起起伏伏看房價

1、1起起伏伏看房價2009年02月01日08:25:49來源：紅旗文稿【字號大中小】【留言】【打印】【關(guān)閉】【Email推薦：】住房是最重要的民生之一。近年來，房價起起伏伏，一再考驗著人們緊張的神經(jīng)。不管是已買房的，還是準備買房的；不管是買得起的，還是把買房作為一個美麗夢想的；不管是政府，還是民間，都不約而同地談論著房價，關(guān)注著房市。大家談論房價，關(guān)心房市，一方面說明真實購房需要很大，另一方面也說明很多地方的房價大大脫離了人們的實際購房能

2、力。本文擬通過回顧住房制度改革的基本脈絡，為分析判斷房價提供一些線索和資料。從改革住房實物分配到“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”住房市場化改革之前，我國一直實行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的福利分房制度。福利分房在較低水平的消費層次上，部分地滿足了職工的基本住房需求，但也存在著住房投入嚴重不足、住房供給嚴重不足的問題。分一套60平米的住房曾是多少人遙不可及的夢想，“筒子樓”成為那個時代深刻的記憶。改革開放之初，鄧小平同志首先提出住房商品化問題。

3、1980年1月《紅旗》雜志發(fā)表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》的文章，指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。自此，我國理論界和實際工作者開展了關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討。此后幾年的改革，主要圍繞租金調(diào)整和公房出售試點及推廣進行。1988年，第一次全國房改工作會議提出了我國房改的整體構(gòu)想，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃。1991年，全國第二次房改工作會議確定了租、售、建并舉，以提租為重點，“多提少補”或“小步提

4、租不補貼”的租金改革原則。1993年，第三次全國房改工作會議改變了第二次房改工作會議確定的思路，提出了“以出售公房為重點，售、租、建并舉”的新方案。1992年，我國對外開放及市場化改革的步伐加快，“房地產(chǎn)熱”開始出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度出現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)了較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)市場的真正革命性變革發(fā)生在1998年。國發(fā)[1998]23號文件宣布，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。國發(fā)[1998]23號文

5、件被認為是住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結(jié)和商品房時代的開始。此后，集團購買（在福利分房時代，住房建設納入國家統(tǒng)一計劃，建設資金主要由國家撥付。90年代初住房市場化以后，住房以集團購買為主，即單位統(tǒng)一購買再分給職工）基本退出市場，購房主體個人化已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，房地產(chǎn)市場走上了快速發(fā)展軌道。1998年至2003年，商品房銷售額年均增長24.3%，房地產(chǎn)投資連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長。從房價走勢來看，商品房銷售價格的走

6、勢與整體經(jīng)濟狀況基本吻合。由于受到停止集團購房的影響，2002年以后房價反而有所下降，樓市也未出現(xiàn)地產(chǎn)大腕主導話語權(quán)的局面。2003年，國發(fā)[2003]18號文件第一次明確提出房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)。國發(fā)[2003]3房價“拐點”與“救市”爭辯2008年的中國樓市，發(fā)生了令人始料未及的變化。年初，中國房地產(chǎn)界先是掀起了一股關(guān)于“拐點”的大討論：房價算不算高，會不會拐？萬科董事長王石披掛上陣，說房價已臨“拐點”，SOHO董事長潘石屹應聲跳起反

7、駁，被人稱為“大炮”的華遠集團總裁任志強亦前來助陣，展開好一番論戰(zhàn)。正當王石陷入“賣拐”與“假摔”的口水仗中不能自拔的時候，僅僅過了3個月，“無拐點論”代表潘石屹卻又拋出“百日劇變說”，認為受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司進入前所未有的融資艱難期，將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變。真實情況很快顯露出來。首先出現(xiàn)的是成交量持續(xù)陷入萎縮。有關(guān)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳、南京、杭州等標志性城市前三季度商品住

8、宅成交量分別同比下降了43％、59％、49％、55％、50％。原來勢如脫韁的房價開始呈現(xiàn)上漲乏力。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.46，比10月回落1.22點，比上年同期回落8.13點，這已是該指數(shù)的連續(xù)第11個月下滑。當月全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.5％，這是自8月以來，房價連續(xù)4個月環(huán)比下降。截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3％，增幅比前10個月提

9、高了2.2個百分點。有人估計，按照現(xiàn)在的銷售速度，消化完空置商品房，需要5年左右的時間。在房地產(chǎn)交易的慘淡形勢面前，萬科率先喊出“要敢于降價，勇于降價”，把降價風吹向全國。2008年9月初，萬科借中秋節(jié)推出“8盤同慶”，以大幅度整體降價之姿震撼長三角。從2007年底以來，萬科已經(jīng)三次領(lǐng)跌房價，將戰(zhàn)火從珠三角一路燃燒至長三角，繼而蔓延至全國。剛開始，多數(shù)開發(fā)商還羞羞答答，不肯承認房價下跌的現(xiàn)實，甚至有開發(fā)商打出廣告說房價沒有下降，房價只是

10、在做“俯臥撐”。繼而有些開發(fā)商采取了特價房、買房送車等隱性降價手段。而后，各地開發(fā)商都開始打折降價，促銷手段花樣百出，有些開發(fā)商更是祭出了“降價補差”的大旗。然而，面對房地產(chǎn)開發(fā)商層出不窮、花樣百出的促銷手段，購房者卻似乎并不領(lǐng)情，觀望情緒十分濃重。央行公布的2008年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查情況顯示，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創(chuàng)1999年開始此項調(diào)查以來的最低水

11、平。2008年以來，由于銀行信貸緊縮，購房者持續(xù)觀望、銷售變冷，開發(fā)商資金鏈趨緊，導致直觀反映市場信心的土地拍賣遇冷，底價成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，“面粉貴過面包”的豪賭式擴張走向終結(jié)。面對房市的持續(xù)低迷，政府出臺了一系列穩(wěn)定房價的措施。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)