新加坡白色地段概念解析

1、文章摘要：在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，TRANBBS城市建設(shè)活動(dòng)空前繁榮，城市建設(shè)主體日益多元化，城市建設(shè)管理過程中，發(fā)展商從自身利益考慮對(duì)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行局部調(diào)整和要求時(shí)有發(fā)生，而在實(shí)際操作過程中，未按TRANBBS規(guī)劃嚴(yán)格審批的情況也屢禁不止。分析其原因，無疑是多方面的，從發(fā)展商的角度來看，發(fā)展商在追求利潤最大化的同時(shí)，也是為了最大限度的發(fā)揮土地的使用價(jià)值，希望通過對(duì)規(guī)劃的局部調(diào)整以確保其投資的合理收益；從規(guī)劃師的角度來看，規(guī)劃

2、師在制定規(guī)劃時(shí)，有可能會(huì)因忽略或難以預(yù)計(jì)某些因素而使規(guī)劃存在不合理的一面；從規(guī)劃方案本身來看，對(duì)于已通過審批的規(guī)劃方案，往往也會(huì)在......在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，TRANBBS城市建設(shè)活動(dòng)空前繁榮，城市建設(shè)主體日益多元化，城市建設(shè)管理過程中，發(fā)展商從自身利益考慮對(duì)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行局部調(diào)整和要求時(shí)有發(fā)生，而在實(shí)際操作過程中，未按TRANBBS規(guī)劃嚴(yán)格審批的情況也屢禁不止。分析其原因，無疑是多方面的，從發(fā)展商的角度來看，發(fā)展商在

3、追求利潤最大化的同時(shí)，也是為了最大限度的發(fā)揮土地的使用價(jià)值，希望通過對(duì)規(guī)劃的局部調(diào)整以確保其投資的合理收益；從規(guī)劃師的角度來看，規(guī)劃師在制定規(guī)劃時(shí)，有可能會(huì)因忽略或難以預(yù)計(jì)某些因素而使規(guī)劃存在不合理的一面；從規(guī)劃方案本身來看，對(duì)于已通過審批的規(guī)劃方案，往往也會(huì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)大背景、地塊周邊環(huán)境發(fā)生變化等不確定因素的影響下，變得不完全合理，即使是合理的方案，也不是唯一的，站在某一立場來考慮，或許存在著更佳方案。類似于這樣的矛盾時(shí)時(shí)存在，并貫穿

4、于規(guī)劃編制與管理的全過程。本文試圖通過對(duì)新加坡“白色地段”概念的解析，分析其在應(yīng)對(duì)以上若干問題時(shí)所采取的思路，以期對(duì)我國城市規(guī)劃管理與編制工作提供借鑒。1“白色地段”概念的提出1.1“白色地段”(WhiteSite)談到“白色地段”必須首先解釋“開發(fā)費(fèi)”(Developmentge)和“土地溢價(jià)”(DifferentialPremium)這兩個(gè)概念。根據(jù)新加坡1964年規(guī)劃法令修正案，在規(guī)劃允許的情況下，開發(fā)活動(dòng)可以超過規(guī)定的開發(fā)

5、強(qiáng)度或變更規(guī)定的區(qū)劃用途，但必須支付開發(fā)費(fèi)，使得土地增值的一部分收歸國有，從而使得開發(fā)控制具有較強(qiáng)的適應(yīng)性與針對(duì)性。對(duì)于擁有國家限制性契約(RestrictiveCovenant)的發(fā)展商在轉(zhuǎn)換土地用途或使用率時(shí)，需支付“土地溢價(jià)”，土地溢價(jià)的計(jì)算方式以開發(fā)費(fèi)為依據(jù)，并作出適當(dāng)調(diào)整；對(duì)于沒有面對(duì)限制性契約的地主在轉(zhuǎn)換土地用途或使用率時(shí)，則需支付開發(fā)費(fèi)。開發(fā)費(fèi)是所議定的不同用途或使用率與發(fā)展基線之間的差異。發(fā)展基線(Development

6、Baseline)指的是發(fā)展藍(lán)圖或獲準(zhǔn)發(fā)展計(jì)劃中最高的土地使用率或用途。開發(fā)費(fèi)通常在每年3月和9月份每隔半年根據(jù)市場行情審視修改，以反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格變動(dòng)。2000年12月以前，新加坡的土地政策規(guī)定“土地溢價(jià)”按照土地價(jià)差的100%計(jì)算，政府平均每年可以收取大約1.6億新元的土地溢價(jià)。2000年12月，新加坡政府出臺(tái)了新的土地政策，規(guī)定擁有限制性契約的發(fā)展商在轉(zhuǎn)化土地用途或使用率時(shí)，所需支付的“土地溢價(jià)”從土地價(jià)差的100%削減至50

7、%，使發(fā)展商部分獲得了改變用途或提高使用率所得到的增值，增加了發(fā)展商的盈利，同時(shí)也加快了政府的土地交易，提高了土地使用率。“白色地段”(WhiteSite)是由新加坡市區(qū)重建局(URA)于1995年提出并開始試行的新概念，其目的是為發(fā)展商提供更為靈活的建設(shè)發(fā)展空間。發(fā)展商可以根據(jù)土地開發(fā)需要，靈活決定經(jīng)政府許可的土地利用性質(zhì)，土地其它相關(guān)混合用途，以及各類用途用地所占比例，只要開發(fā)建設(shè)符合經(jīng)允許的建設(shè)要求都是許可的，發(fā)展商在“白色地段

8、”租賃使用期間，可以按照招標(biāo)合同要求，在任何時(shí)候，根據(jù)需要自由改變混合各類用地的使用性質(zhì)和用地比例，而無需交納土地溢價(jià)。例如，發(fā)展商可在開發(fā)之初自由決定“白色地段”內(nèi)較少比例的零售商業(yè)用途，在將來市場需求增加的情況下，靈(CoveredWalkwayLinkway)、車行道入口(VehicularAccess)、停車設(shè)施(CarParkingStation)等。同時(shí)該部分也提出指導(dǎo)性指標(biāo)，如沿街建筑一層用途(Useatlststey)

9、等。(4)城市TRANBBS設(shè)計(jì)指引(UrbesignGuidelines)包括建筑形式(BuidingFm)、沿街景觀(Streetscape)、屋頂景觀(Roofscape)、步行道(Pedestrianwk)、車行系統(tǒng)(VehicularSystem)等。(5)發(fā)展控制指引(DevelopmentControlGuidelines)規(guī)定具體建設(shè)需遵循的相關(guān)發(fā)展控制要求。(6)其它招標(biāo)要求(TenderSubmission

10、OtherRequirements)對(duì)招標(biāo)和將來建設(shè)過程中有關(guān)要求作具體說明。另外，招標(biāo)技術(shù)文件中還會(huì)包含一份其它相關(guān)政府部門(例如PublicUtilitiesBoard(PUB)、LTransptAuthity(LTA)、NationalParksBoard(NParks)等)對(duì)該地段招標(biāo)細(xì)節(jié)上的技術(shù)要求，主要包括給排水、電力電訊、燃?xì)獾仁姓O(shè)施建設(shè)上的具體說明。無論是哪一塊“白色地段”進(jìn)行招標(biāo)拍賣，有六項(xiàng)指標(biāo)是最為重要的，包括

11、地段位置、用地面積、建筑發(fā)展用地性質(zhì)、許可的最大總建筑面積和總?cè)莘e率、最大建筑高度、租賃期限。以2002年3月URA招標(biāo)拍賣的位于MarinaBoulevard的一塊“白色地段”為例，該地段位于新加坡填海造地而成的新城市中心區(qū)核心地段，緊鄰城市CBD，菜佛士廣場地鐵站(RafflesPlaceMRT)與之地下相連，公共服務(wù)設(shè)施管廊CST(CommonServicesTunnel)為之提供便利的電力電訊等市政設(shè)施，該地段北臨Marina海

12、灣，風(fēng)景優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越。同時(shí)，該白色地段招標(biāo)技術(shù)文件還對(duì)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的建設(shè)要求有針對(duì)性地給出了明確的規(guī)定和規(guī)劃指引，例如：要求在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)必須兼顧停車中樞，配套規(guī)定數(shù)量的停車位，并兼顧局部冷卻系統(tǒng)(DistrictCoolingSystem)等設(shè)施的發(fā)展。3“白色地段”實(shí)例——新加坡“商業(yè)園白色”地段新加坡現(xiàn)有四個(gè)商業(yè)園——國際商業(yè)園、樟宜商業(yè)園、科學(xué)園1和2及亞逸拉惹商業(yè)園。商業(yè)園的建設(shè)成為新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。

13、新加坡商業(yè)園的概念源于1980年代，它的提出是為了應(yīng)對(duì)工業(yè)發(fā)展的新趨勢，從某種程度上來講是一種新形式的混合用途，它基本上是包含了三種主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的就業(yè)區(qū)，即無污染的以高新技術(shù)為主的工業(yè)生產(chǎn)、普通辦公(科技研發(fā)等)和商業(yè)銷售，從用地的角度來看，這些用途被認(rèn)為是相互兼容的，因而可以分配在同一座建筑物或同一個(gè)地塊中。商業(yè)園如何吸引投資與快速發(fā)展一直以來是新加坡政府所關(guān)注的，為此新加坡政府將白色地段的概念引入到商業(yè)園中，設(shè)立了“商業(yè)園白色”地

14、段(BusinessParkWhiteZone)，簡稱為BPW，其目的是為了進(jìn)一步優(yōu)化土地利用，適應(yīng)當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)和不斷涌現(xiàn)的新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，鼓勵(lì)發(fā)展商和投資者更加靈活地使用園區(qū)內(nèi)的土地，創(chuàng)造出集工作、生活與娛樂為一體的新環(huán)境。2000年6月，URA宣布在商業(yè)園中注入“白色成分”，允許商業(yè)園用戶保留85%的總樓面作為商業(yè)用途，其中60%為純商業(yè)用途，40%可進(jìn)行輔助或不相關(guān)業(yè)務(wù)，至于剩余的15%，則規(guī)劃為“白色地段”，允許其它用途的建設(shè)

15、，如設(shè)立商店、銀行、餐館、展覽室、健身中心、住宅等，以靈活配合科技公司的需求，讓商業(yè)園、銀行、律師事務(wù)所等可以相輔相成。園區(qū)內(nèi)放入的各類群體活動(dòng)空間，創(chuàng)造了一個(gè)自給自足的商業(yè)園環(huán)境，照顧到了新型工業(yè)白領(lǐng)技術(shù)工人的普遍需求。如果你需要財(cái)務(wù)往來，銀行就在身邊；辦公室樓上的健身房里，你可以輕松的欣賞到流行音樂；工作之余，你可以與同事小聚一番然后再看場電影……商業(yè)園的白領(lǐng)工人無不感慨“誰說上班是件很無聊的事”(Whosaysgoingtowki