)。根據(jù)流行的生活方式趨勢和度假模式，KBI公司的開發(fā)理念是構(gòu)建一個成熟的四季度假村社區(qū)。提供一系列終年可行的休閑娛樂活動，例如高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、會議中心等來吸引人們來度假和使用休閑娛樂設(shè)施，并具備多種房地產(chǎn)產(chǎn)品。今天，隱居谷已經(jīng)是個成功的終年度假村社區(qū)，擁有酒店、第二居所和四季常住的住宅。根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力，住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變原有的地貌自然之美，而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。,多功能度假區(qū)案

47、例：隱居谷四季度假村,休閑娛樂設(shè)施中，一個18洞的冠軍賽級的高爾夫球場是最主要特色。其他，國際會議中心設(shè)有體育俱樂部，提供一年四季的室內(nèi)休閑項目，例如三個羽毛球場、一個籃球場/或排球場、室內(nèi)恒溫游泳池、一個桑拿浴室和沖浪池、醫(yī)療按摩室與健身房；室外休閑設(shè)施集中環(huán)繞湖濱周圍，例如九個網(wǎng)球場，為隱居谷住宅業(yè)主或租戶服務(wù)；提供48km徒步和自行車遠(yuǎn)足小徑。住宅產(chǎn)品中，規(guī)劃3000套住宅，其中主要產(chǎn)品是130平方米的低層聯(lián)體精裝修別墅；豪華別

48、墅銷售也很好，大多位于可觀賞到壯觀山景的高級居住社區(qū)，這些住宅都融入周圍的森林環(huán)境中。但是，建造一個多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費中。,規(guī)模制勝：完善配套做升級現(xiàn)在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休閑產(chǎn)品和休閑生活，未來也將有大量的休閑概念沖擊市場，所以我們的項目一定要在規(guī)模和高端上作出震撼性，通過高端與規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到眾星捧月的效果，我們認(rèn)為首

49、期應(yīng)該把未來生活方式的基本形態(tài)要呈現(xiàn)出來，比如至少兩個高爾夫球場+度假酒店一并推出。美國棕櫚泉以及中國觀瀾湖的成功無不說明問題。,主題制勝：深挖資源做特色本案應(yīng)以已有資源為基礎(chǔ)，充分挖掘和整合顯性資源與隱性資源，以特色化主題休閑為手段。主題的表現(xiàn)最簡單的是風(fēng)情，在大主題統(tǒng)領(lǐng)下分主題進(jìn)行開發(fā)，培育和提煉本案的文化內(nèi)涵，營造一種高端、時尚、休閑的氛圍。,石象湖前期的運做給成都人留下的是一種洋化、有品味的市場形象，本項目的發(fā)展應(yīng)該基于前

50、期的形象，營造純粹的異域風(fēng)情特色。后期深挖蒲江的茶文化資源形成獨特的地域文化特色。,問題四：參照國外休閑地產(chǎn)的先進(jìn)理念，依托石象湖山林生態(tài)資源，我們究竟應(yīng)該是一種什么樣的居住形態(tài)？,居住產(chǎn)品的定位1.5居住形態(tài)是以休閑居住客戶為主。因此，它的產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營不同于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品。1.5居住形態(tài)更注重產(chǎn)品的風(fēng)格主題特色、景觀環(huán)境氛圍、文化藝術(shù)氛圍、休閑配套設(shè)施、交通環(huán)境條件、服務(wù)管理水平等。面向?qū)?.5居住形態(tài)的客戶需求，將更多為

51、客戶提供最佳的休閑居住服務(wù)，同時為客戶提供更多投資收益回報。因此， 1.5居住形態(tài)的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營會更加豐富、靈活和多樣。,1.5居住形態(tài)的六大經(jīng)營產(chǎn)品類型,,產(chǎn)品結(jié)構(gòu),小結(jié),第一，我們將會站在成都這座休閑之都的肩膀上，來提升石象湖的價值和潛力，做出項目的高度；第二，我們應(yīng)該站在國際休閑時代的新要求來設(shè)計它的形態(tài)，做出項目的廣度和深度；第三，我們還會站在引領(lǐng)中國休閑度假的浪潮中，做出市場的輻射度；,2、總體定位,1、戰(zhàn)略定位打造中

52、國首座１.５度假生活城－－成都石象湖國際度假城－－,石象湖，以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂、居住、商務(wù)會議、旅游服務(wù)于一體的綜合度假區(qū)，它將以異域風(fēng)情為特色，以“四季休閑”為目標(biāo)，以高爾夫運動和主題旅游為引擎，打造休閑之都的升級樣板，引領(lǐng)中國新時代休閑度假新潮流。,3、形象定位,歐洲之春，詩居小城一座洋溢著歐洲風(fēng)情的休閑之城,4、功能定位,四大功能休閑居住功能：以第二居所、老年社區(qū)、酒店式公寓、高爾夫大宅以及常住社區(qū)為主；

53、休閑娛樂功能：以特色鮮明的高爾夫集群為主導(dǎo)，配主題性的游樂公園；商務(wù)會議功能：以大型會議會展酒店以及文化設(shè)施為載體；旅游服務(wù)功能：主要提供旅游中轉(zhuǎn)服務(wù)、旅游信息咨詢、旅游商業(yè)等服務(wù)；,石象湖國際度假城,休閑居住,商務(wù)會議,休閑娛樂,旅游服務(wù),高爾夫大宅,老年社區(qū),酒店公寓,商務(wù)酒店,主題會館,購物街區(qū),餐飲酒吧,高爾夫集群,主題公園,貴族學(xué)校,高爾夫?qū)W校,水療養(yǎng)生,水上運動,第一居所,第二社區(qū),旅游商業(yè),旅游信息咨詢,旅游中轉(zhuǎn)服務(wù),

54、4、市場定位,商務(wù)會議市場運動休閑市場旅游度假市場休閑居住市場,4.1、商務(wù)會議市場,成都憑借自身的天賦和努力獲得越來越多的肯定和美譽時，眾多精明的商家也將目光鎖定在了這片投資的熱土上，眾多商務(wù)休閑人士紛涌成都。世界五百強企業(yè)繼續(xù)看好成都市場，知名金融企業(yè)投資活動頻繁；成都 “會展之都”戰(zhàn)略已具成效，在我國中西部主要城市中居第一位，與沿海會展發(fā)達(dá)城市相比毫不遜色；大量高品質(zhì)的會議會展，吸引了國內(nèi)外大量的商務(wù)人士紛涌成都……,據(jù)統(tǒng)

55、計，2006年全市舉辦展會節(jié)慶活動將超過210個：2006春季全國糖酒商品交易會；2006中國國內(nèi)旅游交易會；第18屆中國國際體育用品博覽會；第56屆中國國際醫(yī)藥原料會；第7屆成都國際家具工業(yè)展覽會；第9屆成都國際汽車展覽會等展會；… …,2006年全市舉辦的國際高檔次會議包括：2006中國—歐盟投資貿(mào)易合作洽談會；第4屆中國國際軟件合作洽談會；第28屆FIAP（國際攝影藝術(shù)聯(lián)合會）大會；第21屆世界聚變能大會；

56、成都國際電腦節(jié)；第六屆世界華人保險大會暨2006國際龍獎IDA年會等知名會議；,作為中國第四城，成都經(jīng)濟(jì)實力的增長與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)已經(jīng)奠定其作為西部之心的區(qū)域地位，外向度與首位度決定了成都商務(wù)會議市場的繁榮。但目前成都市商務(wù)會議設(shè)施多集中在中心城區(qū)，遠(yuǎn)郊山水型親近自然的商務(wù)會議設(shè)施遠(yuǎn)未成氣候。本案應(yīng)抓住這一時代性市場空缺，率先占領(lǐng)度假性商務(wù)會議基地的制高點，開創(chuàng)西部商務(wù)會議產(chǎn)業(yè)的新局面。吸引發(fā)生于成都的高端商務(wù)會議活動。,4.2、運

57、動休閑市場,和國外發(fā)達(dá)國家相比，中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)還只是剛剛起步。從1984年我國第一家高爾夫球場開業(yè)以來，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國的高爾夫產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為初具規(guī)模的朝陽產(chǎn)業(yè)。截止目前，中國大陸高爾夫球場的建設(shè)數(shù)量已達(dá)190多家。而就其投資建設(shè)的區(qū)域分布分析，主要集中在廣東、上海和北京三個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其中廣東70座、上海地區(qū)22座、北京地區(qū)30座，幾乎占全國總數(shù)的65%。可見，一個城市、一個地區(qū)高爾夫球場建設(shè)的數(shù)量，是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成

58、正比互動的關(guān)系。,與此相對應(yīng)，我國高球愛好者人數(shù)也在逐年增加。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，國內(nèi)高爾夫球場打球人數(shù)到2005年初已經(jīng)超過35萬人。據(jù)統(tǒng)計，海南省一年就接待高爾夫旅游團(tuán)達(dá)15萬人次，對帶動當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展起到了巨大的推動作用。如云南省旅游局局長羅明義所言：每年到云南的異地高爾夫游客接近5萬人，而一個高爾夫旅游者的消費，相當(dāng)于3到4個來云南的旅游觀光消費者的消費總和，是一項附加值極高的旅游活動。,以高爾夫為代表的高端運動市場目前在全國都

59、還只是一個金字塔尖的群體。這一群體除了職業(yè)球員之外，大部分都以商務(wù)需求或關(guān)系為紐帶，抓住這一群體，必將有力帶動本案商務(wù)會議市場以及度假居住市場。目前成都市高爾夫球場不僅數(shù)量有限并且質(zhì)量并不突出，最致命的是都缺乏豐富完善的商務(wù)會議功能配套，對全國市場吸引力很有限。本案正可占據(jù)這一市場空白，席卷成都，并代表成都高爾夫形象吸引全國。,4.2、旅游度假市場,本案的開發(fā)原本具有旅游觀光的市場基礎(chǔ)，即石象湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)的花卉觀光在成都有一定的影響，

60、做大旅游并升級為休閑度假目的地，融入川西大旅游環(huán)線，則不僅加強對于本地市場的繼續(xù)吸引，并擴大輻射，足以接納區(qū)域性和全國性旅游市場的消費，這對于拓展本案品牌的跨地域影響力是很有益處的。,4.3、休閑居住市場,成都市中遠(yuǎn)郊度假地產(chǎn)，主要以老年養(yǎng)老、中年休閑、青年度假等方式消費。本案的休閑居住市場也呈現(xiàn)比較多樣化的特征。,老年養(yǎng)老市場早在1999年，中國就已經(jīng)成為世界老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一。據(jù)2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中

61、國60歲以上人口是1.44億，占全國人口的11%。從全國的范圍來看，像北京、上海、廣州這樣的大城市，生活節(jié)奏快，污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差，不適合老年人養(yǎng)老居住。而在這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，富裕階層和中高收入的中老年人群數(shù)量很大，他們不僅渴望親近自然的高品質(zhì)的退休生活，而且擁有很強的購買能力。,成都現(xiàn)有的養(yǎng)老市場主要集中在青城山板塊，市場范圍輻射到中西部地區(qū)。石象湖項目依托現(xiàn)有的市場，增加專業(yè)的老年市場的配套，老年養(yǎng)老市場可以輻射到更遠(yuǎn)的區(qū)域

62、。,中年休閑市場中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)20多年的高度增長，造就了中國的富裕階層。2006年《蒙代爾》中國500富豪榜中榜在香港揭曉，中國內(nèi)陸擁有千萬（人民幣）以上資產(chǎn)的富翁有35萬人，億萬富豪超過1萬人。在500人的名單中，大陸共有412位富豪入選，總財富11580.2億。另有資料顯示，中國年收入為1至5萬（美元）的中高收入階層約為3000萬人。他們大部分都是通過了多年的財富積累的成功人士，以老年人和中年人為主。富裕的中老年人，已經(jīng)成為主流！

63、,根據(jù)招商銀行2004年底對個人金融資產(chǎn)在50萬元以上的城市高收入群體的消費投資調(diào)查顯示：房地產(chǎn)是他們首選的投資品種。中年休閑市場更注重生態(tài)環(huán)境、高爾夫運動、家庭娛樂等相關(guān)的休閑配套，５＋２的第二居所模式是具有引領(lǐng)性的生活方式。投資型的第二居所、產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭以及企業(yè)青睞的旅游、投資形式。,青年度假市場青年度假市場主要針對欲事業(yè)順利或家庭富裕的人群在遠(yuǎn)郊購房以二人浪漫以及

64、交游娛樂或投資為主要動機他們更喜歡動感、刺激、歡樂的度假產(chǎn)品青年的度假與度假酒店市場越來越顯示有著緊密的關(guān)系。,石象湖目標(biāo)市場的中堅力量應(yīng)是中年成功人士群體，他們可謂承上啟下，不僅支撐著部分養(yǎng)老市場和兒童游樂市場的消費，并是商務(wù)會議市場和高端運動市場的主體。,5、產(chǎn)品定位,會員型：經(jīng)營模式：側(cè)重于高爾夫球場配套居住產(chǎn)品，與高爾夫球證結(jié)合營銷?？梢詫η蚣畷T銷售；房產(chǎn)換球籍；球籍消費換房權(quán)等多種營銷方式。產(chǎn)品類型：A1（獨立別

65、墅）。 以獨立別墅體現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴和私密。建筑風(fēng)格以羅馬式等歐美風(fēng)格為主，厚重、尊貴、大氣。產(chǎn)品面向企業(yè)、家庭、個人等客戶，面積分為600M2以上；400～600M2；200～300M2三種規(guī)格。,產(chǎn)權(quán)型：經(jīng)營模式：面向中高端休閑度假和休閑居住投資客戶市場。通過項目產(chǎn)品特色和專業(yè)經(jīng)營獲得市場認(rèn)可。產(chǎn)品類型：B1（獨立別墅，200～300M2）；B2（Townhouse， 150～250M2 ） ；B3（酒店公寓， 60～120

66、M2 ） 。建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強調(diào)休閑氛圍和專業(yè)化酒店式管理。產(chǎn)品面向家庭、個人等投資客戶為主。,時權(quán)型：經(jīng)營模式：面向中高端休閑旅游市場，吸引成都及周邊周末休閑度假客戶。產(chǎn)品與酒店相結(jié)合，統(tǒng)一管理經(jīng)營，通過加入分時度假聯(lián)盟等經(jīng)營獲得市場認(rèn)可。產(chǎn)品類型：C1（獨立別墅，200～300M2）；C2（酒店公寓， 60～120M2 ）。建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強調(diào)休閑氛圍和專業(yè)化酒

67、店式管理。產(chǎn)品面向企業(yè)、家庭、個人等客戶為主。,養(yǎng)老型：經(jīng)營模式：面向老年客戶以及養(yǎng)生療養(yǎng)等需求客戶市場。通過完善的養(yǎng)生保健配套設(shè)施、管理服務(wù)和生態(tài)環(huán)境，吸引老年客戶群體，打造養(yǎng)生基地。產(chǎn)品類型：D1（獨立別墅，200～300M2）；D2（雙拼Townhouse， 150～250M2 ） ；D3（低層公寓， 60～160M2 ） 。建筑風(fēng)格以中國傳統(tǒng)主題風(fēng)格（四川民居、四合院等）為主，強調(diào)傳統(tǒng)氛圍、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施和酒店式管理。

68、產(chǎn)品面向家庭、個人等客戶為主。,度假型：經(jīng)營模式：以度假酒店形式進(jìn)行管理經(jīng)營，側(cè)重企業(yè)型會議、接待、論壇、展銷以及團(tuán)隊休閑旅游市場。產(chǎn)品類型：E1（獨立別墅，200～300M2）；E3（酒店公寓， 40～90M2 ） 。建筑風(fēng)格以異域主題風(fēng)格（地中海、荷蘭等）為主，強調(diào)會展設(shè)施配套和高端酒店管理。,自用型：經(jīng)營模式：以多樣的特色主題產(chǎn)品，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境景觀，直接面向成都的休閑居住客戶和浦江高端居住客戶。產(chǎn)品類型：F1（獨