房地產項目開發(fā)業(yè)務流程及廉政風險點防控

1、房地產項目開發(fā)業(yè)務流程及廉政風險點防控房地產項目開發(fā)業(yè)務流程及廉政風險點防控房地產有限公司項目開發(fā)的整個流程大體上包括以下10個階段。一、一、公司提出開發(fā)設想公司提出開發(fā)設想在市場經濟體制條件下，開發(fā)設想是公司最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。二、可行性研究二、可行性研究公司提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性

2、研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使公司不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置

3、率居高不下等一系列惡果，這就需要公司上下對此項工作重視起來。三、申請項目用地三、申請項目用地土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有

4、少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地也是主要方式。公司在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發(fā)項目手冊》。該階段的風險點在于簽訂的土地出讓合同內的土地價格和實際不符甚至遠高于土地應有價格，造成該現象的主要原因是個別主辦人員私下與土地出讓方商定提高了土地價格。其防控措施是多人多部門參與到土地價格的調研中

5、來，參考周邊地價，科學合理的確定土地價格，防止弄虛作假。四、項目設計四、項目設計根據項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初七、建設工程招標工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，公司首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投

6、資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，公司還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。在工程項目招標過程中，業(yè)主在某種程度上主導著過程招標、發(fā)包方式以及合同類型的選擇，權力集中很容易產生廉政風險。其風險點主要表現在以下方面：一是少數領導干部干預招投標，利用自身影響力間接或直接干預評標專家，甚至自身擔任評標專家。二是信息不公開或公開不夠，如可能存在不依法上報有關部門批準備案，不按國家要求

7、指定媒體上刊登招標公告，擅自采用邀請招標，給少數與其有厲害關系的企業(yè)提供機會等。三是資格預審不規(guī)范，單位不把資格預審當作一道程序，在招標信息發(fā)布前，已同個別投標人有過私下接觸，并就有關方面達成協議，從而利用招標文件條款設置障礙。正對以上風險點，要做好廉政風險防控，主要措施有：一是規(guī)范招投標行為，防止人為排斥潛在投標人，確保公平競爭。二是規(guī)范投標企業(yè)審核，防止弄虛作假，確保正當競爭。規(guī)范評標專家管理，防止暗箱操作，確保評標專家選擇科學合理

8、。八、項目施工為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，公司只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。施工階段由于時間較長且內容較

9、復雜涉及多方利益，容易滋生貪污受賄、弄虛作假的行為。主要的風險表現在：項目管理人員在實施管理行為時，容易收受賄賂而降低工程質量或個人得利而使公司利益受損，如簽定設計變更、洽商，甲供材料合同的時候，與施工方或供應商私下商定，導致公司利益受損或工程質量降低或不合格。要防止上述現象發(fā)生，要制定多級審核制度，防止權力過于集中。九、市場營銷與策劃公司在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產項目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預售