2016年建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)增值稅難點(diǎn)處理、票據(jù)管理、報(bào)表填寫、會(huì)計(jì)核算、風(fēng)險(xiǎn)防控課件

1、,,建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)增值稅難點(diǎn)處理、票據(jù)管理、報(bào)表填寫會(huì)計(jì)核算、風(fēng)險(xiǎn)防控,,,第一部分 增值稅難點(diǎn)處理,,,一、與銷項(xiàng)稅有關(guān)的問題： （一）征收增值稅后，建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍包括哪些？哪些項(xiàng)目不在征稅范圍之內(nèi)？投資業(yè)務(wù)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)是否征收增值稅？ 1、建筑服務(wù)征稅范圍： 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程

2、作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。 （1）工程服務(wù)。 工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。,,,（2）安裝服務(wù)。 安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工

3、作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾冉?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。 （3）修繕服務(wù)。 修繕服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或者延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)。 （4）裝飾服務(wù)。 裝飾服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修

4、，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。,,,（5）其他建筑服務(wù)。 其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。 2、銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍： 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)

5、引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。 【見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》】,

6、,,3、不征稅收入： （1）非經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)收入： 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形除外： ①行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 A、由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； B、收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政

7、票據(jù)； C、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 ②單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。 ③單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。 ④財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 【見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1】,,,（2）住宅專項(xiàng)維修資金： 房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。 【見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附

8、件2】 （3）企業(yè)重組收入： 在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 【見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2】,,,教師講解： 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）有償銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。 有償，是指取得貨幣、貨物或

9、者其他經(jīng)濟(jì)利益。 以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)對(duì)外投資，是以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的價(jià)值為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，應(yīng)視為取得其他經(jīng)濟(jì)利益，因此，應(yīng)按照規(guī)定征收增值稅。 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收增值稅。,,,（二）哪些項(xiàng)目應(yīng)該視同銷售？銷售精裝房時(shí)配送的家電是否應(yīng)該視同銷售？ 單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 單位

10、或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 【見：財(cái)稅[2016]36號(hào) 附件1】 教師講解： 1、在實(shí)際工作中，以房抵債、以房進(jìn)行非貨幣性資產(chǎn)交換、以房屋分配股利等行為，仍然應(yīng)該視同銷售處理。 2、房地產(chǎn)企業(yè)賣精裝房含家電、賣房送家電都不屬于無償贈(zèng)送，是企業(yè)采取的一種促銷手段，家電的價(jià)值已經(jīng)包含在總房

11、價(jià)之中，因此不需要再單獨(dú)視同銷售。,,,（三）征收增值稅后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)銷售額應(yīng)該如何確認(rèn)，計(jì)算銷售額時(shí)，價(jià)外費(fèi)用如何處理？實(shí)際工作中如何區(qū)分兼營(yíng)、混合銷售？如何正確、合理利用減免稅政策？如果發(fā)生銷售折扣、銷售折讓、銷貨退回如何處理？如何確認(rèn)價(jià)格偏低？ 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。 【見：財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1】 1、價(jià)外費(fèi)用的處理：

12、 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目： （1）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 （2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。 【見：財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1】,,,教師講解： 價(jià)外費(fèi)用，具有方向性、依附性、確定性等特性。只有同時(shí)滿足以上不同特性，價(jià)外費(fèi)用才能夠予以確認(rèn)。即： （1）必須是服務(wù)方向被服務(wù)方收取。被服務(wù)方向服務(wù)方收取的銷售返

13、利、賠償款等不屬于價(jià)外費(fèi)用。 （2）服務(wù)行為必須發(fā)生。價(jià)外費(fèi)用是在銷售價(jià)款之外額外收取的費(fèi)用，如果銷售行為不存在，未收取銷售價(jià)款，單獨(dú)收取的其他款項(xiàng)，不能視為價(jià)外費(fèi)用，不需計(jì)算繳納增值稅。 （3）收益形成既成事實(shí)。各種保證金、押金，在收取、擔(dān)保、抵押過程中不能確認(rèn)為價(jià)外費(fèi)用，擔(dān)保、抵押期滿后，確實(shí)形成收益時(shí)再計(jì)入價(jià)外費(fèi)用征稅。 房地產(chǎn)企業(yè)代收轉(zhuǎn)付的辦證費(fèi)、契稅、印花稅，最終由委托方將票據(jù)開給實(shí)際購(gòu)買人，因此，不屬

14、于價(jià)外費(fèi)用。,,,2、兼營(yíng)、混合銷售、減免稅業(yè)務(wù)的處理： （1）納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 （2）一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

15、 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。 （3）納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。,,,教師講解： （1）混合銷售與兼營(yíng)的區(qū)別： 混合銷售是指一項(xiàng)銷售行為既涉及“銷售貨物”又涉及“銷售服務(wù)”的單項(xiàng)行為。 兼營(yíng)是指同時(shí)銷售“應(yīng)稅貨物”、“應(yīng)稅勞務(wù)”、“

16、應(yīng)稅服務(wù)”等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的行為 兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 ②混合銷售的對(duì)象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對(duì)象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人，也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。 ③混合銷售行為，“銷售貨物”與“銷售服務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營(yíng)行為，“銷售貨物”與“銷售服務(wù)”沒有依附、從屬關(guān)系。,,,（2）對(duì)減免稅政策的把握與適用： 增值稅減免稅政策是一把“雙刃劍”，既

17、有可能是“天上掉下來的餡餅”，也有可能是“地上挖出來的陷阱”。只有充分利用好減免稅政策才能真正為企業(yè)帶來福祉。必要時(shí)可以主動(dòng)放棄減免稅。 3、折讓、折扣業(yè)務(wù)的處理： （1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項(xiàng)稅額或者銷售額。 （

18、2）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額。,,,4、價(jià)格明顯偏低的處理： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額： （1）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。 （2）按照其他

19、納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。 （3）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為： 組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率） 成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。 不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。 【以上見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1】,,,（四）允許從銷售額中扣除的土地

20、價(jià)款包括那些，以什么為合法扣除憑證，扣除金額如何計(jì)算，以支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)形式取得開發(fā)用地其土地價(jià)款是否允許扣除，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否允許扣除土地價(jià)款？ 1、扣除價(jià)款范圍： 財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 扣除向政府支付的土地

21、價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 一般納稅人扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。,,,教師講解： 采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

22、為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。 2、扣除價(jià)款計(jì)算公式： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)

23、目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。,,,教師講解： 根據(jù)以上規(guī)定，單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施面積可以計(jì)入已銷房地產(chǎn)面積計(jì)算分配土地價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款： （1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積） （2

24、）然后，再按照以上公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款。,,,（五）增收增值稅后，企業(yè)及其個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該如何征稅，企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何征稅?出租公共配套設(shè)施（含人防設(shè)施、地下停車位）、土地使用權(quán)（包括地上停車位，攤位）應(yīng)如何征稅，轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)應(yīng)如何征稅?營(yíng)改增后履行營(yíng)改增前簽定的租賃合同應(yīng)該如何征收增值稅？ 1、不動(dòng)產(chǎn)租賃征稅規(guī)定： （1）一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： ①一般納稅人出

25、租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,,,②一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 

26、 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。  一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,,,（2）小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： ①

27、單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房）按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。  不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。  不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ②其他

28、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 教師講解： 企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品比照出租不動(dòng)產(chǎn)處理。,,,2、不動(dòng)產(chǎn)租賃預(yù)繳稅款的計(jì)算 （1）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）

29、15;3% （2）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算預(yù)繳稅款 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% （3）個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% （4）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款： 出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額

30、÷（1+5%）×1.5% 出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 【見：《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）】,,,3、不動(dòng)產(chǎn)租賃預(yù)繳稅款的抵減： 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納

31、稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 4、出租公共配套設(shè)施、土地使用權(quán)、廣告位如何征稅： 根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）、財(cái)稅[2016]47號(hào)規(guī)定： 出售、出租人公共配套設(shè)施（含人防工程、地下停車位、攤位）按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地使用權(quán)出租給他人使用（含車輛停放服務(wù)），按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅

32、。 將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，應(yīng)按照“不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)”繳納增值稅。,,,5、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租如何征稅： 轉(zhuǎn)租住房屬于納稅人出租以承租方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用總局2016第16號(hào)公告的規(guī)定，應(yīng)按照出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。 如果納稅人以租用的場(chǎng)地提供車輛停放服務(wù)，也屬于將取得的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租，應(yīng)按照出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。 6、營(yíng)改增以后繼續(xù)履行舊租賃合同應(yīng)按照什

33、么原則確認(rèn)收入： 按照規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生在營(yíng)改增之前的，繳納營(yíng)業(yè)稅；納稅義務(wù)發(fā)生在營(yíng)改增之后的租金收入，應(yīng)該繳納增值稅。,,,（六）營(yíng)改增后，企業(yè)、個(gè)人發(fā)生二手房交易應(yīng)如何計(jì)算繳納增值稅，銷售應(yīng)該增以后購(gòu)置的辦公樓，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)后再銷售應(yīng)如何征稅？ 1、簡(jiǎn)易計(jì)稅： （1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算

34、應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。,,,（2）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （3）小規(guī)模納稅人銷售其

35、自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （4）小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)

36、繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。,,,2、一般計(jì)稅： （1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （2）一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為

37、銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。,,,（3）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)

38、關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （4）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。,,,3、個(gè)體工商戶、其他個(gè)人二手房交易： （1）個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房，應(yīng)按照附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值

39、稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （2）其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)

40、，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。,,,4、差額征稅扣除憑證： 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： （1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 （2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，

41、以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。 （3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 【見：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)】 教師講解： 銷售應(yīng)該增以后購(gòu)置的辦公樓，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)后再銷售均按照以上二

42、手房交易原則處理。,,,,,二、與進(jìn)項(xiàng)稅額有關(guān)的問題： （一）征收增值稅后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)可以扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額扣除時(shí)需提供哪些扣稅憑證，對(duì)不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)進(jìn)行怎樣的處理，企業(yè)存有在營(yíng)改增以前取得的增值稅專用發(fā)票能否作進(jìn)項(xiàng)稅額扣除？ 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。 1、準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從

43、銷項(xiàng)稅額中抵扣： （1）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。 （2）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。,,,（3）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率 買價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納

44、的煙葉稅。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。 （4）從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。 【見：財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1】,,,2、不得的抵扣的扣稅憑證 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值

45、稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 3、不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （1）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中

46、涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。,,,納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。 （2）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 （3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 （4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)

47、。 （5）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 （6）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 （7）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。,,,本條第4項(xiàng)、第5項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能

48、化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》執(zhí)行。 固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動(dòng)產(chǎn)。 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀拆除的情形。 營(yíng)改增前企業(yè)取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，營(yíng)改增后不得作為進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除憑證

49、。,,,4、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出： （1）適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。 （2）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)

50、貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目除外）的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。,,,（3）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值×適用稅率 固定資產(chǎn)、無形

51、資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額。 （4）納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。 （5）有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票： 一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料

52、的。 應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。,,,5、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的年末調(diào)整 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的

53、進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。 【見：財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1】,,,（二）征收增值稅后，增值稅扣稅范圍加大，企業(yè)新取得的按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)、在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)該如何扣除？ 1、新增加固定資產(chǎn)、在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額扣除： 適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比

54、例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。 【見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2、《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2016第15號(hào)公告）】,,,2、用于新建固定資產(chǎn)、在建工程的貨物進(jìn)項(xiàng)

55、稅額的扣除： 納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 不動(dòng)產(chǎn)原值,是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)。 上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、

56、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。,,,3、轉(zhuǎn)用于新建不動(dòng)產(chǎn)和在建工程的貨物進(jìn)項(xiàng)稅額處理： 購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)

57、稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 4、銷售新取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額處理： 納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。,,,5、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生非正常損失后進(jìn)項(xiàng)稅額處理： 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)

58、目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額： 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率 不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100% 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)

59、于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。,,,6、不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額的處理： 不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。 7、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)改變用途后進(jìn)項(xiàng)稅額的處理： 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，

60、發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率 依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣

61、。,,,8、注銷時(shí)未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的處理： 納稅人注銷稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 9、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算： 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 【以上見：《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法

62、》（國(guó)家稅務(wù)總局2016第15號(hào)公告）】,,,（三）征收增值稅后，計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅扣除時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？ 根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第26號(hào)、財(cái)稅[2016]47號(hào)規(guī)定： 1、經(jīng)營(yíng)租入的不動(dòng)產(chǎn)的裝飾及改擴(kuò)建支出取得的進(jìn)項(xiàng)稅可以一次性抵扣。 2、從簡(jiǎn)易計(jì)稅的納稅人手中個(gè)購(gòu)買的商品混凝土進(jìn)項(xiàng)稅最多是3%。 3、涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的必須隨主業(yè)取得增值稅發(fā)票計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅。 4、售樓處

63、、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物的，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次抵扣，如果最終拆除，進(jìn)項(xiàng)稅額無需轉(zhuǎn)出。,,,5、入住酒店同時(shí)獲得免費(fèi)提供餐飲服務(wù)（以早餐居多）可以全部取得住宿發(fā)票獲得進(jìn)項(xiàng)扣除。 6、企業(yè)食堂對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)屬于職工福利，進(jìn)項(xiàng)稅不允許扣除；對(duì)外營(yíng)業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅允許扣除，其中從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者手中購(gòu)買的農(nóng)副產(chǎn)品允許按照購(gòu)買發(fā)票（或者收購(gòu)）金額的13%計(jì)算扣除。 7、營(yíng)改增以前取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，或者營(yíng)改增以后取得的與營(yíng)改增以前業(yè)

64、務(wù)相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，均不得在營(yíng)改增之后作為扣稅憑證。 8、征收增值稅后企業(yè)購(gòu)買勞保用品屬于勞動(dòng)保護(hù)，不屬于用于職工福利，可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 9、企業(yè)自建房屋用于集體福利（職工澡堂），應(yīng)做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出，按照不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。,,,10、2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)掌握，其進(jìn)項(xiàng)稅可以扣除。2016年5月1日后簽訂的

65、有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，應(yīng)適用于貸款服務(wù)的稅收政策，其進(jìn)項(xiàng)稅不得扣除。 11、接受勞務(wù)派遣，對(duì)方全額納稅的可以獲得6%或者3%的進(jìn)項(xiàng)扣除，對(duì)方選擇差額納稅的無法取得進(jìn)行稅扣除。 12、接受勞務(wù)外包，支付給對(duì)方的應(yīng)屬于本單位員工的工資薪金、社會(huì)統(tǒng)籌部分，對(duì)方只能開具普通發(fā)票，無法去的進(jìn)項(xiàng)扣除。 13、2016年5月1日至7月31日： 高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額

66、7;（1+3%）×3% 一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%,,,14、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，購(gòu)進(jìn)土地使用權(quán)專用發(fā)票所記載的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣。購(gòu)買土地使用權(quán)以后，按照規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金允許在征稅時(shí)從銷售收入中減除。 15、下列情形無法取得增值稅專用發(fā)票？ （1）適用免征增值稅規(guī)定的，國(guó)有糧食企業(yè)除

67、外。 （2）提供經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 （3）提供旅游服務(wù)，選擇差額扣除的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)部分不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。 （4）金融商品轉(zhuǎn)讓。 （5）有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)的老合同，選擇扣除本金部分后的余額為銷售額時(shí)，向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。,,,（

68、四）建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增以前，企業(yè)帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增增后應(yīng)如何處置？ 原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的，截止到納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣。 【見：財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2】,,,【例1】原增值稅一般納稅人，新增加增值稅納稅業(yè)務(wù)，期末留抵稅額的處理。 某建筑公司，主要從事建筑安裝、建筑機(jī)械銷