債券研究房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)評級框架

1、若出現(xiàn)排版，錯誤，數(shù)據(jù)顯示不全等情況，可加微信535600147，憑購買下載記錄獲取PDF版本目錄目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)分析框架................................................................11.1房地產(chǎn)行業(yè)界定與細分...............................................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上下游、

2、產(chǎn)業(yè)鏈及地產(chǎn)開發(fā)銷售流程......................................21.3行業(yè)特征...........................................................................41.4房地產(chǎn)企業(yè)分析框架................................................................11二、房地產(chǎn)開發(fā)行

3、業(yè)評級及夏普比率計算.....................................................142.1構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用評級體系....................................................142.2樣本企業(yè)主體打分結(jié)果..............................................................142.3樣本企

4、業(yè)夏普比率計算..............................................................15圖表目錄圖表目錄圖表1：房地產(chǎn)行業(yè)分類.....................................................................2圖表2：房地產(chǎn)企業(yè)上下游................................................

5、...................3圖表3：房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈...................................................................3圖表4：房地產(chǎn)開發(fā)銷售流程.................................................................4圖表5：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)..........................

6、...................................5圖表6：房企主要融資渠道...................................................................6圖表7：房地產(chǎn)開發(fā)主要資金來源占比.........................................................6圖表8：國內(nèi)貸款構(gòu)成占比.................

7、..................................................6圖表9：房地產(chǎn)債各類發(fā)行占比...............................................................7圖表10：房地產(chǎn)ABS發(fā)行量...................................................................7圖表11：房地產(chǎn)周

8、期性因素..................................................................8圖表12：房地產(chǎn)行業(yè)歷次重大政策拐點........................................................8圖表13：房企數(shù)量趨于穩(wěn)定.............................................................

9、.....9圖表14：房地產(chǎn)行業(yè)并購整合加速............................................................9圖表15：TOP50房企市占率（銷售金額）......................................錯誤!未定義書簽。未定義書簽。圖表16：銷售額區(qū)段對應的房企數(shù)量分布（TOP100房企）.......................錯誤!未定義書簽。未定

10、義書簽。圖表17：城鎮(zhèn)人口和北上廣深常住人口占比變化...............................................10圖表18：70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)：當月同比......................................10圖表19：房地產(chǎn)行業(yè)信用評級體系...........................................................14圖

11、表20：樣本房企信評打分結(jié)果.............................................................15圖表21：樣本房企風險收益比率排序.........................................................16若出現(xiàn)排版，錯誤，數(shù)據(jù)顯示不全等情況，可加微信535600147，憑購買下載記錄獲取PDF版本圖表圖表1：房地產(chǎn)行業(yè)分類：房地產(chǎn)行業(yè)分

12、類數(shù)據(jù)來源：《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》，《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準的通知》，中信建投證券研究發(fā)展部由于房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)居多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中又以普通住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，所以本文后續(xù)分析和評級主要針對以普通住宅地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)，后文所提及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也專指普通住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上下游、產(chǎn)業(yè)鏈及地產(chǎn)開發(fā)銷售流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上下游、產(chǎn)業(yè)鏈及地產(chǎn)開發(fā)銷售流程1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上下游、產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)

13、開發(fā)企業(yè)的上游包括土地一級開發(fā)和建筑公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游包括土地一級開發(fā)和建筑公司。土地一級開發(fā)是指政府對國有建設用地進行征地、拆遷和市政配套設施建設，使該土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件，由生地變?yōu)槭斓?，再對熟地有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。熟地轉(zhuǎn)讓對應的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地。房企拿地以后，將房屋的施工建造工作承包給建筑公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下游主要是購房居民，也就是房企的銷售對象。從整個產(chǎn)業(yè)鏈來看，房地產(chǎn)上