地下停車被收費(fèi) 業(yè)主狀告開發(fā)商

1、地下停車被收費(fèi)業(yè)主狀告開發(fā)商□李瑞興右江區(qū)一商住樓小區(qū)的業(yè)主，因不滿開發(fā)商收取車輛進(jìn)入地下停車場(chǎng)停放的費(fèi)用，委托業(yè)主委員會(huì)狀告開發(fā)商，請(qǐng)求判決商住樓停車位權(quán)屬歸全體業(yè)主所有。日前，右江區(qū)人民法院審理后依法支持業(yè)主們的訴訟請(qǐng)求。2005年，百色市一家開發(fā)商動(dòng)工建設(shè)一商住樓小區(qū)，于2007年初竣工。因地理位置優(yōu)越，樓盤很快售完。業(yè)主陸續(xù)入住新樓后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)配套有地下停車場(chǎng)，十分方便。然而，從2009年11月起，開發(fā)商將停車場(chǎng)的一側(cè)出入通道封

2、閉，在另一通道收取業(yè)主出入停車費(fèi)。業(yè)主們認(rèn)為收費(fèi)不合理，委托業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商交涉。可開發(fā)商聲稱，商住樓地下停車位屬于建筑物中的專有部分，停車位的建筑面積未計(jì)入業(yè)主的公攤面積，應(yīng)歸開發(fā)商所有。因此他們有權(quán)處置。業(yè)主們不服，委托業(yè)委會(huì)向右江區(qū)人民法院起訴，要求確認(rèn)商住樓地下停車位歸全體業(yè)主所有。法院審理后查明，該商住樓停車場(chǎng)設(shè)計(jì)小型汽車停車位48個(gè)，開發(fā)商在與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議中約定“該項(xiàng)目計(jì)算產(chǎn)權(quán)部分除甲方（開發(fā)商）

3、已出售、已公攤的面積外全屬甲方所有”。合同其他條款未明確涉及地下停車位的歸屬。商住樓建筑總面積46782.2平方米，而商住樓面積說明記載，商業(yè)區(qū)建筑面積16802.13平方米，住宅區(qū)建筑面積26656.38平方米，共計(jì)43458.51平方米。右江區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，相關(guān)證據(jù)表明，商住樓地下層建筑面積未包含在設(shè)計(jì)建筑面積內(nèi)。地下停車位實(shí)際是架空層，該空間并不具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，不能認(rèn)定為商住樓的專有部分。作為從物，其權(quán)利依附于主物，地下停車

4、位所在的建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰，地下停車位權(quán)屬也就歸誰。日前，法院依法判決該商住樓地下停車位歸全體業(yè)主共有。■法理評(píng)析最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有的客體……”該商住樓的

5、地下層停車位不屬于商住樓的專有部分，理由有三：從車位的建造看，實(shí)際建造、成本計(jì)算都是與商住樓連在一起，車位的建造是附屬于商住樓的；從車位的構(gòu)造看，除架空承重梁柱外，其組成部分十分簡(jiǎn)單，就是建筑物內(nèi)的土地面積和地表之上商住樓層以下的有限空間；從民法原理分析，它不能作為主物，不具有特定空間和構(gòu)造上的獨(dú)立性，在構(gòu)造上和使用上不能與商住樓的建筑物以固定的方式區(qū)分隔離開來，還需要其他部分的輔助才能加以利用，不能獨(dú)立排他地支配，也不能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的分

6、割成為專屬于某人所有。該架空層應(yīng)認(rèn)定為商住樓的基礎(chǔ)工程，不屬物權(quán)法第六章所稱的專有部分，故不能認(rèn)定為開發(fā)商所有?！督忉尅返?條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱共有部分：（一）建筑物基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分……”既然架空層是商住樓的基礎(chǔ)工程，那么架空層應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有

7、部分。架空層雖未出售，但作為基礎(chǔ)工程應(yīng)包含在建筑造價(jià)內(nèi)（即已公攤），故依法應(yīng)認(rèn)定為全體業(yè)主共有?！叵率壹芸諏泳S權(quán)律師’）給地下室架空層維權(quán)業(yè)主的忠告與建議二唐震東律師近期接到一些已經(jīng)維過權(quán)、卻敗訴的業(yè)主來電，詢問有無救濟(jì)渠道。唐震東律師特別在此一并提醒這類業(yè)主們：即便已經(jīng)維權(quán)過的業(yè)主一方一審、二審都敗訴了，倘若不服輸，并且還想為權(quán)利而繼續(xù)斗爭(zhēng)的話，就可以區(qū)別以下情形分別選擇不同的法律途徑來尋求救濟(jì)與‘翻盤’。（1）若屬于是在‘部分業(yè)主

8、與開發(fā)商作為原被告之間的物權(quán)確認(rèn)之訴’中發(fā)生業(yè)主敗訴的情形，其他業(yè)主可基于新的證據(jù)和新的理由提起另外的物權(quán)確認(rèn)之訴。（2）若屬于是在‘全體業(yè)主與開發(fā)商作為原被告之間的物權(quán)確認(rèn)之訴’中發(fā)生業(yè)主敗訴的情形，則可以通過申請(qǐng)?jiān)賹徎蚩乖V等等法律途徑來尋求救濟(jì)與‘翻盤’。（3）若業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)僅僅是在與開發(fā)商作為原被告之間的侵權(quán)之訴或者原物返還之訴中發(fā)生業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)敗訴的情形，即便在裁判文書中有‘本院認(rèn)為：該地下室、架空層為開發(fā)商所有?！?/p>

9、的表述，業(yè)主仍然可提起物權(quán)確認(rèn)之訴。因?yàn)椋呵謾?quán)之訴或者原物返還之訴的裁判文書并沒有‘本院判決如下：該地下室、架空層歸開發(fā)商所有’的表述。（4）若僅僅是在業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商作為原被告之間的物權(quán)確認(rèn)之訴中發(fā)生業(yè)主委員會(huì)敗訴的情形，博主個(gè)人認(rèn)為：業(yè)主仍然可以以業(yè)主自己為正當(dāng)原告當(dāng)事人（真正適格的原告當(dāng)事人）提起物權(quán)確認(rèn)之訴。因?yàn)閲?yán)格說來，盡管業(yè)主委員會(huì)可以做訴訟主體，但業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上不是地下室架空層物權(quán)確認(rèn)糾紛的適格主體，故，不能視同不適格

10、主體之間的糾紛訴訟就當(dāng)然解決了真正適格當(dāng)事人之間的糾紛。當(dāng)然，若是這種情形，在立案時(shí)或許就會(huì)遭遇某些困難，比如有些法院可能會(huì)誤用‘一事不再理’拒絕立案。小區(qū)地下停車場(chǎng)（人防工程）收費(fèi)引發(fā)權(quán)屬之爭(zhēng)開發(fā)商業(yè)主究竟誰是投資者？法院：地下人防工程建筑投資部分已計(jì)入商品房?jī)r(jià)格成本中，業(yè)主為實(shí)際投資者10月30日，涪城區(qū)人民法院審理并宣判某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）訴被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）業(yè)主共有權(quán)糾紛一案，法院一審判決業(yè)

11、委會(huì)對(duì)該物業(yè)小區(qū)地下人防工程享有管理、使用的權(quán)利，其收益歸全體業(yè)主。據(jù)了解，這是我省第一例因地下車庫引發(fā)的權(quán)屬糾紛且一審勝訴的官司，判決對(duì)類似糾紛具有一定的借鑒意義。事發(fā)開發(fā)商賣車庫引發(fā)官司2007年1月26日，居民肖某在涪城區(qū)安昌路某小區(qū)以9萬元的價(jià)格購買了一個(gè)車庫，交錢后，開發(fā)商遲遲沒有辦《產(chǎn)權(quán)證》。今年3月，開發(fā)商明確告訴他無法辦理《產(chǎn)權(quán)證》，可以退錢，但不退違約金，可以和開發(fā)商簽訂一份使用車庫70年的協(xié)議。但每年5000多元貸款

12、利息，開發(fā)商卻不予計(jì)算在內(nèi)。肖某將情況反映到業(yè)委會(huì)，希望其出面協(xié)商解決糾紛。業(yè)委會(huì)介入糾紛后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商從2007年初業(yè)主入住后，地下停車場(chǎng)就一直在對(duì)業(yè)主出售、收費(fèi)。之前業(yè)主對(duì)開發(fā)商的行為雖然頗有異議，但小區(qū)地下車庫的權(quán)屬到底歸誰，業(yè)主沒有深究。業(yè)委會(huì)后經(jīng)了解，該地下車庫屬人防工程。業(yè)委會(huì)認(rèn)為在沒有取得合法所有權(quán)的情況下，開發(fā)商不能對(duì)外出售、出租地下車庫。業(yè)委會(huì)遂代表小區(qū)900多業(yè)主，于今年4月13日將開發(fā)商告上法庭，請(qǐng)求依法確認(rèn)業(yè)主對(duì)