2009年中級房地產(chǎn)重點濃縮(背誦版)

1、第1頁共11頁2009中級房地產(chǎn)知識重點濃縮中級房地產(chǎn)知識重點濃縮第一章第一章市場需求、供給和均衡價格市場需求、供給和均衡價格1、區(qū)位是指人類行為活動的空間。位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。2、杜能“孤立國”理論的前提條件：（1）在孤立國中只有一個城市，且位于中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，即城市是“孤立國”中商品農(nóng)產(chǎn)品

2、的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。（2）“孤立國”內(nèi)沒有可通航的河流和運河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。（3）“孤立國”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物、作物生長。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地，只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。（4）農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比關(guān)系。（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整他們

3、的經(jīng)營品種。3、杜能圈。第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品。第二圈為林業(yè)區(qū)。本圈主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物輪作區(qū)。本圈主要生產(chǎn)糧食。第四圈是草田輪作區(qū)。本圈提供的商品農(nóng)產(chǎn)品主要為谷物與畜產(chǎn)品。第五圈為三圃農(nóng)作制區(qū)，即本圈內(nèi)13土地用來種黑麥，13種燕麥，其余13休閑。第六圈為放牧區(qū)，或叫畜牧業(yè)區(qū)。4、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件：（1）研究的對象是一個均質(zhì)的國

4、家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點，并假設(shè)該地點為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動力供給亦為已知，勞動力不能流動，且在工資率固定情況下，勞動力的供給是充裕的。（5）運費是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。5、一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純原料的指數(shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原

5、料，其指數(shù)都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。6、生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：其一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的；其二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。社會集聚，又稱“偶然集聚”，是由于企業(yè)外部因素引起的。也包括兩方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個企業(yè)選擇了與其他企

6、業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。7、中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。需求門檻。需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。在實際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。這里的最低人口數(shù)，就稱為門檻人口。8、克里斯塔勒的中心地理論假設(shè)條件：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。（2）有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城

7、市的便捷性相同，交通費用和距離成正比。（3）廠商和消費者都是經(jīng)濟人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。9、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。10、同心圓理論（伯吉斯）從城市中心向外緣依次順序為：第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD），包括大商店、辦公樓、劇院、旅館，是城市社交、文化活動的中心。第二環(huán)帶為過渡地帶（ZoneofTransition），是

8、圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉占據(jù)該環(huán)帶內(nèi)一半空間，其特征是房屋破舊，居民貧窮，處于貧民窟或近乎貧民窟的境況。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)（zone0fWkingmen’sHomes），這里租金低，便于乘車往返于市中心，接近工作地，工廠的工人大多在此居住。第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)（zoneofBetterResidences），散布有高級公寓和花園別墅，居住密度低，生活環(huán)

9、境好。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)（Commuter’sZone），約距中心商業(yè)區(qū)30～60分鐘乘車距離范圍內(nèi)。11、界定CBD的兩項重要指標(biāo)：（1）中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBHI）＝中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和總建筑基地面積(2)中心商務(wù)強度指標(biāo)（CBH）＝中心商務(wù)用地建筑面積總和總建筑面積。把CBHI＞1，CBII＞50％的區(qū)域界定為CBD。12、房地產(chǎn)需求含義：房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠

10、購買的數(shù)量。有效需求必須具備的條件——消費者有購買意愿和支付能力，只有需要沒有支付能力不構(gòu)成有效需求。13、決定房地產(chǎn)需求量的因素：房地產(chǎn)價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平：消費者對未來的預(yù)期14、房地產(chǎn)需求曲線需求與價格呈反方向變動，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。15、房地產(chǎn)供給含義：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者，在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給的兩個條

11、件：房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給；二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。供給——在某一特定時間內(nèi)和各種可能的價格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場價格之間的關(guān)系。這里所說的供給實際上是供給函數(shù)。供給量——在某一特定的價格條件下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給總量。16、影響房地產(chǎn)供給量的因素：房地產(chǎn)價格水平；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期17、房地產(chǎn)供給曲線需求與價格呈正方向變動，可以用向右上方傾

12、斜的曲線表示。18、房地產(chǎn)均衡價格：房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時的價格為均衡價格，即供給曲線和需求曲線相交處的價格。供求平衡是短暫的，市場往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動態(tài)過程之中。19、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性：全國房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況；20、地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時索取的超額利

13、潤，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。狹義地租：是指使用土地所獲得的超額報酬或收益廣義地租：是指包含超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或收益。21、地價是地租的資本化變現(xiàn)，或者說是資本化的地租。地價是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時獲得的一次性貨幣收入，在我國體現(xiàn)為一定使用年限的土地使用權(quán)的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。22、地租的產(chǎn)生和發(fā)展：最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為

14、基本形式。封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民的生產(chǎn)關(guān)系。資本主義時期，地租以貨幣為主要形式，超額利潤、平均利潤由產(chǎn)業(yè)資本家占有。社會主義社會，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在國家、集體和個人根本利益一致前提下，對土地收益的分配關(guān)系；社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿。23級差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置或開發(fā)程度不同而形成的差別地租。級差地租Ⅰ：是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位

15、置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級差地租Ⅱ：是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而第3頁共11頁其他經(jīng)濟組織和個人。領(lǐng)有國有土地使用證。具有土地建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明。依法同土地管理部門不簽了出讓合同，補交了出讓金。13、建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租

16、，出租人必須辦理租賃登記。14、建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序：申請—審批—簽訂合同—辦理登記15、出租人的權(quán)利：（1）有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。（2）有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。（3）有依法收回出租的土地的權(quán)利。出租人的義務(wù)：（1）交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)。（2）修繕義務(wù)。（3）妨害除去義務(wù)。（4）建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。16、承租人的權(quán)利：（1）有按照租賃合同的規(guī)

17、定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。（2）有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。承租人的義務(wù)：（1）保管義務(wù)。（2）支付租金義務(wù)。（3）租賃標(biāo)的物返還的義務(wù)。17、可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)：通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。18、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序：簽訂抵押合同—公證—抵押

18、登記—注銷登記19、辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗以下文件：抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；國有土地使用證；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料；登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。等級的主要內(nèi)容：被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人的姓名或單位名稱、債權(quán)20、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失：因債務(wù)清償而滅失、因債務(wù)清償以外的原因而滅失、拋棄、協(xié)議滅失、土地滅失、混同21、閑置土地的認(rèn)定

19、：（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期自國有土地有償使用合同或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。（2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面值不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他形式。22、閑置土地的處置方式：（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年；（2）改變土地用途；（3）安排臨

20、時使用；（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地；（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確立新的土地使用者；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書。23、集體建設(shè)用地的使用原則：（1）維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益。（2）按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地。（3）按計劃用地，不得突破計劃控制指標(biāo)。24、農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。25、集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：（1）

21、居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的；（2）因結(jié)婚等原因，確需建房分戶的；（3）原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；（4）經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房26、審批宅基地的程序：（1）續(xù)建住宅的農(nóng)村村民向所在的農(nóng)村村民委員會提出申請。（2）農(nóng)村村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃，對宅基地申請進行審核，經(jīng)農(nóng)村村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意。（3）經(jīng)鄉(xiāng)人民政府審查后，報縣級人民政府主管部門審核，由同級人民政府批準(zhǔn)。（4）政

22、府批準(zhǔn)后，發(fā)給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。（5）政府批準(zhǔn)后，實地丈量批放宅基地，檢查現(xiàn)場灰線，核實無誤后，方可動工建設(shè)。（6）農(nóng)村村民住宅建成后，實施檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。（7）辦理宅基地登記發(fā)證手續(xù)。第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研1、房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃的搜集、整理和分析關(guān)于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動。2、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循客觀性和科學(xué)性的原則。房地產(chǎn)市場調(diào)研具

23、有實用性、時效性、實踐性等特點。3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用：有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)計劃和銷售計劃。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。4、制定調(diào)研計劃包括：（1）確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容（2）確定資料搜集方法（3）制定調(diào)研時間進度（4）制定調(diào)研經(jīng)費預(yù)算5、設(shè)計調(diào)查問卷：①主題明確②結(jié)構(gòu)合理③通

24、俗易懂答④長度適宜4、確定抽樣方案6、政治法律環(huán)境調(diào)研：①各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如保障性住房政策、開發(fā)區(qū)政策等；②各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；③有關(guān)法律法規(guī)，如物權(quán)法、城市房地管理法、土地管理法、環(huán)境保護法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等；④政府制定的有關(guān)方針政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等；⑤政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等

25、。7、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研：①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況；③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率；④國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；⑤居民收入水平、消費水乎和消費結(jié)構(gòu)；⑥物價水平及通貨膨脹；⑦項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作情況。8、社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；②家庭人口規(guī)模及構(gòu)

26、成；③居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向等；④消費者民族與宗教信仰、社會風(fēng)俗等。9、房地產(chǎn)消費者調(diào)研包括：①消費者對某類房地產(chǎn)的求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；②房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛，在消費者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等；③消費者的經(jīng)濟來源和收入水平；④消費者的實際支付能力；⑤消費者對房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格、服務(wù)等的要求和意見等。10、房地產(chǎn)消費行為調(diào)研主要包括：①調(diào)研消費者購買房地產(chǎn)商品

27、的數(shù)量及種類；②消費者對房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格等的要求；③消費者對某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；④房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。11、房地產(chǎn)市場行情調(diào)研主要包括：①房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化‘壟學(xué)、市場占有率；②房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；③房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；墮地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)置、是否存在著市場空隙；④房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給程度⑤有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)