佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目-發(fā)行

1、中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司,富祥系列（佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目）集合信托計劃,目錄,一、項目背景二、項目交易結構概述三、用款項目介紹四、投資股權、質物及股權管理措施簡介五、抵押物簡介六、擔保人簡介七、風險分析及主要風險控制措施八、評價結論,一、項目背景,行業(yè)預判：兩會期間，住建部副部長仇保興表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤。我們認為，不論從GDP增長基礎、城鎮(zhèn)化發(fā)展需求、政府財政收入貢獻等方面來

2、看，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代雖然已經(jīng)接近尾聲，但未來一段時間，出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風險的可能性仍舊很?。?發(fā)展趨勢：分化將是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，區(qū)域的分化、企業(yè)的分化將成為未來幾年的市場的主旋律； 政策導向：分類施策、分城施策，建立長效機制，是新一屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路。,項目背景與設計初衷,項目背景——市場與政策,優(yōu)質客戶：佳兆業(yè)集團2009年登陸聯(lián)交所，2013年房地產(chǎn)百強排名中位列第17名；2013年房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜銷售金額

3、位列25位、銷售面積位列26位；深圳地區(qū)銷售金額、面積均位列榜首； 區(qū)位優(yōu)勢：長沙位于國家“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略中沿長江通道橫軸與京哈京廣縱軸的交匯點上，長株潭城市群是國內(nèi)城市圈建設的先行者，2007年即獲批全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革實驗區(qū)；,項目背景與設計初衷,項目背景——企業(yè)與區(qū)位,二、項目交易結構概述,項目交易結構概述,,,持股100%,開發(fā)建設,湖南達業(yè)11.8億債權,資金,持有11.8億債權,持股51%

4、,持股49%,信托計劃,湖南達業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,順德精博,優(yōu)先級,次級,佳兆業(yè)集團1638,長沙市岳麓區(qū)梅溪湖J-20，J-24地塊,,,交易結構圖,產(chǎn)品名稱：富祥系列（佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目）集合信托計劃；信托規(guī)模：20.8億元，其中優(yōu)先級9億元 ，次級11.8億元；信托期限：2+1年；信托收益：固定收益為優(yōu)先級規(guī)模的9.1-10.1%/年，浮動收益（如有）按3：5：2的比例向優(yōu)先級受益人、次級受益人、受托人分配，其中：優(yōu)先

5、級收益：固定收益約9.1-10.1%/年，獲取浮動收益的30%（如有）；次級收益：無固定收益，可以現(xiàn)金或實物分配（股權、債權），獲取浮動收益的50%（如有）；,項目交易結構概述,信托基本要素（1）,流動性安排：信托滿2年滾動發(fā)行，發(fā)行不足部分由佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳予以補足；提前結束安排：可提前結束信托，最短信托期限不低于12個月；資產(chǎn)運用：優(yōu)先級信托資金用于向湖南達業(yè)增資，并持有其約49%股權，管理次級債權；收益實現(xiàn)：梅溪湖項

6、目銷售收入償還次級債權及目標股權轉讓收入；信托退出：若湖南達業(yè)歸還次級債權則信托結束，若信托到期未歸還債權，則信托對外轉讓湖南達業(yè)股權，剩余股權隨賣，并處置抵質押物，向保證人追償；收益分配：信托收益首先分配信托費用、其次分配優(yōu)先級本金及固定收益，然后分配次級。如有浮動收益，則按3：5：2分配給優(yōu)先級、次級、受托人。,項目交易結構概述,信托基本要素（2）,項目交易結構概述,信托基本要素（3）,項目風險控制措施：股權控制：外貿(mào)信托直接

7、持有湖南達業(yè)49%的股權；順德精博持有的湖南達業(yè)51%股權質押；階段性抵押：湖南達業(yè)在開發(fā)項目的土地抵押（取得開發(fā)貸款或預售許可證時解押）；集團增信：佳兆業(yè)深圳、佳兆業(yè)集團提供連帶責任保證擔保；佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳、湖南達業(yè)承諾：佳兆業(yè)集團或其關聯(lián)方對湖南達業(yè)的債權劣后于次級債權受償；未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對湖南達業(yè)的股東進行任何形式的分紅；承擔湖南達業(yè)或有負債（如有）；對梅溪湖J-20，J-24地塊的后續(xù)開發(fā)建設資金缺口承

8、諾補足；信托運行期間，湖南達業(yè)未銷售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實際存續(xù)全部債權（包括銀行開發(fā)貸及本項目9億元優(yōu)先級等）余額的1.5倍；相關合同強制執(zhí)行公證，與佳兆業(yè)集團的合同履行司法轉遞手續(xù)；,項目風險控制措施：外貿(mào)信托向湖南達業(yè)委派董事、監(jiān)事，對湖南達業(yè)日常運營享有監(jiān)督權和對特別事項有一票否決權，包括但不限于：制定年度財務預算、年度銷售計劃、年度開發(fā)計劃，及上述計劃中3個月以上或25%以上的調(diào)整；預算外人民幣500萬元以上支

9、出合同的簽訂、任何單項或連續(xù)12個月內(nèi)累計超過預算金額10%的預算外支出事項；對外投資、對外擔保（對購房人的擔保除外）、對外借款和預算外重大資產(chǎn)處置等重要事項； 外貿(mào)信托將向湖南達業(yè)委派一名財務人員及一名工程管理人員，對湖南達業(yè)的財務狀況及項目開發(fā)、銷售等情況進行監(jiān)管湖南達業(yè)將已開立的全部銀行賬戶清單和電話銀行/網(wǎng)上銀行查詢密碼提供給信托公司；如需開立新的銀行賬戶，需及時通知信托公司，并提供賬戶信息及查詢方式。,項目交易結構概述,

10、信托基本要素（4）,三、用款項目介紹,用款項目介紹,,項目區(qū)位本項目位于長沙市岳麓區(qū)，隸屬于長沙河西片區(qū)，梅溪湖規(guī)劃新區(qū)的核心腹地——梅溪湖國際新城北側：北臨梅溪湖路，位于現(xiàn)有佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目南邊，南臨秀峰路、周南中學、博才實驗小學，西臨綠化帶，東臨公園廣場。,,用款項目介紹,梅溪湖片區(qū)及項目規(guī)劃圖,項目基本指標情況湖南達業(yè)在2013年9月30日通過招標方式取得項目土地，為住宅項目，總用地面積約143211.62平方米，總建筑面

11、積424417.57平方米，目前已取得二證（土地證、用地規(guī)證）。詳細指標如下表：,用款項目介紹,J24地塊,用款項目介紹,項目現(xiàn)場,J20地塊,西南側：博才實驗小學,西南側：周南中學,東側：桃花嶺公園,北側：佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目,用款項目介紹,項目所在城市市場情況(1)據(jù)長沙市2013年1-12月經(jīng)濟運行快報，2013年1-12月實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）7153.13億元，比上年增長12.0%。近年來，長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值連年遞增，城

12、鎮(zhèn)人均可支配收入快速增長，消費性支出增速放緩，收支比持續(xù)增大，表明居民儲蓄增加，購買能力增強，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐。,2009-2013年長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度,2008-2012年長沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入及其增長速度,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、長沙市2013年1-12月經(jīng)濟運行快報,項目所在城市市場情況(2)據(jù)長沙市2012年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，近年來，長沙市總人口數(shù)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，年度增幅保持在0.5%-1%之間，能夠為未

13、來房地產(chǎn)市場的需求提供良好的支撐。另外，隨著長株潭一體化的深入推進，長沙市作為長株潭地區(qū)的核心城市，將帶動周邊地區(qū)的人口聚集，進一步刺激市場需求。,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫,用款項目介紹,用款項目介紹,項目所在城市市場情況(3)從2009年到2013年長沙市商品住宅的銷售價格一直呈增長態(tài)勢，年平均漲幅超過10%。銷售面積受當年批準上市面積及市場情況影響有所波動，年均銷售面積約為1000萬平米。,2009-2013年長沙市銷售面積及銷售價

14、格變動圖,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、不包含保障房數(shù)據(jù),用款項目介紹,項目所在城市市場情況(4)從中指研究院編制的新建商品住宅價格指數(shù)（定基，以2010年平均價格為100）來看，選取部分一二線城市對比，長沙市新建商品住宅價格走勢基本符合全國大中城市普遍趨勢，增長幅度較為突出。,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫,用款項目介紹,項目所在城市市場情況(5)從商品住宅供銷情況來看，長沙市的供銷基本持平，五年平均的銷供比為0.97。市場積壓庫存較小。,2009

15、-2013年長沙市銷售及上市面積及供銷比變動圖,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、不包含保障房數(shù)據(jù),用款項目介紹,項目所在城市市場情況(6)近五年來長沙市商品住宅新開工面積除2012年有較大減少，其余年份總體呈上升趨勢。商品住宅竣工面積在近四年內(nèi)有小幅下滑。預計受2012年新開工面積減少影響，未來可能出現(xiàn)一小段時間的供給波谷。,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、包含保障房數(shù)據(jù),用款項目介紹,項目所在城市市場情況(7)長沙市土地出讓成交面積逐年穩(wěn)步增加，出讓

16、樓面地價雖有小幅波動，但總體上升趨勢明顯。住宅用地占全部出讓成交土地的近一半。近五年土地成交面積及價格如下表所示：,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫,用款項目介紹,項目所在城市市場情況(8)與二線城市近幾年平均的成交土地溢價率對比，除2012年之外，長沙市成交全部土地溢價率和成交住宅用地溢價率均高于二線城市平均水平。,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、與中指數(shù)據(jù)庫同口徑選取二線城市,長沙市核心區(qū)域主要是芙蓉、天心、雨花、開福和岳麓，2013年五區(qū)域成交總量占

17、全市的近80%，其中本項目所在的岳麓區(qū)又為長沙市最熱點的區(qū)域，2013年全年單一區(qū)域即實現(xiàn)銷售面積370萬平米。2013年各區(qū)縣商品住宅成交情況：,用款項目介紹,項目所在區(qū)域市場情況（1）,用款項目介紹,項目所在區(qū)域市場情況（2）2007年起，長沙市政府計劃投資600億啟動梅溪湖綜合開發(fā)項目，梅溪湖綜合開發(fā)項目是集防洪、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、文化旅游和高檔住宅開發(fā)于一體的綜合型項目。在2011-2013年的啟動期完成了道路、水電氣訊等基礎設施項

18、目，啟動了一批標志性公建項目，完成投資180億元。計劃在2014-2017年的發(fā)展期內(nèi)建成地鐵、國際文化藝術中心、國際五星級酒店、甲級寫字樓、濱水商業(yè)街，完成投資400億元。在2018年底前，將建成高端商業(yè)綜合體、研發(fā)中心等，完成投資600億元。,用款項目介紹,,,周邊土地成交情況長沙市的土地供應以岳麓區(qū)為主，該區(qū)有3個熱點片區(qū)土地供應較多，分別為梅溪湖、濱江新城、洋湖垸。本項目所在梅溪湖片區(qū)土地自 2012年中始逐漸集中入市，共成交

19、22宗，其中純住宅用地15宗，出讓方式均為掛牌出讓。由于2012年整體房地產(chǎn)市場下行，入市之初成交價格較低，2013年后續(xù)逐漸上行，本項目成交于2013年9月30日，樓面地價3200元。成交情況如下圖：,用款項目介紹,,,周邊可比項目情況（1）,梅溪湖區(qū)片,金茂梅溪湖,中建梅溪湖一號,佳兆業(yè)云頂梅溪湖,振業(yè)城,達美D6區(qū),用款項目,用款項目介紹,本項目高層擬售0.9萬元/平米，別墅擬售2.2-2.8萬元/平米，售價具備一定合理性。,周邊

20、可比項目情況（2）,項目投入及成本利潤情況,用款項目介紹,四、投資股權、質物及股權管理措施簡介,投資股權、質物及股權管理措施簡介,投資股權、質物情況（1）,,本項目投資股權為湖南達業(yè)49%股權；本項目質物為湖南達業(yè)51%股權；湖南達業(yè)為2013年8月新設立的公司，公司的經(jīng)營范圍為住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)；湖南達業(yè)目前為單一項目公司，正在開發(fā)長沙市梅溪湖J-20、J-24-1、J-24-2地塊；湖南達業(yè)股權結構如右圖所示：,,,

21、投資股權、質物情況（2）,投資股權、質物及股權管理措施簡介,信托進入前，湖南達業(yè)實收資本5100萬元，資產(chǎn)為土地及現(xiàn)金，負債主要是佳兆業(yè)深圳等提供的關聯(lián)方借款。外貿(mào)信托與湖南達業(yè)及其關聯(lián)方約定未來湖南達業(yè)其他關聯(lián)方借款劣后信托次級債權償還，項目銷售回款未經(jīng)外貿(mào)信托允許不向關聯(lián)方支付、佳兆業(yè)集團承擔湖南達業(yè)或有負債、不向股東分紅。在上述基礎上計算可得湖南達業(yè)股權價值為215178.6萬元。本信托計劃優(yōu)先級本金為90000萬元。信托優(yōu)

22、先級本金：湖南達業(yè)股權價值為41.83%,股權管理措施（1）,董監(jiān)事派駐：向湖南達業(yè)委派一名董事及一名監(jiān)事，對其日常運營享有監(jiān)督權和對特別事項有1票否決權； 一票否決權事項明細制定年度財務預算、年度銷售計劃、年度開發(fā)計劃，及上述計劃中3個月以上或25%以上的調(diào)整；預算外人民幣500萬元以上支出合同的簽訂、任何單項或連續(xù)12個月內(nèi)累計超過預算金額10%的預算外支出事項；對外投資、對外擔保（對購房人的擔保除外）、對外借款和預算外重

23、大資產(chǎn)處置等重要事項。委派一名財務人員及一名工程管理人員，對財務狀況及項目開發(fā)、銷售等情況進行監(jiān)管,投資股權、質物及股權管理措施簡介,股權管理措施（2）,賬戶管理：湖南達業(yè)將已開立的全部銀行賬戶清單和電話銀行/網(wǎng)上銀行查詢密碼提供給信托公司；如需開立新的銀行賬戶，需及時通知信托公司，并提供賬戶信息及電話銀行/網(wǎng)上銀行查詢密碼；佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳、湖南達業(yè)及其股東承諾：信托運行期間，佳兆業(yè)集團或其關聯(lián)方對湖南達業(yè)的債權劣后于次

24、級債權受償，未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對湖南達業(yè)的股東進行任何形式的分紅，佳兆業(yè)深圳承擔湖南達業(yè)或有負債，佳兆業(yè)深圳對梅溪湖J-20，J-24地塊后續(xù)開發(fā)建設資金缺口承諾補足；信托運行期間，湖南達業(yè)未銷售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實際存續(xù)全部債權（含銀行開發(fā)貸及本項目9億元優(yōu)先級等）余額的1.5倍，則融資額與湖南達業(yè)可控資產(chǎn)的比值為67%，達到該比值后，信托將對湖南達業(yè)所有賬戶增加預留印鑒，未經(jīng)外貿(mào)信托許可不得向關聯(lián)方轉帳付款。,投資股權、質

25、物及股權管理措施簡介,五、抵押物簡介,抵押物為本用款項目土地使用權，取得開發(fā)貸款或預售證時可解押；抵押物土地用途為住宅用地，土地使用權面積為143211.62平米，終止日期為2083年9月29日；深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司出具的評估基準日為2014年1月21日的預評估結果顯示，抵押物預評估價值約120016萬元，土地單價為8380元/平米，樓面地價為3565元/平米；,抵押物簡介,抵押物評估,六、擔保人簡介,佳兆業(yè)集

26、團成立于1999年，是一家實力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)集團，總部位于深圳。2009年12月，佳兆業(yè)集團在香港聯(lián)交所上市（股票代碼：1638.HK）；佳兆業(yè)集團主營業(yè)務涉及地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運營、金融服務、酒店管理、物業(yè)服務等多元領域，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、別墅、高端寫字樓、精品酒店、大型城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；截至目前，佳兆業(yè)集團控股有限公司分為地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運營等板塊；擁有31家下屬地產(chǎn)公司及5家下屬專業(yè)公司，員工總人數(shù)

27、超10000人；截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團總資產(chǎn)878億元，凈資產(chǎn)218億元；在中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2014年中國房地產(chǎn)500強中，佳兆業(yè)集團位列第17名。,佳兆業(yè)集團簡介,集團簡介,佳兆業(yè)集團簡介,發(fā)展歷程,截至2013年底佳兆業(yè)集團已進入珠三角、長三角、華中、成渝、環(huán)渤海等中國五大主要經(jīng)濟區(qū)域，覆蓋30多個重要城市，項目開發(fā)90多個。2013各區(qū)片合同銷售金額及占比如右

28、圖所示：,佳兆業(yè)集團簡介,,珠三角區(qū)域：116.64億元，占48.76%深圳 、廣州 、惠州東莞 、佛山、珠海,,長三角區(qū)域：31.27億元，占13.07%上海、 南京、杭州、常州、無錫 、蘇州、泰州,,環(huán)渤海區(qū)域：23.9億元，占11.79%北京、沈陽 、大連、青島、丹東、鞍山 、營口 、盤錦、本溪、遼陽、濰坊、葫蘆島,,華中區(qū)域：28.3億元，占11.83%武漢、長沙、株洲,地產(chǎn)開發(fā)（布局）業(yè)務遍布全國五大區(qū)域

29、 30多個城市擁有項目90多個,,成渝區(qū)域：34.79億元，占14.54%成都 、南充、重慶,地產(chǎn)開發(fā)（1）,地產(chǎn)開發(fā)（2）,東莞·水岸豪門,長沙·佳兆業(yè)8號,佳兆業(yè)集團簡介,成都·現(xiàn)代城,上海·珊瑚灣,深圳·茗萃園,深圳·佳兆業(yè)城市,佳兆業(yè)集團簡介,城市更新(1),佳兆業(yè)城市更新業(yè)務始于1999年，目前業(yè)務涉及深圳、珠海、廣州、東莞、惠州等城市，擁有項目近40個，建筑面

30、積約1400萬平米；佳兆業(yè)置業(yè)集團是國內(nèi)第一家、也是最大的專業(yè)舊改公司，聚集了近300名精通規(guī)劃設計、商業(yè)談判、拆遷、建設的專業(yè)人才。城市更新包括如下類型：爛尾樓改造：佳兆業(yè)中心、中石化大廈舊村（城中村）改造：鹽田三四村整體搬遷、深圳西鄉(xiāng)河東舊村項目舊廠房（工業(yè)區(qū)）改造：佳兆業(yè)·城市廣場（寶吉項目）、大鵬第三工業(yè)區(qū)舊住宅區(qū)改造：佳兆業(yè)·桂芳園、佳兆業(yè)·水岸華都,城市更新（2）,佳兆業(yè)金翠園（深圳

31、）改造后,佳兆業(yè)集團簡介,佳兆業(yè)金翠園（深圳）改造前,佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造前,佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造后,商業(yè)運營(1),佳兆業(yè)集團簡介,業(yè)務遍布全國五大區(qū)域 擁有籌建、在建、在營項目面積近300萬平米,商業(yè)運營(2),佳兆業(yè)集團簡介,十年商業(yè)運營經(jīng)驗：2004年進入商業(yè)領域，發(fā)展“城市購物中心”與“社區(qū)型購物中心”兩大商業(yè)產(chǎn)品線，在營購物中心及社區(qū)商業(yè)共20個。七重業(yè)態(tài)八大品牌：形成多元化商業(yè)體系——購物中心（佳兆業(yè)廣場）、時

32、尚百貨（銀狐百貨）、精品酒店（高端國際酒店、可域、鉑域）、高端餐飲（嘉美軒精細潮州菜）、國際影城（凱獅國際）、文體運營（大運中心）、社區(qū)商業(yè)（布吉東大街）：佳兆業(yè)廣場為佳兆業(yè)商業(yè)集團核心品牌，目前擁有在營、在建購物中心近20個主題式、情景式、體驗式購物中心，引領新型商業(yè)模式。廣州佳兆業(yè)廣場、大連佳兆業(yè)廣場、鞍山佳兆業(yè)廣場、惠州佳兆業(yè)廣場在營項目。文體運營中的代表性作品為深圳大運中心（占地52萬㎡ ，場館面積29萬㎡，配套商業(yè)7萬㎡

33、）、深圳南山文體中心（7.88萬㎡ ）。,佳兆業(yè)集團簡介,商業(yè)運營(3),2013年佳兆業(yè)集團全年銷售額達195.23億元，毛利66億元，分別較2012年上升63.3%及69.9%。實現(xiàn)合約銷售額239億元，按年增長37.9%，銷售面積245萬平方米，較2012年下降4.9%，合約平均銷售價格為9760元/平方米，較2012年增加45%。佳兆業(yè)集團近五年銷售額如下表所示，年均增長率約為42.6%。,佳兆業(yè)集團簡介,經(jīng)營業(yè)績（1）,佳兆業(yè)

34、集團簡介,經(jīng)營業(yè)績（2）,根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團及中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合編纂及發(fā)布的2013年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜，佳兆業(yè)的銷售位列第25位；在深圳市2013年的銷售額、已售建筑面積排行榜上，佳兆業(yè)集團均位列榜首。深圳佳兆業(yè)城市廣場以銷售額及已售建筑面積為深圳2013年一手住宅市場單盤銷售冠軍（深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)）。,佳兆業(yè)集團2012年及2013年獲取的土地中92.3%位于一線城市及省會城市。截至2013年12月31日，

35、佳兆業(yè)集團約63%的土地儲備位于一線城市及省會城市；截至2013年底，佳兆業(yè)集團的土地儲備為2330萬平方米，足夠應付未來五年的發(fā)展所需。其2013年獲取土地的明細如圖：,佳兆業(yè)集團簡介,土地儲備,資產(chǎn)負債情況（1）,佳兆業(yè)集團簡介,根據(jù)2010-2013年佳兆業(yè)集團財務報告，佳兆業(yè)集團總資產(chǎn)在2010年至今呈大幅增長，2010-2013年年均增長率為49%。存貨（發(fā)展中物業(yè)、持作銷售的已落成物業(yè)、收購土地按金總和）在流動資產(chǎn)中占比基

36、本穩(wěn)定在60%左右，2013年占比為66%；截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團貸款總額為222.25億元，其中一年內(nèi)到期債務為40.24億元，2-5年內(nèi)到期債務為134.16億元，5年以后到期債務為47.85億元。,單位：萬元,近兩年佳兆業(yè)集團的資產(chǎn)負債率在75%左右，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)處于正常水平。凈負債率在近三年內(nèi)逐年下降。流動比率在2010和2011年保持在2.0以上，2013年下降至1.66，但仍保持在行業(yè)內(nèi)較好水平。由于存貨

37、的大幅增加，速動比率和現(xiàn)金比率相對略低?？傮w來看，佳兆業(yè)集團具備一定的長短期償債能力。,佳兆業(yè)集團簡介,資產(chǎn)負債情況（2）,2010-2013年，佳兆業(yè)集團收入穩(wěn)步增長。2011年及以后年度收入均達到100億元以上，2013年更是達到195億元。2013年收入較去年同期增長63%，主要是由于已交付的總建筑面積由2012年的約1648128平方米增加至2013年的2562359平方米；佳兆業(yè)集團2011-2013年平均的銷售凈利率和凈資

38、產(chǎn)收益率為17%和16%，在業(yè)內(nèi)處于較好水平?？傮w來說，公司盈利能力較強。,盈利能力,佳兆業(yè)集團簡介,單位：萬元,隨著佳兆業(yè)集團規(guī)模大幅增長， 并受到2011年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，2010-2012年佳兆業(yè)集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目增加凈額呈現(xiàn)先降后升的趨勢。2010-2012年佳兆業(yè)集團年終的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目保持在40億元左右，隨著2012-2013年行業(yè)景氣度提升和公司業(yè)績向好、規(guī)模擴張，2013年底的年終的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目為67.

39、66億元。,現(xiàn)金流狀況,佳兆業(yè)集團簡介,單位：萬元,與同行業(yè)上市企業(yè)對比，佳兆業(yè)集團銷售毛利率處于較高水平，高于行業(yè)標桿萬科和其他可比企業(yè)；其他盈利指標基本處于行業(yè)中位；規(guī)模及盈利在近三年增幅明顯，企業(yè)成長性表現(xiàn)突出；長短期負債水平指標處于行業(yè)內(nèi)正常水平。,佳兆業(yè)集團與標桿企業(yè)對比,佳兆業(yè)集團簡介,注：目前大部分企業(yè)尚未發(fā)布2013年年報，本表中可比上市企業(yè)僅從已發(fā)布2013年年報的企業(yè)中選取,佳兆業(yè)深圳簡介,本項目另一擔保人佳兆業(yè)

40、集團（深圳）有限公司（以下簡稱“佳兆業(yè)深圳”）為佳兆業(yè)集團全資子公司和核心企業(yè)，也是佳兆業(yè)集團在國內(nèi)房地產(chǎn)市場業(yè)務的發(fā)源地。深圳佳兆業(yè)成立于一九九九年，注冊資本金為34.76億元，是一家實力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)集團公司。公司地產(chǎn)業(yè)務涉及大型住宅物業(yè)和綜合商用物業(yè)的規(guī)劃開發(fā)運營。鑒于佳兆業(yè)深圳為佳兆業(yè)集團100%持股子公司，對本項目擔保人的分析以佳兆業(yè)集團為主，此處對佳兆業(yè)深圳暫不做詳細介紹。,佳兆業(yè)深圳概況,,佳兆業(yè)集團簡介,佳兆

41、業(yè)集團小結,佳兆業(yè)集團成長性較強，自2009年上市至今年均銷售增長率達到42%；城市更新板塊未來發(fā)展?jié)摿薮?，由于一二線城市中心城區(qū)越來越面臨無地可出讓的情況，因此以舊城改造為主的城市更新的價值將會逐步顯現(xiàn)；佳兆業(yè)集團的土地儲備質量較高，布局合理。63%的土地均位于一線城市及省會城市。在2330萬平方米土地儲備中，珠三角區(qū)域占比39%，環(huán)渤海區(qū)域占比29%，長三角、華中、成渝三個區(qū)域各占比9%-12%。平衡的土地儲備分布有利于降低區(qū)

42、域集中的風險；負債結構趨于合理。2013年總計發(fā)行13.41億美元用以償還2014年及2015年到期債務，大幅減低融資成本的同時還改善了原有債務期限結構，整體融資成本從10.2%降低至8.1%。通過積極主動的債務管理，使得債務期限從2.2年延長至3.7年；資本市場持續(xù)看好。國際評級機構穆迪給予佳兆業(yè)B1評級，標普給予佳兆業(yè)B+ 評級。2014年2月，持續(xù)關注佳兆業(yè)的國際投行德意志、花旗等分別給予其“跑贏大市”或維持“買入”的評級并上

43、調(diào)目標價。德意志目標價由4.15元升至 4.68元，花旗目標價由2.88元升至3.28元。生命人壽認購了其12%的股份。,七、風險分析及主要風險控制措施,風險分析及主要風險控制措施,投資標的公司管理風險風險描述：本信托募集資金最終用途為向湖南達業(yè)增資，信托收益來源之一為對增資公司股權的轉讓。湖南達業(yè)在運作項目是否按照計劃完成建設及實現(xiàn)銷售關系著信托能否順利實現(xiàn)退出。管理團隊能力不足，項目資金挪用等，均可能導致項目建設受阻，股權價值受到

44、不利影響。風險防范措施：湖南達業(yè)為佳兆業(yè)集團的全資子公司，其管理團隊為佳兆業(yè)集團委派，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。佳兆業(yè)集團承諾在項目建設期間提供建設資金保障。此外受托人在標的公司派駐董事監(jiān)事各一名，委派工程和財務人員各一名，對重大事項具有一票否決權，可以一定程度上減少標的公司的管理風險。 借款人信用風險風險描述：一旦信托次級投資債權的借款人沒有按時足額支付貸款本息，則信托貸款有遭受損失的風險。風險防范措施：借款人財務及經(jīng)營狀

45、況良好，沒有不良還款記錄；且本借款由借款人的母公司及關聯(lián)公司佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳承擔連帶責任擔保責任，且有抵、質押品，其具有一定的保障能力。,保證人信用風險風險描述：佳兆業(yè)集團及其國內(nèi)的最大平臺佳兆業(yè)深圳對信托次級債權提供連帶責任擔保。如果出現(xiàn)需要保證人履行擔保責任時，其不按照約定履行，則信托貸款有遭受損失的風險。風險防范措施：擔保人佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳財務狀況正常，具有較強的擔保能力，且佳兆業(yè)集團作為香港上市公司，其違約成本較

46、高。 質押物貶值及處置風險風險描述：如果湖南達業(yè)經(jīng)營管理不善，會導致質押給我司的股權貶值，質押物的處置在處置流程、時間和償付金額上存在不確定行，從而使信托財產(chǎn)受損的風險。 風險防范措施：佳兆業(yè)集團擁豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，連續(xù)多年上榜房地產(chǎn)百強，2013年排名達17位，且為香港上市公司。外貿(mào)信托將充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資領域的專業(yè)優(yōu)勢，盡職盡責，通過派駐董事及監(jiān)事的形式對湖南達業(yè)的經(jīng)營管理進行監(jiān)控，充分行使應有的權利，切實保護投資人的利益

47、。,風險分析及主要風險控制措施,抵押物解押風險風險描述：如果湖南達業(yè)申請銀行開發(fā)貸或辦理預售，受托人將對抵押物給以解押，存在保障力度減弱的風險。風險防范措施：銀行開發(fā)貸或預售都將增加湖南達業(yè)的現(xiàn)金流，受托人將通過董事會層面和資金賬戶層面對湖南達業(yè)進行管理，加強對項目進展及資金的監(jiān)督，保障信托投資標的安全，維護投資人利益。 抵押物貶值及處置風險風險描述：一旦借款人沒有按時足額支付貸款本息，則我司將提請司法處置本項目的抵押物，如果

48、抵押物出現(xiàn)大幅貶值，抵押物的處置在處置流程、時間和償付金額上存在不確定行，從而可能導致信托財產(chǎn)受損。風險防范措施：抵押物為土地，位于湖南省長沙市，項目用途為住宅用地，交通較為便利，抵押物貶值風險較小。抵押物評估值遠高于優(yōu)先級金額，有一定對抗抵押物貶值風險的空間，且抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權屬清楚，抵押物的處置及收回風險較小。,風險分析及主要風險控制措施,流動性安排風險風險描述：信托計劃滿2年時設置開放日，受托人進行信托受

49、益權轉讓發(fā)行，可能出現(xiàn)無法實現(xiàn)信托受益權全部轉讓、債務人和擔保人不履行承擔流動性安排義務的風險。風險防范措施：流動性擔保人佳兆業(yè)集團為香港上市公司，違約成本較高。 信托發(fā)行不足風險風險描述：如果在信托發(fā)行期內(nèi)資金募集規(guī)模未能達到約定要求，則信托無法成立。風險防范措施：如信托發(fā)行不足，則信托不成立。信托已募集資金向委托人返還。,風險分析及主要風險控制措施,風險分析及主要風險控制措施,信托計劃提前結束風險風險描述：若佳兆業(yè)深圳行使

50、優(yōu)先受讓權權，或湖南達業(yè)提前歸還次級債權，則本信托計劃可能提前結束。投資人因信托計劃提前結束，預期收益降低并面臨再投資風險。風險防范措施：佳兆業(yè)深圳只有在信托計劃運行滿1年后，方可行權，次級債權滿1年后方可提前歸還，這可部分降低信托計劃提前結束的風險。 信托延期風險風險描述：如果佳兆業(yè)深圳未行使優(yōu)先受讓權，湖南達業(yè)在次級債權到期時沒有足額償還貸款本息，則我司將處置抵質押物，處置持有的湖南達業(yè)股權，向保證人追償，信托貸款有延期風險。

51、風險防范措施：外貿(mào)信托向委托人充分披露該風險。,八、評價結論,信托計劃投資標的長沙梅溪湖項目，地理位置較好，土地取得成本合理，目前已繳清地價款，取得土地證； 長沙梅溪湖項目產(chǎn)品類型為住宅，受限購政策影響較小，周邊同類產(chǎn)品銷售良好，盈利能力較強； 本項目通過結構化設計，次級債權及其上的階段性抵押、質押、保證擔保為優(yōu)先級投資人的資金提供了較好的安全性； 受托人對項目進行投資性管理，包括派駐董監(jiān)事，檢查賬戶等； 交易對手佳兆業(yè)集團資