房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)reits：春江水暖提速正當(dāng)時

1、1 背景：生逢其時REITs（Real Estate Investment Trusts） ， 全稱“不動產(chǎn)投資信托基金” 。根據(jù)上海證券交易所官網(wǎng)定義， REITs 是向投資者發(fā)行收益憑證， 募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。圖表 圖表 1 REITs 概念與盈 概念與盈利方式 方式 圖表 圖表 2 REITs 分類圖 分類圖NAREIT， NAREIT，REITs 具有低門檻、多 具有低門檻、多選擇、專業(yè)性

2、等優(yōu)勢。 擇、專業(yè)性等優(yōu)勢。REITs 的投資門檻較低。根據(jù)證監(jiān)會和基金詢價公告，我國首批 REITs 門檻大致在 100~1000 元之間。不同 REITs專注于不同類型和地區(qū)的房地產(chǎn)，投資者可以根據(jù)自己的偏好通過購買不同 REITs投資各種各樣的房地產(chǎn)項目。投資 REITs 與投資房地產(chǎn)在資產(chǎn)控制、投資者技能、投資者財務(wù)狀況、 投資期限、 現(xiàn)金流、 流動性、 成本、 風(fēng)險偏好等方面有較大區(qū)別。 REITs 特殊的資產(chǎn)性質(zhì)， 也使其成

3、為大類資產(chǎn)配置中的?？?。 借助投資 REITs， 實(shí)現(xiàn)項目收益的最大化。 根據(jù) NAREIT 統(tǒng)計， REITs 的 20 年年化平均標(biāo)準(zhǔn)差更小于美國股票，10 年回報率的標(biāo)準(zhǔn)差是房地產(chǎn)投資信托基金的 9%，而美國股票的標(biāo)準(zhǔn)差為 16%。且 REITs 的 20 年年化平均收益率要明顯高于美股收益率。圖表 圖表 3 REITs 和美國股票 和美國股票 10 年化平均收益率走勢圖 年化平均收益率走勢圖 圖表 圖表 4 REITs

4、和美國股票 和美國股票 20 年年化平均收益率走 年年化平均收益率走勢圖NAREIT， NAREIT，圖表 圖表 6 部分國家或地區(qū) 部分國家或地區(qū)出臺 REITs 時的經(jīng)濟(jì)社會 時的經(jīng)濟(jì)社會情況國家 國家 美國 美國 英國 英國 日本 日本 新加坡 新加坡 中國 中國香港 中國 中國大陸REITs 推出時間 1960 2007 2000 2002 2003 2019GDP 增速 趨勢數(shù)值低速增長3.0%低速增長2.9%低速增長2

5、.0%低速增長-1.0%低速增長-3.0%中速增長6.1%人均 GDP 趨勢 緩慢增長 緩慢增長 緩慢增長 緩慢增長 緩慢增長 緩慢增長（美元） 數(shù)值 23443 37425 32716 21691 23559 10276服務(wù)業(yè)占比 趨勢數(shù)值持續(xù)上升75%持續(xù)上升76%持續(xù)上升70%持續(xù)上升68%持續(xù)上升89%持續(xù)上升54%人均消費(fèi) 趨勢 快速上升 高位企穩(wěn) 高位企穩(wěn) 平穩(wěn)上升 平穩(wěn)上升 平穩(wěn)上升（美元） 數(shù)值 15620 29299

6、21289 12791 12865 309725~64 歲趨勢數(shù)值上升58%上升53%上升63%上升58%上升59%上升59%城鎮(zhèn)化率趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值新一輪快速上升 70%新一輪快速上升 81%新一輪快速上升 79%完成100%完成100%快速上升60%資料來源：研究院，世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，備注：城鎮(zhèn)化率根據(jù)世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫整理a） 從 GDP 增速看，美 增速看，美國、英國、日本在 、英國、日本在 REITs 推出年

7、份時， 出年份時，GDP 及人均增 及人均增處于低速增長階 處于低速增長階段。 美國、 英國、 日本、 新加坡在 REITs 推出年份 GDP 增速分別為3.0%、 2.9%、 2.0%、 -1.0%。 各國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷高速增長后， 逐漸進(jìn)入換擋下行區(qū)間，此時出臺 REITs，有利于推動經(jīng)濟(jì)提速。圖表 圖表 7 美國 美國 GDP 與人 與人均 GDP 增速（%） 圖表 圖表 8 英國 英國 GDP 與人 與人均 GDP 增速（%）