房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算與稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算與稅務(wù)處理字號選擇:大中小作者:唐維模宋世高日期：20120118來源:中國稅網(wǎng)在具體實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常容易將房地產(chǎn)開發(fā)費用與房地產(chǎn)開發(fā)間接費用相互混淆，從而帶來稅收上的風險。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用作為期間費用，直接計入當期損益，并于當期依法在企業(yè)所得稅前扣除。計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的

2、一定比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用。房地產(chǎn)開發(fā)間接費用應(yīng)當予以資本化，是組成商品房的計稅成本。在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)間接費用按照實際發(fā)生額依法在企業(yè)所得稅前扣除，同時，房地產(chǎn)開發(fā)間接費用還可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)，并且還可以作為20%加計扣除的基數(shù)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)間接費用如何歸集，以及開發(fā)間接費用如何分攤，不僅直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳，同時還直接影

3、響著土地增值稅的計算。本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計處理及其與土地增值稅和企業(yè)所得稅之間的差異進行簡要分析。一、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的組成《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》（[1993]財預(yù)字第6號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！薄吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生

4、的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！庇纱丝梢?，土地增值稅中的開發(fā)間接費用，與當時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中“開發(fā)間接費用”科目的口徑是完全一致的。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、

5、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等?！睆耐恋卦鲋刀惣捌髽I(yè)所得稅各自對開發(fā)間接費用范圍的表述看，土地增值稅中的開發(fā)間接費用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費、項目營銷設(shè)施建造費，但這并非意味著工程管理費、項目營銷設(shè)施建造費不能在土地增值稅前扣除，因為土地增值稅中列舉的開發(fā)間接費用項目并非是窮盡了所有，其中有一個“等”字作為兜底。借款費用是組成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的一項重要內(nèi)容。現(xiàn)行《企業(yè)會計準則第17號——借款

6、費用》規(guī)定：對于需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費用（含專門借款和一般借款費用）應(yīng)當予以資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房屬于存貨范疇，并且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房要達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，一般都要經(jīng)過一年以上時間，所以，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房而發(fā)生的借款費用一般應(yīng)當予以資本化。根據(jù)相關(guān)性原則，對于多個成本核算對象發(fā)生的借款費用，還應(yīng)當按照一定的標準在不同成本核算對象中進行分攤。

7、借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超三、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象為2個以上的情況下，應(yīng)當將“開發(fā)間接費用”作為一級會計科目設(shè)置。開發(fā)間接費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的成本，但由于不能清晰地歸入某個成

8、本對象，因而需要將“開發(fā)間接費用”作為過渡會計科目，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費用應(yīng)先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，將它分配記人各個成本對象下的“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”二級科目，期末“開發(fā)間接費用”科目無余額。只有一個成本核算對象而發(fā)生的開發(fā)間接費用，則直接記入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。開發(fā)間接費用的總分類核算在“開發(fā)間接費用”賬戶進行，企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資

9、”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部獨立核算單位在2011年5月份共發(fā)生開發(fā)間接費用41600元，發(fā)生時的會計分錄如下：借：開發(fā)間接費用41600貸：銀行存款（或應(yīng)付工資等）41600該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當月各成本對象實際發(fā)生的直接成本520000元，確定的成本對象為3個，其中，商品房A直接成本為200000元，商品房B

10、的直接成本為240000元，配套設(shè)施直接成本為80000元。假設(shè)間接費用采取直接成本法分攤，由此計算5月份各成本對象應(yīng)分配的開發(fā)間接費：商品房A：41600200000520000=16000（元）；商品房B：41600240000520000=19200（元）；配套設(shè)施：4160080000520000=6400（元）。具體會計分錄如下：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本A16000開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本B19200開發(fā)成本——配套設(shè)施開