社會保障性商品住房問題研究.pdf

1、住房問題一直是世界各國政府非常關(guān)注的重要問題，住房問題解決得如何關(guān)系到社會的穩(wěn)定，經(jīng)濟的繁榮。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國居民的收入水平和生活質(zhì)量得到了提高，居民在商品住宅市場貨幣支付能力逐步增強。但是，不可否認的事實是，城鎮(zhèn)居民收入分配不均勻問題也閂益嚴重。目前，我國基尼系數(shù)已經(jīng)超過了國際公認的警戒線。最近幾年，大中城市商品住宅價格漲幅較快，價格漲幅已經(jīng)超過居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住宅市場逐步被邊緣化了。伴隨著住房制度

2、貨幣化改革，我國政府為了解決中低收入階層住房困難問題，在借鑒發(fā)達國家住房保障政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國居民的居住狀況和收入水平，制定了相應(yīng)的住房保障政策，即實行經(jīng)濟適用房政策、廉租住房政策和住房公積金制度。住房保障政策的實施，在一定程度上解決了城市居民的住房困難問題，其中，廉租住房政策實行貨幣化補貼，保障目標群體主要是城市中的最低收入、低保群體，在實施過程中，目標群體定位明確、補貼額度合理，廉租住房政策的運作是富有效率的；而作為以售為主的經(jīng)

3、濟適用房，在運作中，由于保障目標群體定位模糊，準入限定標準不明確，開發(fā)商違規(guī)操作，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房保障群體錯位、“福利倒置”，經(jīng)濟適用房在運作中出現(xiàn)的問題引起了社會的廣泛關(guān)注，叫停經(jīng)濟適用房的支持者眾多。 本文在介紹國外先進國家住房保障經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，就我國住房保障政策進行了評析，分析了我國住房保障政策的合理性，不同于國內(nèi)其他學(xué)者的觀點，本文作者認為，在商品住宅價格不斷提高、土地資源稀缺、居民支付能力較低、城市政府財政支付困難的情況

4、下，取消經(jīng)濟適用房建設(shè)，對經(jīng)濟適用房保障群體實行貨幣化補貼具有相當?shù)碾y度。基于以上問題的深入思考，本文就社會保障性商品住房(涵蓋經(jīng)濟適用房)保障政策實施路徑進行了研究。 本文在研究過程中，首先利用城市經(jīng)濟學(xué)、經(jīng)濟地理學(xué)的理論，對城市居住性土地的利用規(guī)律、城市住房的占有規(guī)律進行了探討，主要是用住戶的地租競標曲線來闡述住戶對區(qū)位的選擇、住房的價格空間分布規(guī)律、城市住房消費規(guī)律等。在此基礎(chǔ)上，對社會保障性商品住房開發(fā)區(qū)位選擇及開發(fā)邊界

5、進行了研究，提出了基于建筑成本價值和位置價值的因素，社會保障性商品房開發(fā)應(yīng)選擇位置價值較低的區(qū)位，即選擇城市邊緣、交通便利的區(qū)域。 其次，本文利用信息經(jīng)濟學(xué)、博弈論對社會保障性商品房開發(fā)商開發(fā)行為選擇、社會保障性商品房準入審核機制進行了研究；參考建設(shè)部頒布的住宅建設(shè)、住區(qū)規(guī)劃、住宅性能評定、小康住宅標準等相關(guān)規(guī)范的內(nèi)容，借鑒美國的商品住宅性能評定標準和LEED(Leadership in Energy and Environme

6、ntal Design)建筑評估體系和歐洲國家商品住宅性能評定標準及評估體系的經(jīng)驗做法，利用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)原理建立了社會保障性商品房前期評價、后評價綜合評價指標和評價模型，通過科學(xué)性、合理性、前瞻性指標的設(shè)置和評價模型的應(yīng)用，對社會保障性商品房住區(qū)進行科學(xué)評價，以此評價社會保障性商品住宅小區(qū)綜合性能所屬等級及規(guī)劃、設(shè)計方案的合理性，從而判定開發(fā)商的工作績效。通過前期評價，還可以有效地控制規(guī)劃、設(shè)計方案，避免社會保障性商品房因開發(fā)面

7、積超標所導(dǎo)致的目標群體錯位。第三，本文就社會保障性商品房的銷售定價、基于居民貨幣支付能力的住宅有效需求價格、社會保障性商品房一定時期供應(yīng)量進行了研究。提出了在一定時期內(nèi)，社會保障性商品房的供應(yīng)量應(yīng)該合理，既要能夠解決保障群體的住房困難問題，又不能對商品住宅市場產(chǎn)生較大的沖擊。本文利用GRNN模型對北京市商品住宅需求量進行了預(yù)測，并對經(jīng)濟適用房在一定時期內(nèi)合理的供應(yīng)量進行了分析。 最后，對社會保障性商品房租稅費問題、住房公積金投資

8、組合及運作流程進行了研究，通過研究表明，為了實現(xiàn)住房公積金的保值增值，降低支付風(fēng)險，住房公積金應(yīng)逐步擴大投資渠道。同時，對住房公積金風(fēng)險防范機制及規(guī)范化管理的制度安排進行了研究，借鑒國外養(yǎng)老基金風(fēng)險投資管理的模式，提出了住房公積金投資組合風(fēng)險管理可以對不同投資品種采用數(shù)量限制模式，或者采用“謹慎人”規(guī)則模式。由于我國金融市場發(fā)育不成熟，相關(guān)的法律和行政監(jiān)管的經(jīng)驗不足，缺乏管理和運作住房公積金的經(jīng)驗和相關(guān)人才，為了避免住房公積金追求高收益