xx河西市場調(diào)研報(bào)告

1、南京河西市場調(diào)研報(bào)告南京河西市場調(diào)研報(bào)告第一部分市場調(diào)研目錄第一章項(xiàng)目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析二、總需求量分析三、價(jià)格趨勢四、消化狀況分析五、購房面積與戶型分析六、購房習(xí)性特點(diǎn)分析七、房地產(chǎn)市場綜合評(píng)述第二章項(xiàng)目所在區(qū)域重點(diǎn)競爭樓盤分析一、在售物業(yè)二、待售物業(yè)三、待建物業(yè)四、物業(yè)可比性五、結(jié)論第三章目標(biāo)客戶市場需求分析第一章項(xiàng)目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析1、供給量分析1995—2004年上半年商

2、品住宅開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）住宅施工面積(萬㎡)住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）199559.4529.2602.36230.78199669.733.94543.78275.67178199772.8936.17535.75207.872151998101.0658.79611.82270.46253199997.9162.21686.93314.33222.2200099.3

3、466.42658.59297.55254.2200111175.28743.95308.96305.232002137.6396.57909.6374.43341.922003183.8129.31255.0336.24400.162004上半年80.3255.381558.61121.32168.91由上圖可以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場投資開發(fā)力度加大，僅2004年上半年住宅開發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工

4、面積近年來增幅明顯，2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過了2003年全年的施工量，這體現(xiàn)出住宅開發(fā)量的飛速增長。竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長而供給量跟不上就會(huì)造成供不應(yīng)求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場整體的供略大于求態(tài)勢，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預(yù)測供應(yīng)將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在。2003年全市共

5、招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加3.3倍，2004年國土部門還1999至2003年南京市房價(jià)年度漲幅比較圖由以上兩個(gè)表格數(shù)據(jù)可以看出：由2000年開始至2004年上半年，南京房價(jià)處于一個(gè)相對較快的增長態(tài)勢。從區(qū)域上看河西房價(jià)的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導(dǎo)向。并且隨著十運(yùn)會(huì)的召開，河西的基礎(chǔ)設(shè)施和配套日趨完善。由2004年上半年河西的均價(jià)達(dá)到5700元平方米，可以預(yù)計(jì)2004年度河西的漲勢仍然會(huì)保持較高幅度。2、2

6、004年下半年房地產(chǎn)價(jià)格趨勢2004年下半年房地產(chǎn)的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。（1）、今年我市供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供略大于求，將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。（2）、供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì)出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進(jìn)一步增加對于穩(wěn)定大的市場有一定的作用。（3）、開發(fā)商拿地成

7、本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。四、消化狀況分析1、商品住宅銷售狀況分析數(shù)據(jù)顯示：2003年以來，南京市商品住宅銷售市場一直較為平穩(wěn)，除去2003年二季度由于契稅調(diào)整的原因外，各季度銷售量基本平穩(wěn)并有所增加，漲幅達(dá)到5%—10%。市場較穩(wěn)定，并

8、沒有受到臨時(shí)性因素的影響，由此可以看出南京的房地產(chǎn)市場是朝著健康穩(wěn)定的形勢發(fā)展的。2、供需比例狀況分析由上圖可以看出價(jià)格不同，供給和需求的比例有很大不同，供需比例狀況如下：（1）、需求每平方米3500元以下價(jià)位段的占46.2%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。（2）、需求35005000元平米價(jià)位段的占40%，供求基本平衡。（3）、需求5000元7000元平米價(jià)位段的占總量的6%，而實(shí)際供給比例達(dá)34.2%，屬于嚴(yán)重供大于求。（4）、需求7000元平方米