房地產(chǎn)市場環(huán)境背景調(diào)研

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研一、一、調(diào)研目的：調(diào)研目的：了解城市階層和房地產(chǎn)發(fā)展水平及潛力，為總體戰(zhàn)略布局確定整體大環(huán)境。看準(zhǔn)城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿挖厔?。二、二、調(diào)研方法：調(diào)研方法：整體城市環(huán)境的調(diào)研方法，主要是以二手資料為主一手資料為輔。通過查閱城市年鑒得到基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)。對城市實地的考察和對不同人群的訪談?wù){(diào)研了解城市的基礎(chǔ)情況，同時通過與已知城市的各項數(shù)據(jù)比較確定調(diào)研城市的價值和各項數(shù)據(jù)水平。三、三、調(diào)研內(nèi)容：調(diào)研內(nèi)容：1.市場環(huán)

2、境調(diào)研內(nèi)容主要包括：市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容主要包括：城市價值、經(jīng)濟(jì)情況、人口、消費(fèi)水平（人均可支配收入）和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市重點(diǎn)項目、城市規(guī)劃、城市政府重大事件、政府績效、城市重要產(chǎn)業(yè)支撐。2.城市價值：城市價值：城市價值：城市價值主要體現(xiàn)在城市的地理位置價值、文化價值、景觀資源價值、城市群價值、產(chǎn)業(yè)價值、能源價值、交通價值、功能價值。1)城市群價值和地理位置價值：城市群價值和地理位置價值：主要表現(xiàn)在城市處于中國九大城市群經(jīng)濟(jì)圈的那個位

3、置，處于什么樣的地位，擁有什么樣的功能，怎么樣的城市定位。大方向上確定城市的發(fā)展趨勢，找到城市發(fā)展的模板。這這樣的趨勢和模板下，房地產(chǎn)發(fā)展的土壤如何？是肥沃還是貧瘠，或者需要我去耕耘等。附件：中國九大城市群經(jīng)濟(jì)圈包括：1、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈；2、長三角；3、珠江三角洲；4、長株潭城市經(jīng)濟(jì)群（長沙、株洲、湘潭、岳陽、衡陽、婁底）；5、關(guān)中城市群（西安、寶雞、渭南、天水）；6、中原城市群（洛陽和鄭州）；7、海峽西岸城市群（廈門、泉州、惠州、汕頭、

4、福州）；8、武漢中心城市群（武漢、孝感、天門、仙桃、黃岡、潛江、咸寧）；9、成渝城市群（成都和重慶）2)文化價值：文化價值：城市的文化價值是以城市形象為表現(xiàn)，主要體現(xiàn)為城市行動的習(xí)俗和行為習(xí)慣，外在表現(xiàn)為，衣食住行、語言、休閑娛樂。而城市文化的資源和房地產(chǎn)價值息息相關(guān)。操作手法有由長時間沉淀的歷史、行為、習(xí)俗形成的內(nèi)在資源，用房地產(chǎn)形象化，或者借文化勢、或者用地產(chǎn)打造和深化文化價值、增加房地產(chǎn)項目內(nèi)在價值。3)景觀資源價值：景觀資源價值

5、：城市的景觀資源包括，山、水、人文或風(fēng)景名勝等。4)產(chǎn)業(yè)、能源、功能價值：產(chǎn)業(yè)、能源、功能價值：城市主要產(chǎn)業(yè)和能源及其聚合和輻射的效應(yīng)能力，且產(chǎn)業(yè)及能源在整個城市群中的地位和功能及定位情況。5)交通價值：交通價值：交通是所有價值實現(xiàn)的一個主要路徑渠道，城市的交通主要分為人流交通和物流交通，確定城市的交通地位和通達(dá)便利性及成本性。城市的價值主要基礎(chǔ)有：交通、產(chǎn)業(yè)、文化、景觀、能源、地理位置。主要體現(xiàn)為：城市的價值主要基礎(chǔ)有：交通、產(chǎn)業(yè)、文

6、化、景觀、能源、地理位置。主要體現(xiàn)為：城市功能性和城市定位性。城市功能性和城市定位性。3.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況主要體現(xiàn)在城市的GDP和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。GDP主要反映城市處于什么樣市是核心。在所有的城市背景教研中，尋找數(shù)據(jù)的類比點(diǎn)尋找數(shù)據(jù)的類比點(diǎn)。找到城市的類比城市讓策劃和營銷人員對城市有一個熟悉城市的比較在配合細(xì)致的數(shù)據(jù)支持是核心。11.政策政策政府政策市營銷房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素。房地產(chǎn)政策主要分為經(jīng)濟(jì)政策

7、、房地產(chǎn)市場性政策和社會性政策。例如7090政策，將準(zhǔn)降息等。在操盤項目時需要一張政策動在操盤項目時需要一張政策動態(tài)和評論表特別是政策結(jié)果的預(yù)測，及對于市場供求關(guān)系的影響，附帶地方政府執(zhí)行政策態(tài)和評論表特別是政策結(jié)果的預(yù)測，及對于市場供求關(guān)系的影響，附帶地方政府執(zhí)行政策效果比和時間延后比。效果比和時間延后比。房地產(chǎn)政策評論時需要確定政策目的，政策實施手法，政策部位，政策效果預(yù)測，政策執(zhí)行難度，政策決策主體，政策缺失等問題進(jìn)行評論。對于后