基地商業(yè)戰(zhàn)略價值理論

1、基地商業(yè)戰(zhàn)略價值理論基地商業(yè)戰(zhàn)略價值理論當我們進行項目的立地位置評估時除了辨識商圈、交通動線和測算人流量之外還有一項足以影響整個定位決策過程的研判分析工作不能漏掉也就是本文所強調(diào)的「基地商業(yè)戰(zhàn)略價值」。這是什么概念呢在這里作者將其定義為:“項目或基地本身所具備的潛在開發(fā)條件與潛力使基地位置在既定的區(qū)域內(nèi)成為具有高度商業(yè)戰(zhàn)略價值并透過適當?shù)拈_發(fā)而能發(fā)揮創(chuàng)造人流及繁榮地方之效應。”每個項目或基地都具有不同程度的潛在開發(fā)條件與潛力形成了基地本

2、身的商業(yè)價值也有高低之分但只要透過合理、正確、適當?shù)拈_發(fā)都能創(chuàng)造出不同程度的聚合人流效應起到帶動繁榮地方零售發(fā)展及創(chuàng)造項目最大價值的作用。很多時候當我們親自到基地現(xiàn)場勘查時很可能會被基地周邊環(huán)境的一些負面表象所誤導例如穿梭基地的人流寥寥無幾、基地周邊毫無街店連結(jié)…等等此時你也不必一口咬定這是塊不具開發(fā)潛力的基地或項目可以透過「基地商業(yè)戰(zhàn)略價值」的應用理論去延伸更深度的評估再做出客觀、合理與專業(yè)的判斷會更具說服力一些。有些項目或基地本身即

3、擁有得天獨厚的商業(yè)戰(zhàn)略價值如給予正確、適當?shù)囊?guī)劃與開發(fā)都不難創(chuàng)造出項目的最大價值遺憾的是多數(shù)業(yè)者并不具辨識「基地商業(yè)戰(zhàn)略地位」的能力致使一個潛力十足的項目在錯亂的決策中誤導了定位方向葬送了項目創(chuàng)造最大價值的機會甚至血本無歸、求救無門。在這里作者引用了于2006年及2009年所親手操作過的兩個實戰(zhàn)案例為大家深度剖析「基地商業(yè)戰(zhàn)略價值」應用理論的重要性:海南第一MALL（2006年）–這是個得天獨厚的項目基地本身所擁有的開發(fā)潛力十分出色位于

4、海口市秀英轄區(qū)內(nèi)基地臨60米主干線–濱海大道緊鄰秀英港西側(cè)基地周邊并無街店串連人流量稀疏屬典型的非成熟商圈同時由于臨海的緣故主商圈客源覆蓋范圍受到極大的限制基地北邊面海沒有人口往西是海岸線休閑旅游區(qū)除了少數(shù)的高檔別墅區(qū)外也無人口往南及往東方向的客源人口密度較不集中基地3~5公里內(nèi)的保命基本客源估計約在20萬人之間。表面上看這個項目的開發(fā)潛力不高就基地商圈的零售結(jié)構(gòu)及其功能而言開發(fā)一家10000~15000㎡的社區(qū)型大型綜合超市還勉強說得

5、過去如果要搞一座150000㎡以上的跨區(qū)域型購物中心則必須謹慎從事了。換個角度來看如果你的策略思路里頭放進了「基地商業(yè)戰(zhàn)略地位」的概念，去分析該項目的開發(fā)潛力整個研判結(jié)果則完全改觀，請參閱圖1。因此作者隨即發(fā)動所屬團隊針對秀英港出港旅客進行消費行為與態(tài)度的調(diào)研結(jié)果顯示候船時間在半小時至1小時之間的旅客占了43%超過1小時占35%候船期間的消費活動以「用餐」占67%「購物」53%為主。用餐時又以「特色小吃」46%及「快餐店」40%為最高購

6、物時所購買的商品種類以「海南特產(chǎn)」55%、「旅途中所需的食品」45%、「贈送親友的禮品」22.6%為最多。非?？上У氖蔷筒惋嫎I(yè)態(tài)方面該購物中心僅引進了一家SPR咖啡店其余的一片空白甚至旅客候船期間進入主力店(百貨公司)購物的比例不到2%進入另一主力店(超市)則占26%此外所有的受訪旅客未來入店的意愿高達93%顯見該購物中心完全未能提供滿足這批潛在顧客群在購物與餐飲需求上的業(yè)態(tài)組合。換言之海南第一MALL因緊鄰秀英港旁而坐擁年均117萬人

7、次的潛在客源及近3000萬元營收潛力的戰(zhàn)略地位優(yōu)勢卻任其白白地流失掉了。第二，海南第一MALL基地介于市區(qū)和西海岸休閑區(qū)的中心位置同時也是立于海口市政府深化城市設計規(guī)劃的起點位置形同掐住了進出整個西海岸休閑旅游景區(qū)的咽喉(見圖1)可以這么說海南第一MALL等同于西海岸整條海岸線的門戶衛(wèi)兵任何人進出都必須取道唯一的路徑–濱海大道并經(jīng)由該項目門口進入整條海岸線景區(qū)構(gòu)成極為罕見的商業(yè)戰(zhàn)略地位優(yōu)勢主因有兩個:1.?？谑谐Ｗ∪丝诩s184萬人口2海