休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

1、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)——休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)的完美嫁接（上）謝芳芳李關(guān)平20世紀(jì)90年代以來，中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)迅速發(fā)展。2010年7月，北京市正式發(fā)布實(shí)施《鄉(xiāng)村旅游特色業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)定》，提出“全力塑造北京標(biāo)準(zhǔn)的良好品牌，不斷提升首都的科學(xué)發(fā)展水平”的要求。各界對(duì)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的關(guān)注度不斷提高，中國(guó)新農(nóng)村建設(shè)及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌成為時(shí)下國(guó)家發(fā)展的重要議程，國(guó)家出臺(tái)土地扭轉(zhuǎn)等相關(guān)政策，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民將獲得新的發(fā)展空間。同時(shí)，伴隨著旅游和地產(chǎn)這兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，

2、在旅游市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)企業(yè)逐利行為的共同驅(qū)動(dòng)下，以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的，結(jié)合戶外運(yùn)動(dòng)、會(huì)展購(gòu)物中心、休閑度假地產(chǎn)等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)愈加明顯。如何使旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相融合，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價(jià)值成為一個(gè)新的亮點(diǎn)。休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)成為未來建設(shè)、投資的一個(gè)熱點(diǎn)。一、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)概念1989年，臺(tái)灣大學(xué)通過系統(tǒng)研究

3、，正式提出“休閑農(nóng)業(yè)”的概念，并將其內(nèi)涵概括為：農(nóng)業(yè)與旅游結(jié)合在一起，利用農(nóng)業(yè)景觀和農(nóng)村空間，吸引游客前來觀賞、游覽、品嘗、休閑、勞作、體驗(yàn)、參與、購(gòu)物的一種新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形態(tài)。而休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)則是以休閑農(nóng)業(yè)為依托，在經(jīng)營(yíng)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行地產(chǎn)化運(yùn)作，從而更好地發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，更加深入的挖掘產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力。二、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)類型休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、旅游

4、業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行分類是一個(gè)綜合的提煉和概括過程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、對(duì)接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，主要包括以下5種：（1）以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的模式，是以農(nóng)家為重點(diǎn)，即該地區(qū)農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風(fēng)民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂升級(jí)版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

5、相融合，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價(jià)值。北京市旅游局在全國(guó)率先制定了“國(guó)際驛站、養(yǎng)生山莊、休閑農(nóng)莊、旅游觀光示范園、鄉(xiāng)村酒店、采摘籬園、生態(tài)漁村、山水人家”等8個(gè)鄉(xiāng)村旅游新型業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，將成為農(nóng)家樂開發(fā)的新潮流。（2）以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光園是以高科技農(nóng)業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來滿足人們?cè)谛蓍e活動(dòng)中的相關(guān)物質(zhì)與精神需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)觀光園本身是具有一定土地

6、規(guī)模的，可以某項(xiàng)農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，采用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。（3）以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)古村落是經(jīng)過時(shí)間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應(yīng)了當(dāng)時(shí)人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時(shí)代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品

7、，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風(fēng)光、文化、人物等方面，對(duì)游客有很強(qiáng)的吸引力，隨著可進(jìn)入性和接待設(shè)施的配套，整個(gè)產(chǎn)品可以相對(duì)較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。已有很多地產(chǎn)商開始在這上面做文章，如以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內(nèi)租售給外來游客居住度假、休閑體驗(yàn)的古民居和江南水鄉(xiāng)水鎮(zhèn)很受歡迎?？臻g，破解農(nóng)民單家獨(dú)闖市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，走出一條專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展之路。二是將鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)觀光休閑、古鎮(zhèn)旅游、節(jié)慶活動(dòng)有機(jī)的

8、結(jié)合起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展業(yè)態(tài)?！拔宥浣鸹ā睆呐f村改造上對(duì)鄉(xiāng)村農(nóng)家地產(chǎn)進(jìn)行大換血，按照“宜拆即拆、宜建則建、宜改則改”的原則，改造了3000多戶舊農(nóng)居，把原來的6個(gè)行政村并成5個(gè)景區(qū)，建起眾多具有風(fēng)味特色的農(nóng)家餐館、鄉(xiāng)村酒店、鄉(xiāng)村藝術(shù)館，以及開發(fā)新區(qū)住宅等。同時(shí)，政府和街道辦先后投資9745萬(wàn)元用于水、電、路、氣和污水排放等公共設(shè)施建設(shè)，在政府的推動(dòng)引導(dǎo)下，企業(yè)和農(nóng)戶投資8000多萬(wàn)元用于整修農(nóng)居、新建花卉市場(chǎng)和游泳館等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，給

9、企業(yè)和農(nóng)戶創(chuàng)造出了投資搞農(nóng)村休閑娛樂場(chǎng)所有利可圖的空間。3、莊園型莊園一般為企業(yè)或個(gè)人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，通常以某項(xiàng)農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，綜合各類配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。莊園型的有些產(chǎn)品檔次極高，一般區(qū)位靠近休閑消費(fèi)市場(chǎng)，有點(diǎn)采用異國(guó)田園風(fēng)格，能滿足高端市場(chǎng)的消費(fèi)需求。但大多數(shù)服務(wù)素質(zhì)都不是很高，更多的停留在簡(jiǎn)單的問詢和跟進(jìn)，缺少主動(dòng)式的服務(wù)理念，因此，休

10、閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可以在這方面進(jìn)行更深入的改進(jìn)，引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)的理念，改變目前此類休閑農(nóng)業(yè)旅游服務(wù)的被動(dòng)模式。莊園型的案例以2010年7月15日開園的藍(lán)調(diào)薰衣草莊園來說，這一批新起的由專業(yè)的旅游規(guī)劃公司打造的莊園，亮點(diǎn)概括起來有兩點(diǎn)。一是將文化創(chuàng)意充分與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相結(jié)合，整體布局采用藝術(shù)化的線條，打破場(chǎng)地方正的邊界，讓空間更豐富。藍(lán)調(diào)莊園提出時(shí)尚農(nóng)業(yè)概念，將時(shí)尚的觸角深入到傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)當(dāng)中，利用時(shí)尚流行性的特點(diǎn)和挖掘文化內(nèi)涵的手段，通過特定的農(nóng)業(yè)

11、項(xiàng)目表現(xiàn)。同時(shí)，主要景點(diǎn)圍繞中心區(qū)域薰衣草田布置，景觀更具有內(nèi)聚性，形成有機(jī)整體。同時(shí)按照功能進(jìn)行合理區(qū)域分割，動(dòng)靜結(jié)合。使景觀、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。二是以農(nóng)業(yè)作為依托，逐漸向旅游、文化、商業(yè)等多領(lǐng)域滲透，打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。如開發(fā)莊園獨(dú)有的shmily香愛(意即看我有多愛你)品牌商品，將香草、藍(lán)莓、草莓等產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)意性開發(fā)，形成香草系列產(chǎn)品：衛(wèi)浴類香草產(chǎn)品、裝飾用香草產(chǎn)品、保健類香草產(chǎn)品、香草食品等幾大系列上百種商品，并采取特

12、許加盟的形式進(jìn)行規(guī)模化品牌推廣。三是將農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結(jié)合起來，積極倡導(dǎo)低碳環(huán)保理念。在時(shí)尚的生態(tài)旅游基礎(chǔ)上，藍(lán)調(diào)莊園積極倡導(dǎo)低碳環(huán)保理念，把農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結(jié)合起來，利用田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)模式，吸引游客前來觀賞、品嘗、創(chuàng)作、體驗(yàn)、健身、科學(xué)考察、環(huán)保教育、度假、購(gòu)物。從踏進(jìn)藍(lán)調(diào)莊園的第一步起，“低碳”的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車統(tǒng)一停放在門口的停車場(chǎng)，倡導(dǎo)游客進(jìn)入園區(qū)內(nèi)，或是行走，或是騎自行車，實(shí)現(xiàn)交通

13、零排放。4、鄉(xiāng)村別墅型鄉(xiāng)村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)的產(chǎn)品選擇。鄉(xiāng)村別墅營(yíng)銷更多的是停留在簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)模式，沒有創(chuàng)新和深挖市場(chǎng)，目前來看雖然具有很大的市場(chǎng)需求，整個(gè)行業(yè)做得卻并不是很成功。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，積累了很多項(xiàng)目推廣的經(jīng)驗(yàn)，將休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)化的目的就是要引入這種地產(chǎn)的營(yíng)銷模式，深挖市場(chǎng)潛力，擴(kuò)大項(xiàng)目影響面。地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在在鄉(xiāng)村別墅方