房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境背景調(diào)研

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研一、一、調(diào)研目的：調(diào)研目的：了解城市階層和房地產(chǎn)發(fā)展水平及潛力，為總體戰(zhàn)略布局確定整體大環(huán)境。看準(zhǔn)城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿挖厔?shì)。二、二、調(diào)研方法：調(diào)研方法：整體城市環(huán)境的調(diào)研方法，主要是以二手資料為主一手資料為輔。通過(guò)查閱城市年鑒得到基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)。對(duì)城市實(shí)地的考察和對(duì)不同人群的訪談?wù){(diào)研了解城市的基礎(chǔ)情況，同時(shí)通過(guò)與已知城市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)比較確定調(diào)研城市的價(jià)值和各項(xiàng)數(shù)據(jù)水平。三、三、調(diào)研內(nèi)容：調(diào)研內(nèi)容：1.市場(chǎng)環(huán)

2、境調(diào)研內(nèi)容主要包括：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容主要包括：城市價(jià)值、經(jīng)濟(jì)情況、人口、消費(fèi)水平（人均可支配收入）和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市重點(diǎn)項(xiàng)目、城市規(guī)劃、城市政府重大事件、政府績(jī)效、城市重要產(chǎn)業(yè)支撐。2.城市價(jià)值：城市價(jià)值：城市價(jià)值：城市價(jià)值主要體現(xiàn)在城市的地理位置價(jià)值、文化價(jià)值、景觀資源價(jià)值、城市群價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、能源價(jià)值、交通價(jià)值、功能價(jià)值。1)城市群價(jià)值和地理位置價(jià)值：城市群價(jià)值和地理位置價(jià)值：主要表現(xiàn)在城市處于中國(guó)九大城市群經(jīng)濟(jì)圈的那個(gè)位

3、置，處于什么樣的地位，擁有什么樣的功能，怎么樣的城市定位。大方向上確定城市的發(fā)展趨勢(shì)，找到城市發(fā)展的模板。這這樣的趨勢(shì)和模板下，房地產(chǎn)發(fā)展的土壤如何？是肥沃還是貧瘠，或者需要我去耕耘等。附件：中國(guó)九大城市群經(jīng)濟(jì)圈包括：1、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈；2、長(zhǎng)三角；3、珠江三角洲；4、長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)群（長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、婁底）；5、關(guān)中城市群（西安、寶雞、渭南、天水）；6、中原城市群（洛陽(yáng)和鄭州）；7、海峽西岸城市群（廈門、泉州、惠州、汕頭、

4、福州）；8、武漢中心城市群（武漢、孝感、天門、仙桃、黃岡、潛江、咸寧）；9、成渝城市群（成都和重慶）2)文化價(jià)值：文化價(jià)值：城市的文化價(jià)值是以城市形象為表現(xiàn)，主要體現(xiàn)為城市行動(dòng)的習(xí)俗和行為習(xí)慣，外在表現(xiàn)為，衣食住行、語(yǔ)言、休閑娛樂。而城市文化的資源和房地產(chǎn)價(jià)值息息相關(guān)。操作手法有由長(zhǎng)時(shí)間沉淀的歷史、行為、習(xí)俗形成的內(nèi)在資源，用房地產(chǎn)形象化，或者借文化勢(shì)、或者用地產(chǎn)打造和深化文化價(jià)值、增加房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值。3)景觀資源價(jià)值：景觀資源價(jià)值

5、：城市的景觀資源包括，山、水、人文或風(fēng)景名勝等。4)產(chǎn)業(yè)、能源、功能價(jià)值：產(chǎn)業(yè)、能源、功能價(jià)值：城市主要產(chǎn)業(yè)和能源及其聚合和輻射的效應(yīng)能力，且產(chǎn)業(yè)及能源在整個(gè)城市群中的地位和功能及定位情況。5)交通價(jià)值：交通價(jià)值：交通是所有價(jià)值實(shí)現(xiàn)的一個(gè)主要路徑渠道，城市的交通主要分為人流交通和物流交通，確定城市的交通地位和通達(dá)便利性及成本性。城市的價(jià)值主要基礎(chǔ)有：交通、產(chǎn)業(yè)、文化、景觀、能源、地理位置。主要體現(xiàn)為：城市的價(jià)值主要基礎(chǔ)有：交通、產(chǎn)業(yè)、文

6、化、景觀、能源、地理位置。主要體現(xiàn)為：城市功能性和城市定位性。城市功能性和城市定位性。3.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況主要體現(xiàn)在城市的GDP和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。GDP主要反映城市處于什么樣市是核心。在所有的城市背景教研中，尋找數(shù)據(jù)的類比點(diǎn)尋找數(shù)據(jù)的類比點(diǎn)。找到城市的類比城市讓策劃和營(yíng)銷人員對(duì)城市有一個(gè)熟悉城市的比較在配合細(xì)致的數(shù)據(jù)支持是核心。11.政策政策政府政策市營(yíng)銷房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素。房地產(chǎn)政策主要分為經(jīng)濟(jì)政策

7、、房地產(chǎn)市場(chǎng)性政策和社會(huì)性政策。例如7090政策，將準(zhǔn)降息等。在操盤項(xiàng)目時(shí)需要一張政策動(dòng)在操盤項(xiàng)目時(shí)需要一張政策動(dòng)態(tài)和評(píng)論表特別是政策結(jié)果的預(yù)測(cè)，及對(duì)于市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，附帶地方政府執(zhí)行政策態(tài)和評(píng)論表特別是政策結(jié)果的預(yù)測(cè)，及對(duì)于市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，附帶地方政府執(zhí)行政策效果比和時(shí)間延后比。效果比和時(shí)間延后比。房地產(chǎn)政策評(píng)論時(shí)需要確定政策目的，政策實(shí)施手法，政策部位，政策效果預(yù)測(cè)，政策執(zhí)行難度，政策決策主體，政策缺失等問題進(jìn)行評(píng)論。對(duì)于后