商品房銷售糾紛分析及新示范合同文本重點(diǎn)問題解讀

1、商品房銷售糾紛分析及新預(yù)售合同示范文本重點(diǎn)問題解讀,二○一五年六月 曾婷,目 錄一、商品房預(yù)銷售糾紛類型分析二、新版本商品房預(yù)銷售合同重點(diǎn)問題解讀,第一部分 商品房買賣合同糾紛,（一）總體特點(diǎn)1、案件增量大，結(jié)案標(biāo)的額增量大。2、容易引發(fā)社會(huì)影響大的群體性訴訟。3、糾紛調(diào)解率低。4、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長。,（二）糾紛形成原因1、商品房預(yù)售、預(yù)售許可和房產(chǎn)測繪之間銜接脫節(jié)1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不規(guī)范導(dǎo)致三者銜接

2、出現(xiàn)漏洞。實(shí)踐案例： ①房屋沒有追蹤管理到戶，導(dǎo)致虛增房源 ②樓盤表數(shù)據(jù)表述不規(guī)范，管理混亂，重復(fù)房源2）房產(chǎn)測繪中涉及的兩個(gè)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沖突的問題,2、商品房買賣合同的約定簡單或不明。3、宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生分歧。4、立法模糊或立法沖突導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生爭議。5、購房人維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)。,（三）商品房買賣糾紛的類型,第二部分 新版本商品房預(yù)銷售合同重點(diǎn)問題解讀,一、格式條款與示范文本的區(qū)分

3、 格式條款也稱格式合同。依據(jù)《合同法》第39條，格式條款是指由乙方當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時(shí)無須與對(duì)方協(xié)商的條款。格式條款具有以下特點(diǎn)： 1、格式條款是由一方為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的。 2、格式條款是一方為不特定的相對(duì)人預(yù)先制定的。 3、格式條款的內(nèi)容具有定型化的特點(diǎn)。 4、相對(duì)人在訂約中居于附從地位。,格式條款與示范合同的區(qū)別。所謂示范合同，是指根據(jù)法規(guī)和慣

4、例而確定的具有示范作用的文件。在我國，房屋的買賣、租賃、建筑等許多行業(yè)正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對(duì)于完善合同條款、明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、減少因當(dāng)事人欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生各類糾紛具有一定作用。但由于示范合同只是當(dāng)事人雙方簽約時(shí)的參考文件，對(duì)當(dāng)事人無強(qiáng)制約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當(dāng)然，一個(gè)合同中可能存

5、在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式條款關(guān)鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對(duì)方協(xié)商。,格式條款無效：《合同法》第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效?！?二、合同的形式合同形式是當(dāng)事人合意的外在表現(xiàn)方式，是合同內(nèi)容的載體?！逗贤ā返?0條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”，“

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！焙贤募s定形式和法定形式1、合同約定形式，是指當(dāng)事人在合同中特別約定要采取某種形式合同才能成立或生效。例如當(dāng)事人約定合同自辦理公證時(shí)生效。在約定情況下，合同的形式是當(dāng)事人合意的產(chǎn)物。當(dāng)事人通常是將合同的形式作為限制合同成立和生效的一種方式，其目的在于通過這種特殊形式的要求，進(jìn)一步明確雙方的合意內(nèi)容或者,強(qiáng)化書面形式的證據(jù)效力。2、法定

7、形式，是指法律對(duì)于合同訂約方式和特殊形式要件所作的規(guī)定。合同的法定形式大都屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)范，不能由當(dāng)事人通過協(xié)議而任意予以排除，也不得通過協(xié)議加以變更。合同的法定形式盡管是法律的一種強(qiáng)行性規(guī)范，但違反它并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。在法律無特別規(guī)定的情況下，違反法定形式的要求只是導(dǎo)致當(dāng)事人缺乏足夠的證據(jù)證明合同的存在及合同內(nèi)容。當(dāng)然，某些時(shí)候，法律從維護(hù)社會(huì)公共秩序的角度考慮，要求當(dāng)事人必須采用某種特殊的形式，如果違反，則合同無效。,《合

8、同法》第10條，合同的形式可以分為書面形式、口頭形式和其他形式。1、書面形式，即以文字等有形的表現(xiàn)形式訂立合同的形式。書面形式包括以下三種：（1）合同書?！逗贤ā返?2條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。（2）信件。合同法中所稱的信件不同于一般的書信，表現(xiàn)在該信件要載有合同的條款，能夠用來作為證明合同關(guān)系和合同內(nèi)容的憑據(jù)?！逗贤ā返?3條規(guī)定：“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的

9、，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立?！彼^簽訂確認(rèn)書，實(shí)際上是最終作出承諾。,（3）數(shù)據(jù)電文。根據(jù)《合同法》第11條規(guī)定，數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)屬于合同的書面形式?！峨娮雍灻ā返?條第2款規(guī)定：“本法所稱數(shù)據(jù)電文，是指以電子、光學(xué)、磁或者類似手段生成、發(fā)送、接收或者儲(chǔ)存的信息。” 同法第3條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電

10、子簽名、數(shù)據(jù)電文。 當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。 前款規(guī)定不適用下列文書： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；,（二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的；?。ㄈ┥婕巴Ｖ构┧⒐?、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的；?。ㄋ模┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的不適用電子文書的其他情形。” 2、口頭形式：口頭形式在實(shí)踐中運(yùn)用得比較廣泛，一般即時(shí)結(jié)清的買賣、服

11、務(wù)和消費(fèi)合同大都采取口頭形式訂立。 3、其他形式：如推定形式（也稱默示形式）。推定形式是當(dāng)事人未用語言、文字表達(dá)其意思表示，而是僅用行為向?qū)Ψ綖橐s，對(duì)方通過一定的行為作出承諾，從而使合同成立。,三、新版本預(yù)售示范合同的主要問題（一）示范文本的法律地位與適用范圍1、示范文本的適用具有一定的強(qiáng)制性區(qū)分兩個(gè)層面：一個(gè)層面為，是否必須適用示范文本，對(duì)此目前沒有法律規(guī)定，只能是提倡和引導(dǎo)。另一個(gè)層面是，在選擇適用文本后，則受文本

12、條款拘束，不能隨意排除或廢止。2、適用的范圍（1）商品房現(xiàn)售如何適用新示范文本（2）二手房（不適用）（3）經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房及車（庫）位等特殊房屋的買賣，也可參照。,（二）合同修訂解決的十大問題1、強(qiáng)化信息披露：如不利因素告知2、進(jìn)一步明晰具體交付條件，增加房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)3、對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行歸納分類，增加質(zhì)量擔(dān)保條款4、增加對(duì)抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的條款5、增加預(yù)售資金監(jiān)管條款6、明確合同解除情況下的違約金計(jì)算方式7、進(jìn)

13、一步細(xì)化合同備案和房屋登記的約定8、規(guī)范銷售、使用行為，增加共有權(quán)益約定9、增加買受人信息保護(hù)10、進(jìn)一步明晰送達(dá)方式的約定。,,（三）合同主要內(nèi)容說明1、第一章 合同當(dāng)事人,負(fù)責(zé)人,委托代理人,委托銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),法定代理人,委托代理人,（2）幾個(gè)實(shí)踐問題①限制民事行為能力人、無民事行為能力人簽訂合同的問題②共有約定問題③包銷和代銷問題,④聯(lián)建問題合作開發(fā)房地產(chǎn)：指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投

14、資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。特點(diǎn)：A至少一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則合同無效B未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。,識(shí)別名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等A提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。B合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣。C合作合同約定提供資金的一

15、方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。D合作合同約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。,⑤營業(yè)執(zhí)照的適用 A 法定記載事項(xiàng)不全 B 法定記載事項(xiàng)發(fā)生變動(dòng)，未變更營業(yè)執(zhí)照 ⑥破產(chǎn)主體辦理登記 A 破產(chǎn)管理人不具有房屋登記為權(quán)利人的資格 B 要件：身份證明和資產(chǎn)處置方案 ⑦特殊情形下的身份證明材料使用,2、第二章

16、 商品房基本情況（1）如實(shí)披露規(guī)劃指標(biāo)：第一條中規(guī)劃容積率、綠地率案例一： 區(qū)分不同功能區(qū)域驗(yàn)收同一基本單元案例二：利用測量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)避房屋面積限制政策（2）集中明示預(yù)售商品房涉及的相關(guān)單位：第二條中對(duì)于勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、測繪、裝修、物業(yè)服務(wù)等要求予以明示,（3）明確預(yù)售商品房的客觀狀況：第三、四條房屋位置：樓棟、房號(hào)、規(guī)劃總平圖房屋用途：規(guī)劃用途房屋層數(shù)房屋陽臺(tái)：陽臺(tái)與面積計(jì)算問題、戶型平面圖房屋預(yù)測面積公

17、示房屋共用部位、公用設(shè)施構(gòu)成（4）增加對(duì)抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的條款：第五條抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明和抵押相關(guān)約定（5）房屋權(quán)利承諾一房二賣、查封等限制和違約責(zé)任,3、第三章 商品房價(jià)款：第八、九、十條（1）司法實(shí)踐中處理因國家調(diào)控政策影響貸款取得的幾類方式：①純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定屬于《商品房買賣合同解釋》第4、23條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的

18、事由”。當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求解除合同的，可予以支持。②調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請(qǐng)求解除合同的，一般不予支持,③調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請(qǐng)求解除合同的，可予以支持；出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失

19、的，可酌情予以支持。④調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請(qǐng)求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。,⑤調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解

20、約，出賣人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。,（2）定金定性：屬于成約定金（3）預(yù)售款監(jiān)管條款：第十一條實(shí)踐問題：合同約定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)能否變更4、第四章：規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更（1）商品房銷售后，出賣人不擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。規(guī)劃變更：容積率、綠地率等指標(biāo)的變化設(shè)計(jì)變化：戶型、空間尺寸、結(jié)構(gòu)形式、朝向變化,5、第五章 面積差異處理（1）原示范文本中的本條款內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》中面積差異處理有

21、關(guān)規(guī)定的內(nèi)容基本一致。經(jīng)過多年的商品房買賣活動(dòng)實(shí)踐，此次修訂時(shí)對(duì)“套內(nèi)建筑面積”、“建筑面積”和按基本單元計(jì)價(jià)三類主要面積差異的處理方式做了更為細(xì)致約定；為更好的解決爭議，本條明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)。,6、第六章交付條件和交付手續(xù)（1）交付條件存在的問題①驗(yàn)收合格的立法沖突《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、建設(shè)部頒布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《

22、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》對(duì)驗(yàn)收的不同規(guī)定②修訂時(shí)對(duì)于交付條件的爭議③交付的具體文本竣工證明、實(shí)測報(bào)告住宅：《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表》,（2）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備交付 ① 明確了水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施在交付時(shí)所應(yīng)具備的正常使用條件，并辦理開通手續(xù)、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的義務(wù)方。 ②電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)開通與否的責(zé)任不在預(yù)售人③ 分別設(shè)置了違約責(zé)任，對(duì)于“需達(dá)到使用條件”的必需設(shè)施承擔(dān)逾

23、期交付責(zé)任，對(duì)于“交付時(shí)線路敷設(shè)到戶”的，出賣人只承擔(dān)一般違約責(zé)任，提示雙方約定違約賠償金額。（3）公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn)）①幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生用房、學(xué)校的權(quán)屬爭議②車位、車庫③違約金,（4）交付程序的重大變化①核實(shí)買受人身份；②查驗(yàn)房屋狀況；A增加查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，將諸如門窗翹裂、五金件損壞及管道堵塞等“可及時(shí)修復(fù)類的質(zhì)量問題”是否修復(fù)完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一。B 依據(jù)相關(guān)法規(guī)

24、，總結(jié)歸納了實(shí)踐中的糾紛案例，對(duì) 屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等“可及時(shí)修復(fù)類的質(zhì)量問題” 進(jìn)行了列舉。C明確合同當(dāng)事人的義務(wù)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人完成，在合同或補(bǔ)充協(xié)議沒有事前約定的情況下，不應(yīng)由合同以外的其他第三方來履行合同義務(wù)。③確認(rèn)房屋建筑面積及相關(guān)費(fèi)用結(jié)算；④辦理房屋占有、使用的交接手續(xù)。,(5)逾期交房的責(zé)任①增加了“違約金的計(jì)算、支付期限”的設(shè)計(jì)，明確了利息的起

25、算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)。②考慮到逾期交房情況下，買受人已付房款在延遲階段的利息屬于正常的孳息，出賣人應(yīng)當(dāng)將其支付給買受人，故增加了支付相應(yīng)利息的約定。（利息是買受人的損失） ③修改了違約金計(jì)算基數(shù)，將“已交付房價(jià)款”修改為“全部房價(jià)款”。,7、第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（1）為確保建設(shè)工程施工質(zhì)量，住建部編制并發(fā)布了《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》?！皬?qiáng)制性條文”收錄了現(xiàn)行房屋建筑工程國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中涉及人民生命財(cái)產(chǎn)安全、人身健康、節(jié)能

26、、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)和其他公眾利益以及保護(hù)資源、節(jié)約投資、提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等政策要求的條文，是工程建設(shè)過程中的強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)定，是參與建設(shè)活動(dòng)各方執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。因此，此次修訂該部分內(nèi)容時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)了房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。,（2）商品房質(zhì)量問題的分類①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)； 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量的好壞影響到整個(gè)建筑的使用安全，是保證人身財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵。雖然實(shí)踐中此類質(zhì)量問題鮮有發(fā)生，可一旦

27、出現(xiàn)，造成的損失往往難以彌補(bǔ)。此次修訂細(xì)化了該部分內(nèi)容，使買受人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同，更好的保障了買受人的合法權(quán)益。,②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的“其他質(zhì)量問題”通常指可以采取更換、修理等補(bǔ)救措施可以彌補(bǔ)的質(zhì)量缺陷，對(duì)人身財(cái)產(chǎn)安全和房屋的正常使用造成的影響較小。注意以下兩個(gè)問題：A本條款中的“其他質(zhì)量問題”與保修責(zé)任條款中的質(zhì)量問題的區(qū)別。B本條款中的“其他質(zhì)量問題”與第四章第十一條中的“查驗(yàn)房

28、屋”涉及到的質(zhì)量問題的區(qū)別。,③裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；A“精裝修”商品房“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”的約定內(nèi)容；B“毛坯房”的買房人在自行裝修后發(fā)生退房的情況時(shí)，裝修損失該如何承擔(dān)的問題。④室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能。 室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施，是近年來買受人極為關(guān)注的幾類問題，國家針對(duì)這幾類問題已制定并發(fā)布了有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，如《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》、《民用建筑節(jié)能

29、條例》等，以保證新建商品房更符合人們對(duì)不斷提高的生活品質(zhì)的需求。,(3)保修責(zé)任 ①本次修改結(jié)合實(shí)踐情況，細(xì)化和完善了原版合同中對(duì)保修責(zé)任的約定，并增加一個(gè)相關(guān)附件。例如保修主體為出賣人，保修開始時(shí)間為商品房交付之日起。 ②列舉了出賣人不承擔(dān)保修與賠償責(zé)任的兩類情形，并留有空白項(xiàng)由雙方當(dāng)事人自行約定。 ③針對(duì)實(shí)踐中出賣人拖延、推脫保修責(zé)任的問題，細(xì)化了保修責(zé)任實(shí)施的具體方式，針對(duì)買受人拒絕提供方便導(dǎo)致的

30、損失明確了責(zé)任。,（4）質(zhì)量擔(dān)保和質(zhì)量保險(xiǎn)①制定原因：項(xiàng)目公司的大量存在②依據(jù)：住建部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（[2010]53號(hào)）：針對(duì)暫定資質(zhì)企業(yè)的擔(dān)保③適用范圍：以當(dāng)事人約定的方式將“質(zhì)量擔(dān)?！睌U(kuò)大適用范圍，不僅適用于暫定資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，還可適用于具有更高資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。,8、第八章 合同備案與房屋登記（1）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)分；（2）備案時(shí)限的規(guī)定和違約責(zé)任①“自本

31、合同生效之日起”修改為“自本合同簽訂之日起”。②不超過30日③簽約文本與備案文本的一致性④違約責(zé)任（3）預(yù)告登記的單方申請(qǐng)問題,（4）轉(zhuǎn)移登記①申請(qǐng)方式：共同申請(qǐng)或委托申請(qǐng)②區(qū)分出賣人原因和買受人原因規(guī)定違約責(zé)任③買受人解除合同，15日內(nèi)退款的規(guī)定④稅費(fèi)墊支問題,9、第九章 前期物業(yè)服務(wù)1、增加了對(duì)出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，對(duì)買受人具有提示作用。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)

32、主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。如果買受人對(duì)出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，可以選擇不購買該商品房或?qū)硗ㄟ^業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,2、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)時(shí)間的約定。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由出賣人與物

33、業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務(wù)時(shí)間是指物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限。,3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的約定。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合

34、同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 因《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》并未限制包干制或者酬金制以外的其他計(jì)費(fèi)方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項(xiàng)可以由合同雙方自行約定其他計(jì)費(fèi)方式。,4、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)

35、時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 實(shí)踐中，買受人一般不對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)任務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等。通過承接查驗(yàn)程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時(shí)進(jìn)行整改。 本條中約定買受人同意由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有其

36、必要性和合理性。同時(shí)，本條還約定，出賣人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的備案情況書面告知買受人，以此保障買受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。,10、第十章 其他事項(xiàng)（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)幾類實(shí)踐中常見的建筑形態(tài)：車位、車庫；會(huì)所；游泳池（2）商品房銷售廣告：實(shí)踐中常見的違法廣告情形廣告內(nèi)容構(gòu)成合同條款的情形（3）房屋不利因素告知告知方式：書面、現(xiàn)場公示告知內(nèi)容：氣味、污染、輻射、

37、噪音等不利因素告知存在的問題：范圍缺乏界定，容易產(chǎn)生爭議,（4）銷售承諾實(shí)踐中常見問題：分割拆零返本銷售售后包租現(xiàn)場公示車位配備比（5）使用承諾實(shí)踐中常見問題：住改商問題搭建問題,（6）送達(dá)①提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。 在本合同履行過程中，涉及改變規(guī)劃或設(shè)計(jì)條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實(shí)有效的通訊地址、聯(lián)系電話才能夠及時(shí)通知到合同相對(duì)方。本條對(duì)合同

38、雙方加以提示。②提示合同雙方約定送達(dá)方式。 除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號(hào)信方式，合同雙方還可以約定電子郵件等其他書面形式。③增加對(duì)合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的通知義務(wù)。 約定合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，負(fù)有在變更一定時(shí)間內(nèi)及時(shí)書面通知對(duì)方的合同義務(wù)。否則，變更一方將承擔(dān)送達(dá)不能的法律后果。,（7）買受人信息保護(hù) ①增加了對(duì)出賣人負(fù)有保密義務(wù)的約定。 《消費(fèi)者權(quán)益保

39、護(hù)法》第二十九條規(guī)定：經(jīng)營者及其工作人員對(duì)收集的消費(fèi)者個(gè)人信息必須嚴(yán)格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費(fèi)者個(gè)人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取補(bǔ)救措施。 本條以合同約定的方式明確出賣人負(fù)有保密義務(wù)，同時(shí)賦予買受人維權(quán)的依據(jù)。 ②列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形。 本條參考《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的有

40、關(guān)規(guī)定，列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形，包括：（1）法律、法規(guī)規(guī)定；（2）國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)；（3）經(jīng)買受人書面同意。除此之外，出賣人對(duì)外提供和使用買受人信息均違反本合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。,（8）爭議解決方式 ①增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門調(diào)解”這一爭議解決方式。 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十九條規(guī)定：消費(fèi)者和經(jīng)營者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭議的，可以通過下列途徑解決：(一)與經(jīng)營者

41、協(xié)商和解；(二)請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；(三)向有關(guān)行政部門投訴；(四)根據(jù)與經(jīng)營者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；(五)向人民法院提起訴訟。本條應(yīng)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的要求，在爭議的解決方式中增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門調(diào)解”這一方式。 ②提示合同雙方如選擇訴訟到房屋所在地人民法院起訴。 《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。 因不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)行專屬管轄，當(dāng)事人不能自

42、行約定，故本條中直接約定房屋所在地人民法院為管轄法院，避免合同雙方因選擇管轄法院錯(cuò)誤而增加訴訟成本。,（9）補(bǔ)充協(xié)議①細(xì)化了對(duì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的約定。 《合同法》第六十一條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。本條提示合同雙方可就沒有約定或約定不明的內(nèi)容，簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。書面補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。②增加了關(guān)于不

43、合理補(bǔ)充協(xié)議排除條款的約定。 《合同法》第四十條規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。本條約定是對(duì)買受人的提示及保護(hù)。,（10）合同生效①增加了合同解除應(yīng)當(dāng)采用書面形式的約定。 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。本合同是以書面形式訂立，相應(yīng)地，本合同的解除亦應(yīng)采用書面形式。實(shí)踐中，預(yù)售合同登記

44、備案的解除手續(xù)需要向主管機(jī)關(guān)提交書面解除協(xié)議。 ②增加了合同附件與本合同具有同等法律效力的約定。 本合同共有十一個(gè)附件，是對(duì)合同主文的細(xì)化和補(bǔ)充。除本合同第二十八條“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)”的排除約定外，強(qiáng)調(diào)了附件與本合同具有同等法律效力，提示買受人注意合同附件的相關(guān)約定。,③細(xì)化了對(duì)簽署欄的相關(guān)約定內(nèi)容。