喬司商城問答解析1

1、杭州喬司商城問答解析參考一杭州喬司商城問答解析參考一0.近期公司活動(dòng)：現(xiàn)每周五有河北省石家莊、天津市、廣州市、深圳市、貴州省、昆明螺螄灣、杭州市、海寧市、桐鄉(xiāng)市各商會(huì)商戶由秘書長帶隊(duì)，每周六赴桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心考察并選鋪，每周日赴杭州喬司商城考察并選鋪。0.例如：廣東省皮革協(xié)會(huì)（毛皮和皮衣專業(yè)委員會(huì)）劉維東秘書長領(lǐng)隊(duì)，廣州市皮具皮革行業(yè)商會(huì)徐凱盈副會(huì)長領(lǐng)隊(duì)，石家莊金華商會(huì)杜該來秘書長領(lǐng)隊(duì)等等商會(huì)踴躍入駐我杭州喬司商城。1、對比九堡，四季青的常

2、見問題？對比九堡，四季青的常見問題？答：九堡：九堡：?設(shè)計(jì)單體量太小，死角太多；?開發(fā)老板很多個(gè)；?沒有盡心去招商；④沒有盡力去推廣，幾乎沒有看到什么廣告宣傳。老四季青：老四季青：?交通擁堵，不便；?倉儲(chǔ)也不夠；?各項(xiàng)成本更是高；④批零價(jià)格幾乎等同于商場；⑤消防也漸成隱患，堪憂；⑥服裝產(chǎn)業(yè)品種仍缺乏。2.是否會(huì)像九堡那些市場一樣做不起來關(guān)門？是否會(huì)像九堡那些市場一樣做不起來關(guān)門？答：這個(gè)問題也有很多像你一樣的客戶問道過，這些問題我們在立

3、項(xiàng)的時(shí)候已經(jīng)考慮到了，我們開發(fā)商是不打無準(zhǔn)備之仗的，剛好他們做的不好的地方我們可以規(guī)避掉，但是這個(gè)還不是最主要的原因，九堡那一帶做不起來的市場我們可以分析一下原因：?土地性質(zhì)：我們土地所有權(quán)性質(zhì)為國有，土地使用權(quán)類型為出讓，土地取得方式為掛牌出讓，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，我們擁有大產(chǎn)權(quán)；而九堡那一帶市場的土地要么村級(jí)留用地（從村里面租了15－20年左右，付了2年租金，就開始賣10－20年左右的使用權(quán)）要么是軍工用地（從部隊(duì)里面租了15年左右

4、，付了2年的租金，就開始賣10年左右的使用權(quán)）?一次性租賃買斷的年限我們是38年，其實(shí)跟有產(chǎn)權(quán)的沒什么區(qū)別，而九堡那一帶一般都租賃10到15年。?從招商運(yùn)營的方面來看我們開發(fā)商正在運(yùn)營的桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心一期（占地面積216畝，建筑面積26萬方），桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心（皮革）市場是浙江省首家五星級(jí)旅游購物市場，國家4A級(jí)旅游景區(qū)。曾經(jīng)成功運(yùn)營了東陽中國木雕城（41萬方）、東陽國際建材城（26萬方）等。并且我們項(xiàng)目周邊4000多家服裝企業(yè)很多已經(jīng)租了我

5、們的商鋪了，所以說我們是選商不是招商，最主要的一個(gè)原因是我們開發(fā)商有極強(qiáng)的運(yùn)營能力，這是其他市場無法比擬的，就拿我們在地級(jí)市桐鄉(xiāng)26萬方的桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心已經(jīng)3年過去了，至今是商業(yè)氛圍一片繁榮，租金年年漲。當(dāng)時(shí)我們面臨的也是同樣的問題，當(dāng)時(shí)桐鄉(xiāng)也是很多市場做不起來，而且比在杭州的條件更惡劣，因?yàn)槲覀儗γ婢褪顷P(guān)門了一兩年的同類市場桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城。更何況在杭州這樣的省會(huì)城市人口又多，交通又便捷，經(jīng)濟(jì)又發(fā)達(dá)，肯定比之前我們公司運(yùn)營的項(xiàng)目更好。而九

6、堡那一帶市場開發(fā)商基本沒有運(yùn)營過市場，更致命的一點(diǎn)是他們只賣房子不招商，有的甚至房子賣完就走人。④從銷售商鋪的比例來看我們地上五個(gè)樓層只賣3個(gè)樓層的部分商鋪，地下兩層我們是不賣的，并且四至五層也是我們公司資產(chǎn)自持，自主經(jīng)營不賣的，從總體來看我們開發(fā)商自持物業(yè)超過了50%，應(yīng)該說我們開發(fā)商是最大的業(yè)主，如果不把市場運(yùn)營好，吃虧最大的是我們開發(fā)商，所以說我們會(huì)想盡一切辦法把市場做好。而九堡那一帶市場基本上有多少賣多少，想盡一切辦法收錢，對他

7、們來講沒有任何壓力，不會(huì)做到與市場共存亡。⑤從商業(yè)配套方面來看我們做到了市場商場化，并且有足夠大的倉儲(chǔ)空間和便捷物流基地。同時(shí)我們項(xiàng)目還涵蓋酒店，餐飲，娛樂等一系列綜合配套。而九堡那一帶市場基本上就是一個(gè)獨(dú)立的市場根本連最基本的生活配套都沒有。⑦從設(shè)計(jì)格局上來看我們市場是目前國內(nèi)最前衛(wèi)的市場，因?yàn)槲覀冏龅搅嗽谑袌隼锩婀苍O(shè)74部自動(dòng)扶梯，13部觀光電梯及4部升降貨梯，24部疏散樓梯，我們做到了無位置差別和無樓層差別。公共部分由金螳螂設(shè)計(jì)公

8、司按五星級(jí)市場標(biāo)準(zhǔn)裝修，商鋪交樓時(shí)為簡裝修（墻體粉刷，鋪地板，按門）。（金螳螂裝飾上市公司裝修過的項(xiàng)目有：2008年奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場（鳥巢）、國家大劇院、國家博物館、人民大會(huì)堂常委廳等重大工程，以及洲際、萬豪、希爾頓等國家知名酒店管理集團(tuán)的項(xiàng)目。獲中國建筑設(shè)計(jì)魯班獎(jiǎng)37項(xiàng)，全國建筑工程裝飾獎(jiǎng)120項(xiàng)。）而九堡那一帶市場開發(fā)商為了省錢不愿找頂級(jí)的設(shè)計(jì)公司按傳統(tǒng)的市場去做，以至于造成到處是死角，由于電梯少更不用說觀光電梯了，購物的人到了1樓以后

9、根本不愿意再去其他樓層了，所以基本上是開業(yè)不成功。3、市場做不起來怎么辦？市場做不起來怎么辦？答：李嘉城曾經(jīng)說，地段、地段、還是地段，但是南京市中心的項(xiàng)目地段就很好，但還是沒做起來，處在城郊處的兩個(gè)市場就做得有聲有色，所以現(xiàn)在除了要擁有地段外，主要還是要看在做市場的運(yùn)營商是誰，實(shí)力如何，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通和政府資源優(yōu)勢來決定的。很多發(fā)展商只懂做地產(chǎn)商業(yè)，賣完市場商鋪就完事，而我們盧董是國內(nèi)真正懂得操盤商業(yè)地產(chǎn)、執(zhí)著專業(yè)市場的少數(shù)精英中的奇人

10、，一枝獨(dú)秀，首先從大的方向來看，市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)匯聚我們喬司地區(qū)的特色支柱產(chǎn)業(yè)杭派服裝、絲綢，以及嘉興的特答：不是啊，我們也有一些商鋪就是本地人買的，但還有一些本地人是依托當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)在做各種產(chǎn)業(yè)的生意，資金大多都套用在產(chǎn)業(yè)的提升上，而你們XX地方人（看客戶來自哪里）又很善于這種投資，這一情況全中國都是一樣的，主要是要看好投資前景，你說是吧！舉個(gè)例子娃哈哈做的全世界有名，但是他們只做水，其他都不做，企業(yè)要想做大一定要專業(yè)，專注才能做大做

11、強(qiáng)。6、我覺得這里不錯(cuò)，我也挺滿意的，但還是得回去商量一下？我覺得這里不錯(cuò)，我也挺滿意的，但還是得回去商量一下？答：其實(shí)這位大哥，買房子確實(shí)是件大事，是需要和家人一起商量的，我也非常認(rèn)同，但是你也知道，你看剛才已經(jīng)有那么多客戶成功下定，他們和你一起過來的，首先你不妨去問下他們對這項(xiàng)目的看法或認(rèn)同程度，聽聽他們的意見和想法，再次你看你剛才選的這個(gè)位置也非常不錯(cuò)，而且好像那一桌也在算這間鋪?zhàn)?，你看你今天不妨先考慮定下來，而且我們定金也只要1

12、萬就可以了，其實(shí)最關(guān)鍵的是你這個(gè)鋪?zhàn)游恢梅浅：?，而且性價(jià)比非常高，你再不定下來可能就沒有了。7、位置太偏，沒什么配套，市場沒人氣？位置太偏，沒什么配套，市場沒人氣？答：錯(cuò)，我們這個(gè)市場的確不在市中心，它不同于杭州大廈這樣的高端市場，也不同于杭州四季青這樣的批發(fā)市場。我們之所以在地鐵1號(hào)線喬司出口這個(gè)地方打造一個(gè)精品市場是因?yàn)樗厥獾牡乩砦恢煤吞厥獾漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定的。?特殊的地理位置看起來偏，但卻非常重要：特殊的地理位置看起來偏，但卻非常重

13、要：1)我們項(xiàng)目地處地鐵1號(hào)線喬司站300米左右、繞城高速喬司出口處500米，正好又是緊鄰政府“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)打造的九喬國際商貿(mào)城核心區(qū)域，它本身所在的地方就是一個(gè)咽喉要地，它位于杭州的東大門，長三角的中心，不管是杭州地區(qū)的消費(fèi)者，還是杭州地區(qū)以外的消費(fèi)者，我們是首先截流，也就是這些消費(fèi)者首先是我們市場的消費(fèi)者。2)我項(xiàng)目地處繞城高速喬司出口處500米，上下高速公路非常方便，對于滬杭高速公路上每天過往的11萬輛車子，就猶如一個(gè)大型的超

14、級(jí)服務(wù)區(qū)，私家車主到我們市場休息停留購物休閑，再上高速非常方便，而如果市區(qū)的市場商場購物的話就會(huì)有十多公里的路程，停車難，相比較而言可能私家車會(huì)嫌太麻煩。3)我們和長三角3000多家旅行社合作，每年數(shù)以萬計(jì)的大巴車到世界級(jí)的旅游勝地西湖必經(jīng)我市場，并且一下高速首先看到的就是我們市場。4)另外我們把到杭州四季青以及其他同類市場批發(fā)的客戶，特別是外地的我們以省會(huì)為單位可以給他們在一定的時(shí)間免費(fèi)接送。5)我們項(xiàng)目南接規(guī)劃中的奔馳、寶馬、奧迪等

15、名車4S店集群，引領(lǐng)高端消費(fèi)群體；背靠九年制學(xué)校，聯(lián)動(dòng)商機(jī)凸現(xiàn)；喬司附近4000多家服裝企業(yè)及大型現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)環(huán)繞項(xiàng)目周邊，產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢得天獨(dú)厚。喬司鎮(zhèn)政府、醫(yī)院、和平公司都近在咫尺。309339509等多條公交線路直達(dá)杭州市區(qū)，周圍銀行、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套一應(yīng)俱全，生活無比便捷。6)我們的項(xiàng)目緊鄰杭州市委、市政府“十二五”期間重點(diǎn)打造的九喬國際商貿(mào)城，同時(shí)政府投入幾千個(gè)億在九喬國際商貿(mào)城，并且為了緩解城市交通壓力以及提高城市市容市貌

16、決定把市中心的幾十個(gè)市場搬遷到我們九喬國際商貿(mào)城。8、客戶說，你們不用跟著我，我自己去看看，怎么辦？客戶說，你們不用跟著我，我自己去看看，怎么辦？答：XX先生，您看您今天過來，不也是沖著我們市場和相信我們開發(fā)運(yùn)營市場能力，才來我們市場考察的嘛？既然您來了，也就是把我當(dāng)成你朋友了，對嗎？既然是朋友，我就有責(zé)任把你招待好，何況您也知道這是我的工作份內(nèi)的事，所以服務(wù)您也是我的職責(zé)，我陪著您，您也可以幫我提一下意見，讓我的服務(wù)更周到些，同時(shí)也是

17、讓我們公司在各方面不斷的進(jìn)步？所以您看我陪您過去看一下樣板間的店面陳設(shè)和那里面的商品吧。9、市場在打響知名度方面有什么具體措施？市場在打響知名度方面有什么具體措施？答：A選擇和交通之聲合作；B舉辦私家車車友會(huì)，服裝節(jié)等等；C滬杭高速100塊高炮廣告等（10萬元一塊年，1000萬的投入）；D與汽運(yùn)公司合作，作為長途汽車的臨時(shí)?？空竞?000家旅行社合作；E在央視黃金時(shí)間段做推廣廣告。（每秒幾十萬）；F我們也是唯一一家做商業(yè)地產(chǎn)從杭州蕭山機(jī)