創(chuàng)業(yè)計(jì)劃報(bào)告正文

1、香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估第1頁共14頁1.0研究結(jié)論研究結(jié)論1.1宗地基本情況宗地基本情況宗地編號(hào)為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003

2、年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2地價(jià)范圍地價(jià)范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在727

3、49～84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬元人民幣。對(duì)應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元平方米.1.31.3地塊投資價(jià)值地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬元后，香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估第3頁共1

4、4頁2.2運(yùn)用運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈

5、利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估

6、報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)研究依據(jù)?香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指標(biāo)?國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫?《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》?廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?中國人民銀行存、貸款利率?《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》?搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)?中國