購物中心租賃方式策略詳解-固定租金、扣點和保底

1、購物中心的租賃方式依計收租金方法不同分為固定租金、扣點分成和保底分成三種。一方面，經(jīng)營者采取何種購物中心租賃方式，對購物中心招商開業(yè)和持續(xù)經(jīng)營影響很大，對購物中心的整體收益和收益增長影響更大；另一方面，一個購物中心能采取什么樣的租賃方式，往往無法由經(jīng)營者單方?jīng)Q定，而是要受到市場供求關系、區(qū)域特點、購物中心所處階段等因素影響。本文比較購物中心固定租金和扣點分成的優(yōu)劣，分析保底分成的適用條件；指出物業(yè)管理費在三種方式下的計收要點；討論有關購

2、物中心租賃方式的一般策略，并著重探討在空白市場開發(fā)建設和經(jīng)營管理購物中心的租賃方式。固定租金與扣點分成固定租金與扣點分成購物中心的最基本的租賃方式其實是兩種，固定租金和扣點分成，保底分成是兩種基本方式的一種延伸方式；也可以分為固定租金和合作經(jīng)營兩種基本方式，再將合作經(jīng)營(聯(lián)營)分為扣點和保底分成方兩種方式。固定租金方式簡稱定租，是指對在購物中心租用商鋪的商戶約定租金水平和租賃面積，然后在約定時期按租金水平乘以租賃面積計收租金的方式。租金

3、水平是指單位時間單位面積租金，一般是按每月每平方米約定單位貨幣的數(shù)量，也有按每天每平方米約定的，但不管租金水平按月還是按天計算，通常都按月收取租金。值得注意的是在確定租金水平計算單位面積時，卻有完全不同的兩種測度方法：實用面積或建筑面積。表面上看，實用面積等于建筑面積乘以實用率，用哪種面積只是一種表達方式或換算關系，但由于牽涉到物業(yè)管理費和真實實用率以及商戶心理因素等因素，用實用面積或建筑面積計租對購物中心收入影響有很大區(qū)別。第一，計租

4、面積的測度決定了物業(yè)管理費的面積測度。商鋪的物業(yè)管理費通常按商鋪租賃面積計收，即等于物業(yè)管理費水平乘以租賃面積，物業(yè)管理費水平指單位時間單位面積的物業(yè)管理費標準。在決定物業(yè)管理費水平時，一般用月作為單位時間，不受固定租金選取月或日作為單位時間的影響；單位面積的測度則要與固定租金的單位測度保持一致，即兩者不大可能一個使用實用面積而另一個使用建筑面積。第二，商鋪實用面積很可能并不等于建筑面積乘以實用率。國內(nèi)購物中心建筑實用率與國外的得鋪率其

5、實是有差別的，后者更接近商鋪的真實實用率，關鍵在于實用率在國內(nèi)往往是不準確的。一般來講，用實用面積計算比較方便和準確，用建筑面積計算比較有利于購物中心方。第三，使用建筑面積計算從行為心理學角度對購物中心經(jīng)營有利。例如實用率為0.58，按實用面積收取的管理費是每月每平方米80元的話，按建筑面積就變成46.4元。從定價的角度可能更好理解商戶的接受心理，在上例中，如果將46.4元取整再提一點定為比方50元，就比將80元按500.58＝86.2

6、元取整再降一點定為比方85元要好一些(參見表1《不同面積測度單位定價比較過程表》)。就是說，單位面積租金和物業(yè)管理費按建筑面積計算在感覺上處于比按實用面積計算較低水平。一般來講，這種感覺上的誤差比較適用于物業(yè)管理費的定價，而對租金定價的影響沒那么直接。保底分成及租金保底分成及租金遞增為了平衡定租與扣點各自風險和收益的關系，于是出現(xiàn)了保底分成的方式。保底分成方式是定租與扣點的綜合運用，是指對在購物中心租用商鋪的商戶約定一個固定的保底租金，

7、再約定一個分成租金，按月計算兩者取其高。通常保底租金與租金水平和租賃面積掛鉤，分成租金與商戶銷售收入與分成點數(shù)掛鉤。這種方式保證了購物中心收取的租金不會低于保底租金，回避了商戶經(jīng)營風險，又可以在商戶經(jīng)營收入增長到一定幅度時，分享商戶的經(jīng)營收益。表面上看，這似乎是一種兩全其美的方式，但實際上是有得有失。經(jīng)驗表明存在如下“翹翹板現(xiàn)象”：就好象翹翹板一樣，處于平衡狀態(tài)的兩端高度一定不會同時超過非平衡時高的一方，即如果采用保底分成方式，在與商戶

8、談判時，保底部分一定不會比單純的定租高，分成的部分一定不會比單純的扣點高。換句話說，這種看起來兩全其美的方式，在商戶經(jīng)營不好時，所收取的租金一定比單純定租的少；在商戶經(jīng)營好時，所收取的租金一定不會比單純的扣點高。所以，三種租賃方式的選取也是風險和收益的決策，雖然計算公式簡單、計算因子不多，但對決策者制定租賃政策和管理招商團隊的要求極高。禹來反復強調(diào)購物中心招商執(zhí)行只是招商管理的主要工作之一（參見《購物中心招商管理》，載《中國購物中心》第