稅務稽查---房地產(chǎn)及建筑業(yè)課件

1、長春市國家稅務局第一稽查局王雅萍,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)稅務稽查,增值稅稽查重點內容,一、關于納稅主體方面 二、關于銷項稅額方面 三、關于進項稅額方面 四、增值稅票證方面,審核分析,案頭審計及分析：1.所涉稅種---增值稅（營改增）、企業(yè)所得稅、消費稅2.審核分析財務資料---審計報告、財務報表3.審核分析納稅資料---申報表及附列資料（附表）4.對比分析---財務與申報、增值稅和企業(yè)所得稅申報,基礎信息表,,房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)所得稅稅務稽查,一、收集資料，查前分析 二、以案例解析收入方面稅務稽查應關注的重點環(huán)節(jié)三、以案例解析開發(fā)成本、計稅成本稅務稽查應關注的重點環(huán)節(jié),實地觀察了解企業(yè)的建設項目相關情況,到建設項目現(xiàn)場實地巡視項目的進展情況；要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預算部、財務部、人力資源部、檔案等部門，實地觀察了解企業(yè)各部門的職責及彼此之間的相關資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財務信息有關的內部資料的傳遞和保存方式。實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，

3、核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。調取開發(fā)企業(yè)與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)在之后檢查中企業(yè)計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的預售收入和銷售收入比對，尋找差異，并對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。,實地觀察了解企業(yè)的建設項目相關情況,調取售樓處資料，收集銷售臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質

4、資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與之后的檢查中的“預收賬款”、“主營業(yè)務收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。 調取開發(fā)項目的《動遷房屋產(chǎn)權調換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行調查，核實調換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況,這樣就

5、可以核實與之后的檢查中企業(yè)收取的超面積安置收入是否一致。 總結：收集資料，審核分析，實地踏查， 確定涉稅疑點------形成檢查預案,深入企業(yè)檢查,根據(jù)審核分析的涉稅疑點---發(fā)現(xiàn)涉稅環(huán)節(jié)1.查證核實---申報表、會計資料、其他可采取的查賬方法：審閱法、核對法；詳查法、抽查 法；順查法、逆查法可采取的調查方法：觀察法、查詢法、外調法、盤存法2.確定違法事實---取證---形成《稅務稽查底稿》3.

6、數(shù)據(jù)計算---稽查查補稅款計算記錄---檢查表4.稅收政策---法律依據(jù)---出具《稅務稽查報告》5.整理資料---組卷---錄入系統(tǒng),,2016年，各級稅務稽查部門要確保完成稽查堵漏增收任務，重點關注金融保險、投資管理、物流、電力、大型連鎖商業(yè)零售、房地產(chǎn)和建筑安裝等行業(yè)以及高收入個人，做好稽查選案，強化重點稽查。,2017年稅務稽查,（一）嚴厲打擊騙取出口退稅違法行為（紡織、服裝、家具、手機、黃金等行業(yè)）（二）嚴厲打擊虛開增值

7、稅專用發(fā)票違法行為（四）開展行業(yè)和區(qū)域性稅收專項整治7.稅務總局稽查局針對建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務業(yè)及交通運輸業(yè)等行業(yè)，統(tǒng)一選取720戶營改增行業(yè)虛開案源，下發(fā)各地組織檢查。（六）嚴厲查處涉稅違法重大案件12.對高風險納稅人開展定向稽查，落實重大案件報告制度、重大案件督辦管理辦法，各級稅務機關集中力量查辦一批有影響力、威懾力的涉稅違法重大案件。,相關政策,國稅發(fā)[2009]31號 《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務

8、企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國家稅務總局公告2014年第35號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告國稅函[2010]201號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知國家稅務總局公告2010年第29號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告,相關政策,財稅〔2016〕43號關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知國家稅務總局公告2016年第70號

9、關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國家稅務總局公告2016年第81號關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告國稅函〔2009〕520號國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知國稅函〔2008〕277號國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知,檢查重點關注的涉稅環(huán)節(jié)---收入方面,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行檢查，應全面檢查各項應稅收入的真實

10、性、完整性。 （一）收入方面：應全面檢查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。,檢查營業(yè)收入,1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。（1）企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》后，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬

11、；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。（3）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬。（4）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬。（5）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。）（6）收取的定金、違約金等，是否未按規(guī)定確認收入。（

12、7）向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否應按規(guī)定確認收入。,檢查營業(yè)收入,2.按分期收款合同或協(xié)議約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。付款方提前付款的，在實際付款日是否確認收入的實現(xiàn)。3.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入。4.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款

13、到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。5.對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入。,檢查營業(yè)收入,6.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準

14、則進行稅務處理。（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規(guī)定計稅。（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否未按規(guī)定申報納稅。（4）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。7.自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報

15、納稅。,檢查營業(yè)收入,1.房屋出租收入（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。（3）以明顯低于市場的價格出租給關聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。2.商品房售后服務如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。,除前

16、述部分相關問題外，還應檢查,1.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2.產(chǎn)品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入的現(xiàn)象。3.取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵

17、收入是否未申報繳納企業(yè)所得稅4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認收入或直接沖減了開發(fā)成本。5.回遷戶的賬務處理是否符合稅法的規(guī)定。,完工標準的檢查案例,案例一：2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。A公司將該寫字樓預售給C服裝廠。 （1）10月20日交付購買方C服裝廠使用。 （2）11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報房地產(chǎn)管

18、理部門備案。 （3）11月20日，A公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權證明，結論：A公司在計算該寫字樓企業(yè)所得稅時，完工時間應以10月20日為準，而不是11月10日，也不是11月20日。,政策依據(jù)：,第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案

19、。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。,國稅函（2010）201號,國家稅務總局 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知成文日期：2010-05-12現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認有關問題，通知如下：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（

20、國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。,國稅函[2009]342號,【標　　題】國家稅務總局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確

21、認條件的批復【發(fā)文日期】2009-6-26【文　　號】國稅函[2009]342號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)

22、品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。,檢查思路與方法,1.向企業(yè)索取項目竣工備案登記證明，或到建設主管部門調閱，核實項目竣工備案登記時間2.向銷售部門索取交付使用商品房清單，到物業(yè)公司調閱物業(yè)交接手續(xù)，或到現(xiàn)場實地查看房主是否投入使用3.到房產(chǎn)管理部門調閱產(chǎn)權登記情況，核實該項目是否已經(jīng)履行初始產(chǎn)權登記，是否有業(yè)主辦理了產(chǎn)權4.到自來水公司、電力等部門核實是否有收取小區(qū)居民

23、水電費記錄，核實開發(fā)產(chǎn)品是否實際投入使用,未完工產(chǎn)品銷售收入檢查,案例二：企業(yè)收取銷售未完工商品房房款，計入“預收賬款”，未按規(guī)定計算預計毛利額。,主要書證,1.銷售開發(fā)產(chǎn)品的電子數(shù)據(jù)資料2.2008年—2009年的預收賬款明細賬3.相關的記賬憑證4. 符合完工條件的相關證明5.2008年度、2009年度企業(yè)所得稅申報資料,（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調整額A105010,填報房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品結

24、轉完工產(chǎn)品業(yè)務，按照稅法的規(guī)定計算的特定業(yè)務的納稅調整額。注意：銷售（營業(yè)）收入如何確定？國稅發(fā)【2009】31號營業(yè)收入確定：A101010第1行（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）+ A105010第1行（視同銷售收入）+第23行（銷售未完工產(chǎn)品的收入）-第27行（銷售未完工產(chǎn)品轉完工產(chǎn)品確認的銷售收入）增值稅規(guī)定,政策依據(jù),第六條　企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按

25、以下規(guī)定確認：第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛

26、利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。,代收款項檢查容易出現(xiàn)的涉稅環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關部門向購房者收取煤氣

27、（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。企業(yè)收取上述款項后，掛賬“其他應付款”等往來科目或不入賬。,政策依據(jù),《企業(yè)所得稅法》第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式人各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務收入；（三）轉讓財產(chǎn)收入；（四）股息、

28、紅利等權益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第十二條至第二十二條31號：第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門

29、、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除?！镀髽I(yè)會計準則第14號——收入》規(guī)定，企業(yè)代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。會計稅法差異及處理：當稅法上將代收款作為收入處理時，上繳代收款作為費用處理，在納稅申報表上調整不調賬。,檢查思路與方法,1.審查“其他應付款”科目或其他往來科目2.核實銷售部門及其

30、他部門的收取款項資料，與財務入賬情況對比3.資金方面的相關證據(jù),以房（物）抵債檢查,案例四：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房頂賬未全額申報收入。,證據(jù),預付賬款 原始憑證：收款收據(jù)； 工程合同： 商品房買賣合同；銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票,以房（物）抵債檢查,案例五：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用水泥抵頂工程款，未按規(guī)定確認銷售收入，未申報增值稅和企業(yè)所得稅。,證據(jù),其他應收款－ 明細賬及相對應的憑證 往來明細賬及相對應的憑證,以房（物）抵債檢查容易出現(xiàn)的涉

31、稅環(huán)節(jié),1.房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款、貨款、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，以房屋抵頂工程欠款或貸款的本金和利息2.以房屋抵頂銷售公司的銷售費用,政策依據(jù),《企業(yè)所得稅法》第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式人各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務收入；（三）轉讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入?！镀髽I(yè)所

32、得稅法實施條例》第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益?！钡谄邨l 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取

33、其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。,視同銷售檢查,案例六：賣精裝房送家電、家俱的處理　銷售房屋贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房

34、屋的公允價值可推定為90萬元。房屋成本50萬。,視同銷售檢查容易出現(xiàn)的涉稅環(huán)節(jié),1.以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準則進行稅務處理。2.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否未按規(guī)定申報納稅。3.將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。,企業(yè)所得稅的處理,國稅函[2008]875號

35、文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 　　（1）借：銀行存款100萬 　　　　　貸：主營業(yè)務收入—房屋90萬 　　　　　主營業(yè)務收入—家電家俱10萬 　?。?）借：主營業(yè)務成本——房屋50萬 　　　　　主營業(yè)務成本—家電家俱10萬 　　　　　　貸：庫存商品 60萬,政策依據(jù),《企業(yè)所得稅法》第六條 企業(yè)以貨幣形式和非

36、貨幣形式人各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務收入；（三）轉讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院

37、財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。,國稅函（2008）828號,國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知發(fā)文日期：2008-10-09　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)處置資產(chǎn)的所得稅處理問題通知如下： 　　一、企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關資產(chǎn)的計稅基礎延續(xù)計算。 　?。ㄒ唬?/p>

38、將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品； 　?。ǘ└淖冑Y產(chǎn)形狀、結構或性能；　?。ㄈ└淖冑Y產(chǎn)用途（如，自建商品房轉為自用或經(jīng)營）；　?。ㄋ模①Y產(chǎn)在總機構及其分支機構之間轉移；　?。ㄎ澹┥鲜鰞煞N或兩種以上情形的混合；　?。┢渌桓淖冑Y產(chǎn)所有權屬的用途?！　《?、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產(chǎn)，應按規(guī)定視同銷售確定收入?！　。ㄒ唬┯糜谑袌鐾茝V或銷售；　?。ǘ┯糜诮浑H應酬；　

39、　（三）用于職工獎勵或福利；　?。ㄋ模┯糜诠上⒎峙?；　?。ㄎ澹┯糜趯ν饩栀?；　?。┢渌淖冑Y產(chǎn)所有權屬的用途?！　∪?、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入?！　∷?、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。對2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。,國稅函（2010）1

40、48號 國家稅務總局關于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知：企業(yè)處置外購資產(chǎn)按購入時的價格確定銷售收入，是指企業(yè)處置該項資產(chǎn)不是以銷售為目的，而是具有代替職工福利等費用支出性質，且購買后一般在一個納稅年度內處置。國稅函[2008]875號第三條、企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。,31號文件,第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)

41、品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益?！钡谄邨l 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)

42、品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。,總局公告2014年63號,A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》 填報說明5.第5行“（四）用于職工獎勵或福利視同銷售收入”：填報發(fā)生將貨物、財產(chǎn)用于職工獎勵或福利，會計處理不確認銷售收

43、入，而稅法規(guī)定確認為應稅收入的金額。企業(yè)外購資產(chǎn)或服務不以銷售為目的，用于替代職工福利費用支出，且購置后在一個納稅年度內處置的，可以按照購入價格確認視同銷售收入。填列方法同第2行。,檢查思路與方法,1.審查“營業(yè)外支出”科目，檢查是否有對外捐贈的資產(chǎn)；是否有有獎銷售行為2.核實“應付職工薪酬”科目，核查是否有將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵3.檢查“長期投資、應付股利”等科目，核查是否有將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資、分配給股東或投資者、換取其

44、他非貨幣性資產(chǎn)等,政策依據(jù)---國稅發(fā)【2009】31號,第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。,政策依據(jù)---國稅發(fā)【2009】31號,第六條 企業(yè)通過正式簽

45、訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 (三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于

46、實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。,政策依據(jù)---國稅發(fā)【2009】31號,(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：　　1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！?　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如

47、果銷售合同或 協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售 合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入 的實現(xiàn)。,政策依據(jù)---國稅發(fā)【2009】31號,3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方

48、簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買 方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分

49、成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認收入的實現(xiàn)。,政策依據(jù)---國稅發(fā)【2009】31號,4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。,銀行按揭收入檢查,案例：某檢查組到某單位售房部實地調查，通過對售房部人員詢問，并對其銷售部微機進行了檢查，取得了詳細的電子售樓明細表，證實了其所

50、開發(fā)項目已售出住宅162戶，并發(fā)現(xiàn)其中按揭貸款售房戶數(shù)75戶。但該單位賬薄中沒有記載按揭貸款銀行劃轉的按揭貸款金額。針對這一問題，檢查人員到按揭貸款銀行進行調查取證，證實銀行給該單位發(fā)放按揭貸款金額為1549.5萬元。在事實面前，該單位承認少計了這部分收入。 國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定：采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收

51、入的實現(xiàn)。,委托銷售方式的檢查,（一）支付手續(xù)費方式 甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。 與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2009年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司賬務處理為： 　　借：銀行存款　950萬元 　

52、　　貸：銷售收入　950萬元 稅務機關檢查后的處理：A公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元（支付手續(xù)費50萬元不能扣除，應由A房屋銷售公司開據(jù)發(fā)票50萬元，作為費用列支）。,,（二）視同買斷的方式 注意：買斷的是價格而不是產(chǎn)權。B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價

53、5000元。甲公司賬務處理為： 　　借：銀行存款 900萬元（按買斷價計算） 　　　貸：銷售收入 900萬元。 稅務機關檢查后的處理：B公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認收入）。,,（三）超基價分成方式 C公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2

54、009年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務處理如下： 　　借：銀行存款　900萬元（按保底價計算） 　　　貸：銷售收入　900萬元。 稅務機關檢查后的處理：C公司代理業(yè)務營業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×

55、;2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支。,,（四）包銷方式 D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產(chǎn)公司結賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時，當月銷售房屋1700平方米，還

56、有300平方米未售出。 甲公司賬務處理如下：借：銀行存款　765萬元 　貸：銷售收入　765萬元 稅務機關檢查后的處理：D公司代理業(yè)務營業(yè)額為4500×（2000＋300）＝1035（萬元）。 包銷期內：包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋

57、賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內應實現(xiàn)收入加上期滿后應實現(xiàn)收入之和。,是否有延遲確認收入的行為,《企業(yè)會計準則——收入》規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

58、2009-31第六條　企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入的條件是：1.辦理了商品房實物移交手續(xù)。2.取得了買方付款證明。,是否有延遲確認收入的行為,稅法對房地產(chǎn)企業(yè)確認收入比會計規(guī)定要提前：（會計與稅法差異） 1、2008年后：國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售

59、收入的實現(xiàn)。國稅發(fā)[2009]31號文件，將會計上的“預收賬款”提前確認為收入。2008年后，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預售合同》并收取款項，稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認為收入。這樣一來，稅法比會計確認收入的時間更為提前了。 增值稅規(guī)定,,※對房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查重點：“預收賬款”有沒有按稅法的規(guī)定提前確認為收入繳稅。 國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，

60、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)預售房按照預計毛利率計算的預計毛利額并入當年的應納稅所得額，期間費用以及與此有關的稅金和附加允許在稅前扣除。預售房收入可作為計算業(yè)務招待費和廣告費支出的基數(shù)，但在會計處理時，將預售房收入轉為銷售收入的年度，不可以重復計算業(yè)務招待費和廣告費支出的基數(shù)。,預收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅,一、定金 所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為

61、保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%，定金具有擔保性質。 根據(jù)新會計準則的規(guī)定，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。由于定金簽了合同，就要征

62、收企業(yè)所得稅。 因此，預收定金必須要交企業(yè)所得稅。,,二、訂金（保證金、誠意金、VIP卡） 訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔保性質。預收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。訂金、誠

63、意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質。但是，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收企業(yè)所得稅。訂金、誠意金可以暫時記在其他應付款。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應付款轉到預收賬款繳企業(yè)所得稅。簽了合同還把誠意金放在其他應付款是錯誤的，這也是檢查中重點關注的環(huán)節(jié)。,結合不同的收入形式，分別審核收入確認,(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索

64、取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入的實現(xiàn)。檢查商品房認購書、買賣合同、預收賬款、收入帳，審查收入是否及時確認(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。檢查買賣合同、預收賬款、收入帳，審查收入是否及時確認。重點關注付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首

65、付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。索取合同或到房地局調閱登記備案的資料，審查其他應付款，檢查首付款確認收入是否及時；是否將房款計入短期借款,結合不同的收入形式，分別審核收入確認,(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。檢查收入確認是否及時完整、有

66、無坐扣手續(xù)費2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或 協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確

67、認收入的實現(xiàn)。核實合同簽訂方式，合同約定價格、買斷價格，核實收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日。審查開發(fā)企業(yè)支付的分成額，是否從銷售收入中減除。,結合不同的收入形式，分別審核收入確認,3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買 方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開

68、發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認收入的實現(xiàn)。核實基價、合同簽訂方式，核實收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日。審查開發(fā)企業(yè)支付的分成額，是否從銷售收入中減除。,結合不同的