房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

1、財(cái)稅[2010]121號出臺后，關(guān)于此文的解讀五花八門，有稅務(wù)部門，有專家學(xué)者，有財(cái)務(wù)工作者，還有對會(huì)計(jì)和稅收一知半解的各持已見，把執(zhí)行規(guī)定的和履行義務(wù)的搞得頭昏眼花。本人看了實(shí)在感到不爽，大部分解譯都把制定本規(guī)定的目的搞反了，為此特發(fā)此文詳細(xì)說明。國家稅務(wù)總局2010年12月21日下發(fā)的《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第三條規(guī)定，自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論

2、會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。一、這一規(guī)定與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》存在的差異《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)可以單獨(dú)作為無形資產(chǎn)核算，企業(yè)外購的土地及建筑物支付的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配。難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。也就是說執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)

3、準(zhǔn)則》的企業(yè)，其取得的土地使用權(quán)是單獨(dú)作為無形資產(chǎn)核算的，其價(jià)值不包括在賬簿中固定資產(chǎn)－房屋的價(jià)值中，因此，其在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)是并不包含土地價(jià)款的。2010年12月21日前，稅務(wù)機(jī)關(guān)宗地容積率是房產(chǎn)稅中首次提到的概念。宗地容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率越小說明工程項(xiàng)目的建筑面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費(fèi)。按規(guī)定，這里特別強(qiáng)調(diào)的是國家的宏觀政策是鼓勵(lì)小高層建筑，杜絕浪費(fèi)土地，保正合理的宗地容積率

4、。一般來講建筑物越高，宗地容積率就越高。高層、小高層建筑的容積率高于多層建筑；多層建筑的容積率高于別墅、平房?，F(xiàn)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和財(cái)稅[2010]121號文件的規(guī)定，就房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中的土地價(jià)值如何計(jì)算做一個(gè)詳細(xì)的解讀。⑴如容積率大于1，則將土地價(jià)值按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。⑵如容積率小于1，且不小于0.5，可以按容積率乘以土地價(jià)值，以此結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。⑶如容積率小于0.5，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)