南京德盈集團(tuán)賽虹橋項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

1、,,第一部分：項(xiàng)目概況,知己方能知彼,1、項(xiàng)目概述,2、項(xiàng)目背景,第一部分,賽虹橋項(xiàng)目位于鳳臺(tái)南路以東，寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交東南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建設(shè)用地面積為：63497.4㎡建筑容積率為：≤3.5建筑密度為：≤45%限高24米,,據(jù)此，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建設(shè)面積為10萬㎡，單層面積2萬㎡，地下2層，其中-2樓層高滿足停車即可，共30000㎡，除設(shè)備用房外，可滿足900輛配套機(jī)動(dòng)車位；-1樓層高5.5米，共2萬㎡用

2、于商業(yè)。地面5層，1樓層高6米，2～5樓層高4.5米，5層其中3000㎡局部層高7米，總建筑面積15萬㎡。其中實(shí)際商業(yè)使用面積共12萬㎡。,1、項(xiàng)目概述,2、項(xiàng)目背景,第一部分,雨花臺(tái)區(qū)賽虹橋街道位于南京主城西南，地處秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)交界，緊鄰河西新區(qū)，是雨花臺(tái)區(qū)距離市中心最近的街道。轄區(qū)面積6.8平方公里,常住人口6萬人,是雨花臺(tái)區(qū)商業(yè)最繁榮、城市化最快的地區(qū),是南京市主城南延的重要區(qū)域之一。目前，賽虹橋街道所轄的

3、地塊，在開發(fā)上亨受南京市舊城改造優(yōu)惠政策，在規(guī)劃優(yōu)先，費(fèi)用減免，高明政投入，拆遷保障，項(xiàng)目盈虧平衡等方面將亨受到最大的優(yōu)惠條件。,賽虹橋街道,雨花臺(tái)區(qū)的發(fā)展,雨花臺(tái)區(qū)位居南京市南郊，是一個(gè)由城郊向農(nóng)村伸延的典型城郊結(jié)合部地區(qū)。歷經(jīng)數(shù)次區(qū)劃調(diào)整至2002年，僅存面積134.6平方公里，并由原來的城郊區(qū)調(diào)整為主城區(qū)，失去部分發(fā)展空間的同時(shí)換來了體制上的發(fā)展機(jī)遇，雨花臺(tái)區(qū)在新的體制框架下確立新的都市區(qū)發(fā)展目標(biāo)。,南京的地位,南京，是中國江

4、蘇省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，長江流域四大中心城市之一。,南京的地位,位于中國“T”字型兩大發(fā)展帶（東南沿海開放帶和長江流域經(jīng)濟(jì)帶）的交匯處，是華東地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)中心。,人口 : 607.23萬人,資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)信息》2000年,城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況,第二部分：項(xiàng)目可行性論證,謀定而后動(dòng),第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與

5、防范,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好地做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。我們對(duì)本案的定位有三種考慮：德盈國際時(shí)尚家居體驗(yàn)中心（家居、建材、少量配套餐飲）德盈時(shí)尚生活MALL（超市、百貨、餐飲、娛

6、樂休閑等）德盈國際時(shí)尚生活中心（家居建材60%+社區(qū)生活MALL40%）為使本項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，我司針對(duì)時(shí)尚生活MALL與建材家居兩個(gè)方向，做出此次調(diào)研，并得出了一些我們對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，在此基礎(chǔ)上，希望與貴司能夠進(jìn)行切實(shí)的溝通和交流，建立穩(wěn)定的合作關(guān)系。,調(diào)研說明,調(diào)研對(duì)象,>>>>>>>競(jìng)爭(zhēng)者、成功同類業(yè)者,消費(fèi)者、目標(biāo)租戶>>>>>>>&

7、gt;>>>>,>>>>>>>>>>同業(yè)業(yè)內(nèi)人士、公開資料搜集,>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>,調(diào)研方式與地點(diǎn),南京市家居市場(chǎng)的分布,家居建材市場(chǎng)分類：品牌專賣店建材家居超市家居零售市場(chǎng)專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)建

8、材批發(fā)市場(chǎng),南京同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者（拜訪與考察）,業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn),調(diào)研對(duì)象：呂先生（南京某大型裝飾城招商總監(jiān)、發(fā)展總監(jiān)） 孫先生（南京某大型建材家居集團(tuán)招商部經(jīng)理） 祁先生（南京某家具城招商部經(jīng)理） ………………,觀點(diǎn)：1、市場(chǎng)慣性擴(kuò)張還將持續(xù)，競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈，不排除“最后的瘋狂” 上演， 但影響將趨弱化；2

9、、市場(chǎng)淘汰速度進(jìn)一步加快，大批不能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)將被迫退出；3、轉(zhuǎn)型是未來不久眾多家居建材零售企業(yè)的首要選擇，混合業(yè)態(tài)很有可能逐漸成為市場(chǎng) 中的發(fā)展方向和主流模式；4、新的經(jīng)營形式將會(huì)不斷出現(xiàn)，經(jīng)營創(chuàng)新將成為商家共同追求的目標(biāo)；5、在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)重的情況下，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向增值服務(wù)；6、在爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的背后，是對(duì)消費(fèi)者的爭(zhēng)奪，終端制勝將成為行業(yè)的共識(shí)。對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者 的研究將更加廣泛和深入。對(duì)

10、本項(xiàng)目的建議：根據(jù)本項(xiàng)目連接主城區(qū)和寧南地區(qū)咽喉要道的獨(dú)特區(qū)位和12萬平米的體量，并準(zhǔn)備長期持有等特征，建議本項(xiàng)目可定位為大型生活MALL。具體商業(yè)構(gòu)成可由大型超市、電器賣場(chǎng)、家居賣場(chǎng)、影城、KTV、大型餐飲等主力店為主，輔以時(shí)尚服飾、名品折扣、兒童用品、品牌餐飲、文體用品、休閑娛樂以及生活配套的銀行、郵局、藥店、電信營業(yè)廳、便利店等組成。以吸引項(xiàng)目周邊眾多新老小區(qū)和江寧地區(qū)的不同消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。,業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn),南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者

11、調(diào)研,被訪者基本信息：,南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研,南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研,家居建材市場(chǎng)現(xiàn)狀,總體供應(yīng)量大，已經(jīng)達(dá)到300萬平米，未來還將有更多進(jìn)入者。分布密集，形成了較強(qiáng)的區(qū)域影響力。業(yè)態(tài)正在由單一向多元發(fā)展，專業(yè)氛圍較成熟。面積大 ，近年來，建材家居市場(chǎng)從家具店（鋪）發(fā)展到了家居廣場(chǎng)，營業(yè)面積和規(guī)模上升了幾個(gè)檔次，商廈豪華、設(shè)施現(xiàn)代化，為購買者和參觀者提供了一個(gè)愉快舒適輕松的環(huán)境。消費(fèi)群逐漸多元化。各個(gè)家居市場(chǎng)拉開定位與檔次，面向

12、不同的消費(fèi)人群。建材家居市場(chǎng)普遍形象不佳。,家居建材市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),從調(diào)研數(shù)據(jù)看來，目前南京人房屋二次裝修的頻率非常低，建材市場(chǎng)的主要消費(fèi)者集中在新購房人群。由此看來，建材市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的依賴性。目前，南京總?cè)丝冢ê鲃?dòng)）為620萬，按照最終達(dá)到戶均1.5套的標(biāo)準(zhǔn)，南京還需建設(shè)70萬套，按照每年8.8萬套的成交量，8年后房地產(chǎn)市場(chǎng)即將極度萎縮，因此，8年后，家裝市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)萎縮。從西方社會(huì)家居市場(chǎng)成熟的發(fā)展模式來看，建材超市

13、與家居廣場(chǎng)更符合消費(fèi)者需要，隨著百安居、宜家等在中國的發(fā)展，未來的家居建材市場(chǎng)必然走上同樣的道路。,根據(jù)我司調(diào)研顯示，商業(yè)用戶對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期與需求主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）賽虹橋地區(qū)建材市場(chǎng)開發(fā)量過大，商業(yè)用戶對(duì)該區(qū)域的建材市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望態(tài)度，特別是大型的建材批發(fā)市場(chǎng)。 （2）由于城市規(guī)模的擴(kuò)大，舊城改造的啟動(dòng)，城南成為南京最后一塊待開發(fā)的區(qū)域，消費(fèi)者對(duì)城南未來發(fā)展信心比較強(qiáng)。

14、 （3）主城區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、四大商業(yè)中心外開始呼喚新的商業(yè)中心。 （4）租金、經(jīng)營位置仍是商業(yè)用戶關(guān)注的焦點(diǎn)。,目標(biāo)租戶調(diào)研（訪談、拜訪）,國內(nèi)成功同類業(yè)者調(diào)研（上海）,項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心——五角場(chǎng)，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海迄今為止體量最大、業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第

15、一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達(dá)城中城等10家主力店。 2006年12月開業(yè)，經(jīng)營模式以租賃為主，扣點(diǎn)為輔，優(yōu)質(zhì)商戶可獲得一定的免租期。物業(yè)的商業(yè)部分沒有進(jìn)行銷售，寫字樓和酒店部分也只有部分銷售而已。目前租金在3~7元/平米/天。至目前為止，整場(chǎng)招商完成率達(dá)100%，租戶普遍反映較好，我方前往調(diào)研，恰逢下雨天氣，但人氣依然火爆，市民普遍認(rèn)為一站式購物是他們選擇來此的最大原因。,萬達(dá)廣場(chǎng)，上海五角場(chǎng)店,百聯(lián)又一

16、城,是由百聯(lián)集團(tuán)全額投資的大型都市型購物中心。項(xiàng)目坐落于江灣—五角場(chǎng)市級(jí)副中心商業(yè)商務(wù)核心地帶、凇滬路與翔殷路交匯處，面積約13萬方。為都市菁英和工薪人士度身打造的百聯(lián)又一城購物中心是一個(gè)地面9層加地下3層的大型都市風(fēng)情的購物中心。與旁邊的萬達(dá)廣場(chǎng)相比，又一城在定位上有一定的錯(cuò)位。又一城目前采取純扣點(diǎn)模式，統(tǒng)一收銀（健身和電玩、運(yùn)動(dòng)采取租金，2.1~3元/平米/天）。該物業(yè)完全自持，沒有進(jìn)行售賣。消費(fèi)者普遍認(rèn)為又一

17、城是工薪階級(jí)購物的理想去處。目前招商已完成90%，餐飲區(qū)還未開放，但國際幾大連鎖餐飲品牌已入駐。,百聯(lián)集團(tuán)，又一城,該項(xiàng)目面積18萬平方米，共建7層樓面，1000多輛車位的大型停車庫以及其他先進(jìn)的商業(yè)設(shè)備和設(shè)施。此外，還擁有美食街、咖啡館、茗茶、兒童游戲場(chǎng)等特色配備設(shè)施。商場(chǎng)匯聚2000多個(gè)中外家具、建材品牌現(xiàn)場(chǎng)直銷，集家飾、設(shè)計(jì)、裝修、婚慶、家電、休閑、餐飲、娛樂等為一體，搭建起“一站式購物，八小時(shí)置家”的服務(wù)平臺(tái)。 賣場(chǎng)

18、獨(dú)有的1:1的實(shí)景樣板房凸顯海內(nèi)外設(shè)計(jì)師對(duì)于空間獨(dú)特的見解，張顯個(gè)人獨(dú)有的氣質(zhì)，揮灑個(gè)性與才華。提供消費(fèi)者體驗(yàn)式購物享受。,紅星美凱龍全球家居生活館（汶水店）,消費(fèi)者普遍認(rèn)為買家居到紅星方便，完善的配套是該案的成功關(guān)鍵，兒童樂園、蘇寧電器、 美食天地等區(qū)位合理，動(dòng)線順暢，頂樓設(shè)置的婚購專區(qū)，美容美發(fā)、喜物、攝影等一條龍服務(wù)，凸顯一站式家居生活體驗(yàn)之本色。07年4月開業(yè)，物業(yè)完全自持，沒有進(jìn)行售賣。,百聯(lián)中環(huán)是集購物、餐飲、休閑、娛樂為一

19、體的超大型、現(xiàn)代化消費(fèi)場(chǎng)所。位于上海市普陀區(qū)，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處，東臨真北路和中環(huán)線，西倚真光路，南與麥德龍和百安居毗鄰，北靠曹安路和滬寧高速公路，并與梅川路歐亞商業(yè)休閑街相望，屬于真北商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍。項(xiàng)目占地10萬平方米，建筑面積43萬平方米。其中商業(yè)建筑面積25萬平方米，主樓A區(qū)為20萬平方米，東西半球C區(qū)為5萬平方米。 本項(xiàng)目為上海又一社區(qū)生活茂最好的例證，合理的招商政策是本案成功的關(guān)鍵，生活配套、服

20、務(wù)、購物、家居、餐飲，應(yīng)有盡有，很多周圍居住的市民，喜歡在百聯(lián)中環(huán)中徒步鍛煉身體，百聯(lián)中環(huán)不但是一個(gè)多樣化的社區(qū)購物茂，也是一個(gè)為社區(qū)居民帶來交流的便捷之地。目前采取以扣點(diǎn)為主，租金為輔的形式，并逐漸轉(zhuǎn)為全部租賃形式。平均租金約6元/天/㎡。,百聯(lián)集團(tuán)，百聯(lián)中環(huán),（按建筑面積）,上海大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合,上海大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布,（按建筑面積）,公開資料收集,2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值2774億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比

21、上年增長15.1%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值39379元（按常住人口計(jì)算），增長10.9%?！∪昃用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.7，比上年上漲1.7%。其中，食品類上漲3.8%，煙酒及用品類上漲0.1%，衣著類上漲2.0%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲2.0%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類上漲1.8%，居住類上漲4.1%；醫(yī)療保健及個(gè)人用品類下降3.4%，交通通訊類下降1.8%?！?007年城市居民人均可支配收入為20317.17元，同比增長15.

22、8%。 人均住房面積26平方米，06年住宅竣工面積816.85萬平方米。 商品房售價(jià)大幅上漲，2007年，全市共成交商品住宅90796套，較上年增長8825套，增幅10.8%。,相關(guān)數(shù)據(jù)分析,國家政策及土地的不可再生性導(dǎo)致了開發(fā)成本上升，房價(jià)不斷上漲，高檔住宅大量涌現(xiàn)，從而加大了對(duì)高端家居產(chǎn)品的需求。 過高的房價(jià)勢(shì)必壓縮許多普通市民裝修的空間，造成市場(chǎng)兩極分化明顯。 團(tuán)購營銷成為家居市場(chǎng)的亮點(diǎn)。對(duì)廠家和商家來講，在

23、微利中獲取了大額的訂單；對(duì)于消費(fèi)者來講，降低了裝修成本，獲得了實(shí)惠。 體驗(yàn)式營銷逐步成為新趨勢(shì)。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為繼知識(shí)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后的一種新的經(jīng)濟(jì)模式。這種消費(fèi)模式，拉近了市場(chǎng)與消費(fèi)者的距離。,對(duì)家居市場(chǎng)的影響,作為南京市的“三大貿(mào)易區(qū)”和“四大特色市場(chǎng)”之一的賽虹橋地區(qū)建材市場(chǎng)群，是華東地區(qū)裝飾建筑材料最大的集散地和中轉(zhuǎn)站。來自全國近30個(gè)省、市的廠家、商場(chǎng)在此經(jīng)營。市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營品種齊全，木建材、油漆、鋁型材、五金、陶瓷等已成

24、為南京及周邊城市市場(chǎng)批發(fā)源頭。 賽虹橋地區(qū)建材家居市場(chǎng)群占地面積2.2平方公里（北起銀橋市場(chǎng)、南至小行鐵路橋、西到拖板橋，東達(dá)長虹南路）?，F(xiàn)有跨世紀(jì)裝飾城、賽虹橋建材商城、長江裝飾城、寶磊裝飾城、億源裝飾城、西郊物資商城、恒宇裝飾城、海濤裝飾城等幾十家大型專業(yè)市場(chǎng)，總占地面積150280平方米；建筑面積134190平方米；經(jīng)營戶戶數(shù)600多戶；年銷售額20億元。,區(qū)域內(nèi)家居建材市場(chǎng),項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展規(guī)劃,,西營村、北西營村

25、舊城改造項(xiàng)目位于賽虹橋立交東南部，屬于南京市舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目（本項(xiàng)目為其中一部分）。,項(xiàng)目占地面積276.6畝，分為A，B兩塊，依托賽虹橋立交得天獨(dú)厚的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和亨譽(yù)60多年盛名的建材市場(chǎng)基礎(chǔ)，以商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)為主，建設(shè)城南首屈一指的高檔住宅和精品商貿(mào)區(qū)。,地塊周邊交通規(guī)劃,鐵路線三條：京滬高速鐵路、滬漢蓉鐵路、寧蕪鐵路。公路線四條：繞城公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧溧路、寧蕪路，由快速路、主干道、次干道、支路組成，其中寧溧路、寧蕪

26、路兼有城市道路功能，。,規(guī)劃五年內(nèi)寧蕪鐵路南遷，在原有基礎(chǔ)上改建地鐵8號(hào)線。,項(xiàng)目周邊發(fā)展規(guī)劃,,08年區(qū)域工程規(guī)劃,,08年區(qū)域工程規(guī)劃,租戶對(duì)本項(xiàng)目的看法（拜訪、訪談）,調(diào)查顯示，針對(duì)本項(xiàng)目，商業(yè)租戶對(duì)其開發(fā)的看法主要表現(xiàn)在以下幾方面：         （1）健康、休閑、娛樂、一體化、差異化是本項(xiàng)目應(yīng)該關(guān)注的經(jīng)營理念。  （2）解決良好的經(jīng)營環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、市場(chǎng)培

27、育等問題，利用地段、專業(yè)品牌等優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)全新的購物理念，吸引租戶和消費(fèi)者。,租戶對(duì)本項(xiàng)目的定位建議,調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的看法主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）地處河西與主城區(qū)之間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)有真空，消費(fèi)者期望能夠在較近的地方擁有完善的商業(yè)配套以及優(yōu)雅、舒適的購物環(huán)境。（2）南京的商業(yè)亟需升級(jí)，專業(yè)化、主題化、注重購物環(huán)境與商品品質(zhì)的消費(fèi)中心受到市民的關(guān)注。,消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法（問卷、訪談）,消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的定位建議,南京

28、市商業(yè)情況調(diào)研,新街口——名副其實(shí)的"黃金寶地" 新街口商業(yè)街區(qū)，這個(gè)不足1平方公里的“彈丸之地”，集合了新百、中央、大洋、東方、萊迪等各種類型集中商業(yè)。湖南路——最繁華的商業(yè)街全長1100米的湖南路上共有各類商店238家，集商貿(mào)、金融、飲食服務(wù)、文化娛樂和休閑旅游為一體，成為南京商業(yè)消費(fèi)的又一重地。夫子廟——文化、民俗與商業(yè)的結(jié)合著名的旅游景點(diǎn)，是外地人來寧必去的一處場(chǎng)所，商業(yè)以中低檔為主，其中夫子

29、廟大市場(chǎng)是南京小商品批發(fā)市場(chǎng)的龍頭。 中央門——大型批發(fā)市場(chǎng)云集該商圈包括建寧路兩側(cè)大約3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著10多個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)，是普通市民淘中低價(jià)商品的與外地人批發(fā)的主要群落。,南京市商業(yè)情況調(diào)研,2002年至今歷年商業(yè)項(xiàng)目上市、銷售情況對(duì)比,2007年，四大商業(yè)中心你追我趕，形成了湖南路比肩新街口、中央門追趕湖南路、夫子廟以旅游和傳統(tǒng)商品與其他三個(gè)商業(yè)區(qū)功能區(qū)別開來的格局。造成這種變化的原因是：三個(gè)以購物為主的商業(yè)

30、區(qū)功能性日益豐富，一方面商品品種和檔次拉伸，服務(wù)餐飲等休閑場(chǎng)所增多，在各個(gè)商業(yè)區(qū)均可滿足從小商品到商品大件的各種需求，同時(shí)由于大型連鎖企業(yè)和高檔品牌的擴(kuò)張，在各個(gè)商業(yè)區(qū)顧客享受到的價(jià)格和服務(wù)一致，客觀上分散了消費(fèi)的集中度。,南京商業(yè)租金情況,河西門面房租金情況,本案商業(yè)輻射范圍,第一商圈半徑3公里內(nèi)，包含寧南居住區(qū)與河西新城居住人口40萬。第二商圈覆蓋江寧、城東、高架附近居民，居住人口超過100萬，隨著近幾年城南板塊的房地產(chǎn)開發(fā)，居

31、住人口將迅速倍增，有望超過150萬。第三商圈包括南京其他區(qū)域與一小時(shí)都市圈。日以千計(jì)的外地消費(fèi)人群，由寧蕪高速來寧消費(fèi)人群，通常前往中華門，夫子廟一帶，本案商業(yè)的建成，將有效截留這一部分消費(fèi)人群。,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),

32、六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,本案SWOT分析,S（優(yōu)勢(shì)）：1、目前城南沒有可與之競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)項(xiàng)目，賽虹橋地區(qū)的業(yè)態(tài)單一，本案一站式的shopping mall業(yè)態(tài)在城南地區(qū)具有超前性。2、城南市場(chǎng)需要一個(gè)大型商業(yè)中心，以釋放積聚的消費(fèi)力量。3、商鋪的租售需求量市場(chǎng)看好，潛力較大。4、開發(fā)商持有的計(jì)劃有利于本項(xiàng)目商業(yè)的健康發(fā)展。5、政府的支持6、項(xiàng)目位于城市交通樞紐旁，交通便利，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射半徑。,W（劣勢(shì)）1、

33、在日常消費(fèi)上對(duì)主城區(qū)商業(yè)中心依賴性比較強(qiáng)。2、 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展業(yè)態(tài)單一、落后，缺乏中高端商業(yè)業(yè)態(tài)。3、區(qū)域環(huán)境目前形象較差。,0（機(jī)會(huì)）：1、區(qū)域內(nèi)缺少大型商業(yè)項(xiàng)目，消費(fèi)力量無法釋放。2、城南需要規(guī)范化、品牌化的商業(yè)中心。3、城南需要有一定檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)，與區(qū)域中心地位相符。4、房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展期，對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營起到一定的支撐作用。5、城南需要一張屬于自己的城市名片。,T（威脅）：1、區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，需

34、要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期培育。2、主城大型商業(yè)中心的消費(fèi)分流。,本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性,,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,“Other life , 南京又一城” ------尋找自我的生活體驗(yàn)式購物場(chǎng)所,本項(xiàng)目經(jīng)營主題的塑造，重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)消費(fèi)者個(gè)性、品位，一站式的購物場(chǎng)所，這是對(duì)于客戶需求的細(xì)化以及購物習(xí)慣的精確定位，然后通過產(chǎn)品組合與互動(dòng)達(dá)到提升品牌，促進(jìn)銷售的作用。,項(xiàng)目主題定位,整體功能面積分配,,,

35、,,,（按建筑面積）,經(jīng)營商戶定位,具有一定品牌號(hào)召力、在市場(chǎng)上有一定市場(chǎng)占有率的品牌連鎖 所經(jīng)營產(chǎn)品的檔次要與本項(xiàng)目定位相匹配 在一定程度上是為了充分展示自己的品牌，與本項(xiàng)目產(chǎn)生互補(bǔ)、互動(dòng)，不是單純從獲利角度考慮的商戶 具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)潛力，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金壓力 較高端的知名品牌，租金較低，但可提升本項(xiàng)目的品牌形象，聚集商氣,消費(fèi)人群定位,寧南片區(qū)與河西新城的居住人口 城南邊緣居住區(qū)追求消費(fèi)環(huán)

36、境的中高端人士   通過高架到達(dá)本項(xiàng)目的江寧及城東居民   蘇皖交界區(qū)域來寧消費(fèi)人群，如馬鞍山、合肥、蕪湖等，為不 可忽視的群體,業(yè)態(tài)定位,1、根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及南京的商業(yè)情況，并參照上海同類項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位。2、根據(jù)人均消費(fèi)支出比例，日常生活百貨支出占支出總數(shù)的第一位，服裝與餐飲緊隨其后。3、根據(jù)目前南京市場(chǎng)狀況，大型超市與餐飲人氣最旺，休閑娛樂與服裝專賣店其

37、次。,業(yè)態(tài)選擇的依據(jù)：,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主題定位,首先，項(xiàng)目定位為全新的體驗(yàn)式生活休閑消費(fèi)中心，包含超市賣場(chǎng)、品牌連鎖、專賣店、休閑娛樂、餐飲、影院、家居等多種業(yè)態(tài)，

38、目的是打造城南首個(gè)一站式商業(yè)中心。其次，招商意向商戶的品牌經(jīng)營定位將以中檔為主，符合城南生活中心的消費(fèi)水平，總體上與本項(xiàng)目定位保持一致。第三，本項(xiàng)目招商主體上以大眾知名品牌為主，帶動(dòng)人氣，同時(shí)輔以部分還未進(jìn)入南京市場(chǎng)的中高檔品牌，在商品內(nèi)容上形成了同質(zhì)互補(bǔ)。 第四，為了保證本項(xiàng)目作為物業(yè)的整體性，我們需要打造一個(gè)能夠面對(duì)消費(fèi)者的共同的消費(fèi)理念——other life, other style,城南商業(yè)又一城。,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,1、作

39、為標(biāo)志性的建筑，要有一定的高度，外立面一定要設(shè)計(jì)新穎、時(shí)尚感，以吸引消費(fèi)者，同時(shí)為項(xiàng)目做免費(fèi)的形象廣告。,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,2、通過交通設(shè)計(jì)帶動(dòng)人氣，如在項(xiàng)目門口設(shè)立大型公交車站、地鐵站；同時(shí)對(duì)多個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流，使顧客對(duì)較多樓層感覺像地面層一樣，從而提高各樓層租金收益水平。如香港又一城項(xiàng)目五個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流，使得各樓層租金水平基本相等，可謂經(jīng)典案例。,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,3、中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流量集中

40、，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。Mall內(nèi)一般至少有3個(gè)以上的公共空間中庭用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng)，開展促銷文化活動(dòng)，以吸引各層顧客駐足觀看，增加銷量?！　≈型サ脑O(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購物中心總體形態(tài)來把握，對(duì)于面積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭，不要過分追求寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,4、餐飲娛樂設(shè)施設(shè)計(jì)餐飲及娛樂

41、設(shè)施是購物中心商業(yè)規(guī)劃的重要部分，對(duì)吸引人流作用明顯，也是購物中心體現(xiàn)休閑機(jī)能的常用手段。Shopping Mall一般設(shè)有電影院和兒童游樂為主題的“冒險(xiǎn)樂園”，以及相對(duì)集中的餐飲區(qū)。餐飲主要集中在五樓，另可在多個(gè)樓層設(shè)有餐飲店，但僅設(shè)于一端，一是出于衛(wèi)生的考慮，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流過度集中不便流動(dòng)；,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,5、采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。在樓

42、層中布置一些景點(diǎn)，增加美感，設(shè)置少量休息座椅等，增強(qiáng)休閑功能。適當(dāng)布置小品和綠化景觀，吸引餐飲、咖啡、茶室經(jīng)營者，充分發(fā)掘了景觀價(jià)值。,室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則不要影響采光的通透性（如租賃區(qū)內(nèi)的玻璃幕墻上不要設(shè)立廣告位） 要充分利用各種設(shè)施設(shè)備的外展示面 廣告位的尺寸大小要比例協(xié)調(diào) 要保證各個(gè)廣告位的形象統(tǒng)一性 不影響德盈集團(tuán)的品牌形象,室內(nèi)廣告位設(shè)置,室內(nèi)廣告位的設(shè)立位置租賃區(qū)域內(nèi)的柱子四周 設(shè)備用房的周邊外墻 消防分

43、區(qū)墻面 衛(wèi)生間、消防樓梯門的裝飾 電梯的內(nèi)部,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖,（負(fù)一層）,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖,（一層）,其他,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖,（二層）,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖,（三層）,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖,（四層）,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖,（五層）,根據(jù)本案的商業(yè)體量、意向客戶資源及未來商業(yè)的發(fā)展，必須成立專業(yè)商業(yè)管理公司，同時(shí)擁有物業(yè)管理資質(zhì)，以便對(duì)項(xiàng)目展開統(tǒng)一管理。為了更好的對(duì)商業(yè)進(jìn)行管理，建議邀請(qǐng)國際知名品牌物業(yè)公司為本項(xiàng)目提供顧問服務(wù)，可提升項(xiàng)目的品牌效應(yīng)與整

44、體品質(zhì)，并有利于招商。,商業(yè)管理及物業(yè)管理建議,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,項(xiàng)目形象定位及命名,推廣名建議： 德盈?又一城作為德盈集團(tuán)在德盈雙城之后的又一力作，“德盈又一城”代

45、表著：德盈集團(tuán)開發(fā)的又一座新購物城德盈為南京帶來的一座購物新城與香港又一城、上海百聯(lián)又一城等項(xiàng)目價(jià)值直接鏈接,,品牌與產(chǎn)品推廣,選擇用產(chǎn)品溝通還是品牌溝通？,品牌與產(chǎn)品推廣,選擇用產(chǎn)品溝通還是品牌溝通？,產(chǎn)品只針對(duì)使用者（經(jīng)營者和品牌商），而品牌涵蓋了使用者和消費(fèi)者兩類群體產(chǎn)品只針對(duì)理智層面溝通，而品牌針對(duì)的是潛意識(shí)層面。理智只是人類意識(shí)的冰山一角。而潛意識(shí)是深層和巨大的。它會(huì)引導(dǎo)理智思考的方向。,品牌與產(chǎn)品推廣,品牌與產(chǎn)品推

46、廣,公共傳播對(duì)象——終端消費(fèi)群體,專屬傳播對(duì)象——趨利群體,品牌與產(chǎn)品推廣,品牌推廣，無論是針對(duì)趨利群體還是終端消費(fèi)群體。它的終端接受者都是“人”這個(gè)主體。,品牌與產(chǎn)品推廣,人的知覺角度發(fā)現(xiàn)人按照潛意識(shí)分類可以被歸納為：,視覺型———— 注重視覺盛宴，例如精致的畫面，個(gè)性的設(shè)計(jì)聽覺型———— 注重聽覺感知，他會(huì)通過理智的分析和判斷得出結(jié)論， 例如：賣場(chǎng)面積，業(yè)態(tài)規(guī)劃、

47、建筑指標(biāo)等一系列數(shù)據(jù)指標(biāo)。感覺型———— 他不在乎看起來或聽起來怎樣，而在乎事情給他的親身感受。 例如實(shí)物樣板及賣場(chǎng)氛圍的直接接觸聽覺+感覺型——注重聽覺盛知和親身體驗(yàn)視覺+感覺型——注重視覺盛宴和親身體驗(yàn)聽覺+視覺型——注重聽覺盛知和視覺盛宴聽+視+感覺型—-既要視覺上的漂亮美觀，又要高品質(zhì)產(chǎn)品， 高質(zhì)量

48、服務(wù)，同時(shí)也依賴于自己的親身感受。,注：出自NLP理論,品牌與產(chǎn)品推廣,了解了這七類人的潛意識(shí)特性，我們可以依據(jù)它，在品牌推廣的過程中盡可能的滿足每一類人的潛意識(shí)需求，與之投契合拍>>>>>>>>,品牌與產(chǎn)品推廣,品牌安全感,品牌體驗(yàn),品牌價(jià)值定位,品牌推廣的三個(gè)層面,,分別從畫面、數(shù)據(jù)指標(biāo)、感受等幾方面滿足聽覺、視覺、感覺型人群的潛意識(shí)需求,,品牌與產(chǎn)品推廣,“品牌推廣三元論”基本內(nèi)容：

49、 一個(gè)成功、完整的品牌推廣應(yīng)該包括三個(gè)層次，三個(gè)階段： 第一，品牌寬度推廣階段，即建立品牌知名度； 第二：品牌深度推廣階段，這個(gè)階段主要是提升品牌美譽(yù)度，提高品牌忠誠度； 第三階段即是品牌維護(hù)階段。 在品牌推廣過程中，品牌寬度是基礎(chǔ)，是品牌的第一生命；品牌深度的推廣是根本，是品牌的第二生命。品牌深度是建立在品牌寬度的基礎(chǔ)之上的，主要是和消費(fèi)者進(jìn)行情感對(duì)話，提高品牌銷售力。,品牌與產(chǎn)品推廣,“品牌推廣三元論”

50、基本操作模式：,1、品牌寬度推廣階段： 　　推廣目的：建立品牌知名度。 　　推廣策略：強(qiáng)勢(shì)打造，強(qiáng)制灌輸式。 　　推廣方法：廣告宣傳，活動(dòng)、事件傳播，賣場(chǎng)包裝。 　　這個(gè)階段主要是通過一些傳統(tǒng)的推廣手法，通過宣傳、傳播品牌，讓廣大消費(fèi)者了解、知曉品牌的基本內(nèi)涵：產(chǎn)品、品牌文化等，是屬于和消費(fèi)者的初級(jí)溝通。,品牌與產(chǎn)品推廣,2、品牌深度推廣階段： 　　宗旨：讓品牌深入人（消費(fèi)者）心。 　　推廣目的：提升品牌美譽(yù)度，品牌忠誠度，

51、提高品牌銷售力。 　　推廣策略：深度互動(dòng)，創(chuàng)新傳播。 創(chuàng)新是策劃的生命，尤其是在品牌的深度推廣階段，要和消費(fèi)者達(dá)成深度互動(dòng)，讓消費(fèi)者從內(nèi)心深處體驗(yàn)、認(rèn)可、接受品牌，品牌文化，就必須獨(dú)辟蹊徑，大膽創(chuàng)新，從而提高品牌銷售力。,品牌與產(chǎn)品推廣,3、品牌維護(hù)階段： 　　宗旨：維護(hù)品牌高度。 　　策略：寬度推廣+深度推廣 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國外推廣一個(gè)知名品牌的時(shí)間是至少需要3—5年，品牌達(dá)到一定知名度后的每年投入也至少需要1000萬美

52、元來進(jìn)行維護(hù)。品牌在達(dá)到一定的一個(gè)高度之后，就需要進(jìn)行品牌的維護(hù)工作，品牌也才能永葆青春活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 　　即使階段的銷售完成之后，為了后續(xù)的品牌之路，還是要形成品牌手冊(cè)和品牌形象的廣告，總結(jié)品牌的成長，敘述品牌故事，這樣的的積累、成長和故事是和消費(fèi)者的人生歷程緊密相連的，甚至帶有紀(jì)念意義的。,品牌與產(chǎn)品推廣,品牌形象廣告：硬廣，戶外，軟文主題等——借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，提升形象品牌形象建立：賣場(chǎng)氛圍營造

53、區(qū)域包裝 賣場(chǎng)包裝品牌推介和品牌深入：招商會(huì)、地產(chǎn)交流、博覽會(huì)、發(fā)布會(huì)、主力店招商懇談會(huì)通過針對(duì)目標(biāo)客戶的行業(yè)推廣渠道和招商活動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目的招商。,品牌推廣階段：,品牌與產(chǎn)品推廣,品牌形象廣告：硬廣，戶外，軟文主題等品牌形象維護(hù)：外部賣場(chǎng)氛圍與內(nèi)部賣場(chǎng)氛圍，包含親子區(qū)、男士休閑區(qū)、休憩區(qū)營造時(shí)尚雜志推廣：東方、 DM雜志——解決終端客戶的認(rèn)知通道品牌活動(dòng)維護(hù)：開業(yè)活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)、商業(yè)品牌推廣、大客戶維護(hù)、商場(chǎng)廣場(chǎng)

54、 大眾活動(dòng),品牌維護(hù)階段：,市場(chǎng)推廣計(jì)劃,推廣計(jì)劃表,市場(chǎng)推廣計(jì)劃,媒體組合與推廣費(fèi)用,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,目標(biāo)客戶組成與介紹（已有意向）,

55、沃爾瑪公司由美國零售業(yè)的傳奇人物山姆·沃爾頓先生于1962年在阿肯色州成立。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，沃爾瑪公司已經(jīng)成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前，沃爾瑪在全球開設(shè)了超過7,000家商場(chǎng)，員工總數(shù)190多萬人，分布在全球14個(gè)國家。每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩?.76億人次。 沃爾瑪1996年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場(chǎng)和山姆會(huì)員商店。經(jīng)過十一年的發(fā)展，沃爾瑪目前已經(jīng)在全國共53個(gè)城市開設(shè)了101家商

56、場(chǎng)，包括沃爾瑪購物廣場(chǎng)、山姆會(huì)員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)，其中沃爾瑪購物廣場(chǎng)96家、山姆會(huì)員商店3家，社區(qū)店2家。,HOLA特力屋是一家超大型家居生活館，以平實(shí)的價(jià)格提供顧客精致且獨(dú)具風(fēng)格的家用家飾商品，滿足顧客一站購足的概念。在寬敞的購物空間與專業(yè)服務(wù)下，HOLA 的居家世界里，可以輕松尋得您想要的商品與期望居的價(jià)格與服務(wù)，隨時(shí)為您的家居裝飾提供靈感與創(chuàng)意。HOLA 特力屋登陸內(nèi)地的第一家賣場(chǎng)選址在百聯(lián)西郊購物中心內(nèi)，于2004

57、年12月12日開幕，營業(yè)面積約6000平方米。,CHAMPION PINK冠軍溜冰場(chǎng),冠軍溜冰場(chǎng)--國內(nèi)首家連鎖溜冰場(chǎng)館，由眾多全國冠軍、亞洲冠軍、世界滑冰大賽獲獎(jiǎng)選手組成一支高水準(zhǔn)的優(yōu)秀教練員隊(duì)伍，實(shí)行國際標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范教學(xué)。全套進(jìn)口頂級(jí)制冰設(shè)備，制造完美冰面，精彩紛呈的冰上演出、比賽等活動(dòng)，與國內(nèi)外冰上明星、冠軍零距離接觸。冠軍溜冰場(chǎng)所屬北京零度陽光體育文化有限公司，目前在北京、上海擁有北京新世界冠軍溜冰場(chǎng)、北京金源時(shí)代冠軍溜冰場(chǎng)、

58、上海又一城冠軍溜冰場(chǎng)、上海新世界冰上樂園等多家連鎖溜冰場(chǎng)館。公司下屬還包括零度陽光滑冰俱樂部、零度陽光冰球俱樂部、零度陽光冰上明星藝術(shù)團(tuán)、零度陽光滑冰運(yùn)動(dòng)服飾等一系列與滑冰運(yùn)動(dòng)相關(guān)的機(jī)構(gòu)，對(duì)普及、推廣滑冰運(yùn)動(dòng)，培養(yǎng)發(fā)掘優(yōu)秀的冰上人才，起到了積極的推動(dòng)作用；定期開展與美國、俄羅斯等國內(nèi)外滑冰協(xié)會(huì)及相關(guān)組織的互訪交流活動(dòng)。,新加坡好家具是一家集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售為一體的綜合性家具企業(yè)，完善貼心的服務(wù)充分滿足了現(xiàn)代消費(fèi)者的需求，深受廣大消費(fèi)者的

59、認(rèn)可和信賴，并在業(yè)內(nèi)形成了良好的口碑及影響力。經(jīng)過十年的發(fā)展，現(xiàn)南京有四家專賣店，其中一家旗艦店,一家精品店。吸收國際時(shí)尚家具的精髓，緊跟現(xiàn)代人的審美觀念，產(chǎn)品不斷推陳出新，每一個(gè)細(xì)節(jié)都力爭(zhēng)要給客戶帶來美的感受，都充分散發(fā)著個(gè)性化的藝術(shù)品位，融合世界文化經(jīng)典，具有國際品位的現(xiàn)代家居品牌。將現(xiàn)代美學(xué)、心理學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、人體工程學(xué)綜合體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)構(gòu)造中，使我們的產(chǎn)品美觀、舒適、實(shí)用，為您營造一個(gè)清爽、溫馨的家。,新加坡好家具,屈臣氏健

60、與美連鎖店是目前亞洲區(qū)最具規(guī)模的健與美連鎖店，在全球13個(gè)區(qū)域包括中國（內(nèi)地、香港、臺(tái)灣、澳門）、新加坡、泰國、馬來西亞、菲律賓、土耳其、韓國、印尼、愛沙尼亞和斯洛文尼亞擁有超過1,500家分店及1,165間藥房。 中國屈臣氏擁有200多家分店及5,000多名員工，是中國目前最大規(guī)模保健及美容產(chǎn)品零售連鎖商店。長久以來，屈臣氏不只在品質(zhì)與創(chuàng)新方面建立了相當(dāng)聲譽(yù)，更贏得顧客的高度信賴。屈臣氏為顧客提供多元化種類的商品，以迎合不同生活型

61、態(tài)的需要。屈臣氏的使命是要幫助世界各地的顧客獲得「健康、美態(tài)、歡樂」。屈臣氏承諾會(huì)源源不斷地為顧客奉上高品質(zhì)的產(chǎn)品、專業(yè)的資訊、令人驚喜不斷的購物環(huán)境及超值的產(chǎn)品價(jià)值。,好百年家居連鎖企業(yè)是國內(nèi)知名的商業(yè)集團(tuán)公司，擁有三大家居零售品牌（好百年家居、美庭品位家居、百年辦公超級(jí)商場(chǎng)），迄今為止，已在國內(nèi)各大城市開設(shè)了數(shù)十家大型家居連鎖商場(chǎng)。,自1995年由新加坡湯姆熊育樂事業(yè)有限公司創(chuàng)立以來，一直以提供國人一個(gè)健康、溫馨、便捷及充滿歡樂氣氛

62、的休閑場(chǎng)所為宗旨，向成為世界上最大的連鎖室內(nèi)主題樂園目標(biāo)而邁進(jìn)。一般湯姆熊由競(jìng)技游戲區(qū)和兒童游戲區(qū)組成，提供豐富多彩的禮品兌換是湯姆熊多年來不變的法寶。目前，湯姆熊在中國臺(tái)灣就有60多家，菲律賓有20余家。中國大陸至今也發(fā)展了20多家。,好樂迪量販?zhǔn)終TV,三麗鷗公司成立于1960年，是全球著名的造型人物品牌發(fā)行商。本著禮物傳遞真情的經(jīng)營理念，三麗鷗致力于豐富人際交流的偉大事業(yè)。我們?cè)O(shè)計(jì)的造型人物，已經(jīng)超越了單純?cè)O(shè)計(jì)本身的價(jià)值，成為“傳

63、達(dá)心意，培養(yǎng)友情”的使者。 三麗鷗（上海）國際貿(mào)易有限公司是日本三麗鷗有限公司在中國大陸的全資子公司，成立于2003年。通過個(gè)性禮物傳達(dá)與分享喜悅，拉近心與心的距離是本公司服務(wù)的宗旨。,SANRIO 卡通時(shí)尚購物廣場(chǎng),法國迪卡儂公司(DECATHLON)是一家集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、流通、銷售、服務(wù)于一體的、跨國大型體育用品專營企業(yè)，行業(yè)排名居世界第二。,意向客戶可承受租金范圍1,意向客戶列舉,意向客戶可承受租金范圍2,第二部分,一、市

64、場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,第二部分,一、市場(chǎng)調(diào)研,二、市場(chǎng)定位策略,三、產(chǎn)品建議,四、市場(chǎng)推廣建議,五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn),六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范,經(jīng)營模式分析,依據(jù)：上海區(qū)域同類模式商業(yè)經(jīng)營模式對(duì)比 南京本土商超經(jīng)營區(qū)營運(yùn)模式分析,可參考對(duì)象一：“新城市廣場(chǎng)

65、”雖然目前為止運(yùn)作的并不成功，但是由于初期采取扣點(diǎn)的經(jīng)營方式，使得開業(yè)初期便取得了良好的招商成果，對(duì)市場(chǎng)的培育，人氣的提升都帶來了良好的效果，但是因?yàn)槠湔猩腆w系不明確，對(duì)于品牌把握不準(zhǔn)確及其自身的動(dòng)線結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致項(xiàng)目到目前還處于失敗狀態(tài)之中，但是可以很欣慰的看到，新城市廣場(chǎng)里面的商戶越來越多的由扣點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，比如：4樓的餐飲區(qū)，大娘水餃、英倫烤魚、華世亭均為租賃模式，租金為2.4~3.2元/平米/天；蘇寧電器、先鋒書店以及先前的

66、宏圖三胞均采用租賃模式，租金為0.9~1.2元/平米/天。目前為止，對(duì)于商業(yè)街部分，新城市廣場(chǎng)只做小范圍扣點(diǎn)轉(zhuǎn)租賃，且局限于非常優(yōu)質(zhì)的客戶，如剛開設(shè)的外資銀行，租金為3.5元/平米/天，隨著人氣的不斷提升，和業(yè)態(tài)的逐步調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，越來越多的鋪位從扣點(diǎn)轉(zhuǎn)為租金，開發(fā)商得到了穩(wěn)定的回報(bào)，前期的市場(chǎng)培育是成功的關(guān)鍵。,可參考對(duì)象二：上海萬達(dá)五角場(chǎng)店萬達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)店開業(yè)不過幾個(gè)月，但其租賃體系和租金政策制定的非常完善，對(duì)于什么樣

67、的客戶做扣點(diǎn)，什么樣的客戶做租金，有一套完善的規(guī)則，例如：肯德基、棒約翰等國際品牌客戶，均開設(shè)在人流較旺盛位置，其選址均有嚴(yán)格的要求，因此做扣點(diǎn)聯(lián)營，往往會(huì)帶來更多的收入。再比如，黃金珠寶城，因?yàn)槠鋮^(qū)域的無法替代性（整個(gè)五角場(chǎng)區(qū)域只有這一個(gè)珠寶專業(yè)市場(chǎng)），因此，完全可以通過租金的方式，對(duì)商戶進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，優(yōu)勝劣汰，租金水平甚至達(dá)到了10元/平米/天的價(jià)格（該鋪位位于商場(chǎng)中后部位置）。,商場(chǎng)營運(yùn)初期，采用主力店帶動(dòng)整場(chǎng)，優(yōu)惠政策培育

68、市場(chǎng)的營運(yùn)政策：對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶，如肯德基、屈臣氏等品牌客戶，采用無保底扣點(diǎn)經(jīng)營模式。對(duì)于其他商戶，采用低租金，或保底扣點(diǎn)方式，幫助其通過1-2年的經(jīng)營，熟悉市場(chǎng)，互相磨合，優(yōu)勝劣汰，使得商業(yè)營運(yùn)初期，人氣可以很快獲得提升。在此期間，對(duì)于主力店周圍的商業(yè)和淘寶吧、婚購、家居等類別客戶，則需采取純租賃方式，從商場(chǎng)運(yùn)作初期，建立良好的租金體系，為后期的提升埋下很好的基礎(chǔ)。,經(jīng)營模式分析,商場(chǎng)營運(yùn)后期，人氣旺盛后，逐步升級(jí)淘汰：對(duì)

69、于優(yōu)質(zhì)客戶，如肯德基、屈臣氏等品牌客戶，根據(jù)其前期的收入，制定合理的租金體系，由扣點(diǎn)轉(zhuǎn)為租賃。對(duì)于其他商戶，根據(jù)前期營運(yùn)分析，根據(jù)日?？蛻粝M(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行鋪位調(diào)整，采用新的租金政策，優(yōu)勝劣汰。在此期間，對(duì)于主力店周圍的商業(yè)和淘寶吧、婚購、家居等類別客戶，急需采取純租賃方式，商場(chǎng)運(yùn)作初期所建立良好的租金體系，可以穩(wěn)定的對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行提升。,經(jīng)營模式分析,緊鄰超市的店鋪更易獲得有效人流和品牌輻射：如，家樂福普遍可以達(dá)到7-15元/