房地產(chǎn)評估實(shí)施方案

1、房地產(chǎn)評估實(shí)施方案我們按照關(guān)于公開選聘評估機(jī)構(gòu)的通知文件的要求，根據(jù)我們以往評估工作中的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)評估工作提出以下評估方案：一、評估方法本次評估主要采用成本法、市場法進(jìn)行評估。并對兩種方法的估價(jià)結(jié)果綜合分析，得出最終估價(jià)結(jié)果。（一）成本法1、成本法概念所謂成本法就是以現(xiàn)在的建筑、裝修材料和施工技術(shù)、工藝，重新建造和待估房屋建(構(gòu))筑物使用功能一樣的建筑所投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和，運(yùn)用典型工程重置核算法確定重置價(jià)值。2、成本法操作步驟（1

2、）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；（2）估算重新購建價(jià)格（3）估算折舊（4）求取評估價(jià)格3、成本法適用對象（1）新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（2）有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（3）單純建筑物的估價(jià)；（4）市場不完善或狹小的房地產(chǎn)；（5）在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中。4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、市場法概念所謂市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，

3、對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。2、市場法操作步驟（1）搜集交易案例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取評估價(jià)格3、市場法適用的對象市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。4、市場法計(jì)算公式委估房地產(chǎn)價(jià)格=比較案例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（三）根據(jù)具體情況選