租金建議及收益預(yù)算

1、1項(xiàng)目租金建議及租金收益預(yù)算項(xiàng)目租金建議及租金收益預(yù)算1.1租金定位依據(jù)租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：?樓層因素樓層因素包括兩方面，有樓層差價(jià)及無樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無樓層差價(jià)（例如女人街開盤時(shí)），用以鼓勵(lì)銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷售的賣點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每

2、上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。例如：當(dāng)一樓租金30元平米天時(shí)（含物業(yè)費(fèi)等），則二樓租金為30（140%）=18元左右；三樓租金為18（135%）=11.7元左右；四樓租金為11.7(130%)=8.19元左右；五樓租金為8.19(125%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二層租金價(jià)格可參照二樓、三樓的租金價(jià)格，當(dāng)然，上述比率僅僅為理論數(shù)據(jù)，實(shí)際租金價(jià)格還應(yīng)按照實(shí)際情況酌定。?配套組合

3、因素配套組合因素本因素可說明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)，下面詳細(xì)說明：Ａ.一般來說，當(dāng)商鋪處于手扶電梯口、動(dòng)線沿線及末端、集客設(shè)施附近（如表演臺(tái)等）等處，租金相對(duì)于同樓層其他位置要高，如處于電梯間處、衛(wèi)生間處、拐角處、剪力墻附近及樓層死角處，租金價(jià)格相對(duì)要低，具體可設(shè)置三個(gè)幅度：Ａ類地區(qū)為樓層原定租金全額，Ｂ類地區(qū)為Ａ類

4、租金的９０％－９５％，Ｃ類地區(qū)為Ａ類的８５％－９０％。Ｂ.商鋪的定價(jià)根據(jù)本樓層主力店的分布也可造成價(jià)格的不同，距離主力店越近，其價(jià)格就越高，核心店承租客戶以其良好的品牌效應(yīng)，先進(jìn)的經(jīng)營理在業(yè)主當(dāng)中的口碑不甚良好，因此，大打價(jià)格戰(zhàn)就成了今后一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)之間的主要競(jìng)爭手段。1.2樓層業(yè)態(tài)月租金收益預(yù)測(cè)根據(jù)本報(bào)告之項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布定位表所顯示，不難看出，我們并沒有設(shè)定更多的零售業(yè)，轉(zhuǎn)而以配套、特色餐飲、娛樂及文化消費(fèi)為主，現(xiàn)將租金收益預(yù)測(cè)如下

5、：類別樓層功能組合租金預(yù)測(cè)租金預(yù)測(cè)元天引入一間較大型的音像專賣，規(guī)模在200——300m2；15002F引進(jìn)書店，規(guī)模在1000m2左右6000核心主力店45F引入大型娛樂中心，KTV，規(guī)模3000—4000m28750引入1間銀行，規(guī)模約400㎡；以售為主引進(jìn)1間特色快餐店，如麥當(dāng)勞，規(guī)模在400㎡以上；以售為主引進(jìn)1家證券公司，規(guī)模在400㎡左右；以售為主引進(jìn)10間左右地鐵主題商業(yè)，每間規(guī)模在15—30㎡；22501F引進(jìn)1—2間商