房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)reits：春江水暖提速正當(dāng)時(shí)

1、1 背景：生逢其時(shí)REITs（Real Estate Investment Trusts） ， 全稱“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金” 。根據(jù)上海證券交易所官網(wǎng)定義， REITs 是向投資者發(fā)行收益憑證， 募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。圖表 圖表 1 REITs 概念與盈 概念與盈利方式 方式 圖表 圖表 2 REITs 分類圖 分類圖NAREIT， NAREIT，REITs 具有低門檻、多 具有低門檻、多選擇、專業(yè)性

2、等優(yōu)勢(shì)。 擇、專業(yè)性等優(yōu)勢(shì)。REITs 的投資門檻較低。根據(jù)證監(jiān)會(huì)和基金詢價(jià)公告，我國(guó)首批 REITs 門檻大致在 100~1000 元之間。不同 REITs專注于不同類型和地區(qū)的房地產(chǎn)，投資者可以根據(jù)自己的偏好通過購(gòu)買不同 REITs投資各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資 REITs 與投資房地產(chǎn)在資產(chǎn)控制、投資者技能、投資者財(cái)務(wù)狀況、 投資期限、 現(xiàn)金流、 流動(dòng)性、 成本、 風(fēng)險(xiǎn)偏好等方面有較大區(qū)別。 REITs 特殊的資產(chǎn)性質(zhì)， 也使其成

3、為大類資產(chǎn)配置中的常客。 借助投資 REITs， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化。 根據(jù) NAREIT 統(tǒng)計(jì)， REITs 的 20 年年化平均標(biāo)準(zhǔn)差更小于美國(guó)股票，10 年回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)差是房地產(chǎn)投資信托基金的 9%，而美國(guó)股票的標(biāo)準(zhǔn)差為 16%。且 REITs 的 20 年年化平均收益率要明顯高于美股收益率。圖表 圖表 3 REITs 和美國(guó)股票 和美國(guó)股票 10 年化平均收益率走勢(shì)圖 年化平均收益率走勢(shì)圖 圖表 圖表 4 REITs

4、和美國(guó)股票 和美國(guó)股票 20 年年化平均收益率走 年年化平均收益率走勢(shì)圖NAREIT， NAREIT，圖表 圖表 6 部分國(guó)家或地區(qū) 部分國(guó)家或地區(qū)出臺(tái) REITs 時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì) 時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況國(guó)家 國(guó)家 美國(guó) 美國(guó) 英國(guó) 英國(guó) 日本 日本 新加坡 新加坡 中國(guó) 中國(guó)香港 中國(guó) 中國(guó)大陸REITs 推出時(shí)間 1960 2007 2000 2002 2003 2019GDP 增速 趨勢(shì)數(shù)值低速增長(zhǎng)3.0%低速增長(zhǎng)2.9%低速增長(zhǎng)2

5、.0%低速增長(zhǎng)-1.0%低速增長(zhǎng)-3.0%中速增長(zhǎng)6.1%人均 GDP 趨勢(shì) 緩慢增長(zhǎng) 緩慢增長(zhǎng) 緩慢增長(zhǎng) 緩慢增長(zhǎng) 緩慢增長(zhǎng) 緩慢增長(zhǎng)（美元） 數(shù)值 23443 37425 32716 21691 23559 10276服務(wù)業(yè)占比 趨勢(shì)數(shù)值持續(xù)上升75%持續(xù)上升76%持續(xù)上升70%持續(xù)上升68%持續(xù)上升89%持續(xù)上升54%人均消費(fèi) 趨勢(shì) 快速上升 高位企穩(wěn) 高位企穩(wěn) 平穩(wěn)上升 平穩(wěn)上升 平穩(wěn)上升（美元） 數(shù)值 15620 29299

6、21289 12791 12865 309725~64 歲趨勢(shì)數(shù)值上升58%上升53%上升63%上升58%上升59%上升59%城鎮(zhèn)化率趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值新一輪快速上升 70%新一輪快速上升 81%新一輪快速上升 79%完成100%完成100%快速上升60%資料來(lái)源：研究院，世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，備注：城鎮(zhèn)化率根據(jù)世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)整理a） 從 GDP 增速看，美 增速看，美國(guó)、英國(guó)、日本在 、英國(guó)、日本在 REITs 推出年

7、份時(shí)， 出年份時(shí)，GDP 及人均增 及人均增處于低速增長(zhǎng)階 處于低速增長(zhǎng)階段。 美國(guó)、 英國(guó)、 日本、 新加坡在 REITs 推出年份 GDP 增速分別為3.0%、 2.9%、 2.0%、 -1.0%。 各國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后， 逐漸進(jìn)入換擋下行區(qū)間，此時(shí)出臺(tái) REITs，有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提速。圖表 圖表 7 美國(guó) 美國(guó) GDP 與人 與人均 GDP 增速（%） 圖表 圖表 8 英國(guó) 英國(guó) GDP 與人 與人均 GDP 增速（%）