[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅在策劃和定位中的考慮

1、1,土 地 增 值 稅 —房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),,2,土地增值稅,第一部分：基本政策第二部分：稅收征管第三部分：清算管理,3,第一部分：基本政策,4,基本法規(guī)：,法律依據(jù)1993年12月13日《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》1995年1月27日《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,5,基本政策—納稅人,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人

2、。,6,基本政策-征稅范圍,凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍。,7,基本政策-征稅范圍,國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。

3、個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。,8,基本政策-課稅對(duì)象,土地增值稅的課稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。,9,基本政策-計(jì)稅依據(jù),增值額=收入—扣除項(xiàng)目金額,10,基本政策-收入,貨幣收入實(shí)物收入其他收入視同銷售房地產(chǎn)收入----用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,11,基本政策-收入,對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成

4、成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照市場(chǎng)價(jià)格核定。,12,基本政策-扣除項(xiàng)目金額,取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 加計(jì)扣除 舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格,13,基本政策-扣除項(xiàng)目金額,14,基本政策-稅率,增值率 =增值額÷扣除項(xiàng)目金額超率累進(jìn)應(yīng)納稅額 =增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*扣除率,15,基本政策-稅款計(jì)算,應(yīng)納稅款 =增值額

5、15;稅率﹣扣除項(xiàng)目金額×扣除率,16,基本政策-減免稅,暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。,17,基本政策-減免稅,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除金額20%的；北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在140（含）平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)

6、別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。,18,基本政策-減免稅,因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； 因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬

7、遷,是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。,19,基本政策-減免稅,定期免稅 1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在2000年底首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。,20,基本政策-減免稅,以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅

8、 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用 上述政策。,21,基本政策-減免稅,合作建房的征免稅 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

9、建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。,22,基本政策-減免稅,關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。,23,第二部分：稅收征管,24,稅收征管—納稅地點(diǎn),,企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地。,25,稅收征管—流程,,項(xiàng)目納稅登記,申報(bào)納稅,預(yù)繳稅款,清 算 稅 款,,,,26,稅收征管—項(xiàng)目納稅登記,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或兼營(yíng)房地

10、產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的單位應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或取得立項(xiàng)批復(fù)后30日內(nèi)辦理項(xiàng)目納稅登記。,27,稅收征管—申報(bào)納稅,納稅人應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開(kāi)發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。,28,預(yù)繳稅款,土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表,29,,土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表— 續(xù),30,稅收征管—預(yù)繳稅款,對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次

11、日起,加收滯納金。,31,稅收征管—清算稅款,納稅人應(yīng)申請(qǐng)清稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清稅的,,,提出清稅申請(qǐng),,稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審核,清稅完成,,,32,轉(zhuǎn)讓新建商品房收入——轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額=（清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積申報(bào)——按季度申報(bào),稅收征管—清算稅款—清算后再轉(zhuǎn)讓,33,稅收征管—清算稅款—清算后再轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓使用一年以上的商品房收入——轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)金額+建筑物評(píng)估

12、價(jià)格+評(píng)估費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金申報(bào)——按次申報(bào),34,第三部分：清算管理,35,清算管理—文件依據(jù),《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》----國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》----京地稅地[2008]92號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知----國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào),36,基本內(nèi)容,37,一、土地增值稅清算的范圍,凡從事房地

13、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)。,38,二、土地增值稅清算的條件,（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件,39,（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件,1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。4、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。,40,

14、（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件,1、 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。可銷售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。,41,三、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限,（一

15、）納稅人應(yīng)申請(qǐng)清算的 90日內(nèi)（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的 30日內(nèi) (特殊情況可延長(zhǎng)至90日),達(dá)到清算條件,申請(qǐng)清算,稅務(wù)機(jī)關(guān)通知,申請(qǐng)清算,,,42,清算的申請(qǐng),43,一、納稅人應(yīng)提供的清算資料,共11類資料。,44,二、申請(qǐng)時(shí)注意要點(diǎn),（一）清算項(xiàng)目資料是否齊全 對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。 (二) 清算

16、項(xiàng)目是否與初始登記表 中項(xiàng)目一致,45,（三）各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫是否符合要求,各類表格應(yīng)按明細(xì)類別歸類匯總后填寫。 例如：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表”，應(yīng)按土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款的支出分類填寫。,46,（四）《鑒證報(bào)告》內(nèi)容是否規(guī)范,1、整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面介紹*普通住宅情況說(shuō)明 2、全部收入項(xiàng)目的組成情況介紹 3、扣除項(xiàng)目金額

17、的情況介紹*四項(xiàng)成本情況說(shuō)明4、稅款詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 5、需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)介紹與清算項(xiàng)目相關(guān)的其他鑒證情況的說(shuō)明,47,清算的審核,48,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核,（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍貨幣收入實(shí)物收入其他收入視同銷售房地產(chǎn)收入----用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,49,（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定,貨幣收入--《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的

18、金額 實(shí)物收入--財(cái)產(chǎn)評(píng)估 其他收入--專門評(píng)估 視同銷售房地產(chǎn)收入----按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,50,（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。,51,二、扣除項(xiàng)目金額情況的審核,（1）在土

19、地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。,52,二、扣除項(xiàng)目金額情況的審核,（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。?）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受

20、益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。,53,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 地價(jià)款+國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 地價(jià)款=土地出讓金或?qū)嶋H支付的地價(jià)款 有關(guān)費(fèi)用：包括取得土地的契稅和印花稅,54,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,2、取得土

21、地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 必須提供已支付的地價(jià)款憑證，不能提供的，不允許扣除憑證：國(guó)有土地出讓合同、土地局開(kāi)具的收據(jù)、地稅局開(kāi)具的契稅完稅證等,55,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。,56,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

22、 ----土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,57,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，不允許再扣除。 是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生

23、，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。,58,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （2）前期工程費(fèi) 如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地” 這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。,59,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （3）建筑安裝工程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的

24、內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況?！　〗ㄖ惭b發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。,60,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

25、,61,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （5）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?62,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 （6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入

26、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。,63,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審核的重點(diǎn)： 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：經(jīng)營(yíng)性企業(yè)----稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票 行政機(jī)關(guān)或政府行政管理機(jī)構(gòu)----行政事業(yè)性收據(jù) 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用----書(shū)面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)） 其他的白條和收據(jù)----不能作為支出憑證,64,（二）房

27、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審核的重點(diǎn)：,核定四項(xiàng)成本的條件：（1）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的；（3）發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問(wèn)題的；（4）虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的；（5）清算項(xiàng)目中的四項(xiàng)成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。,65,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審核的重點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)

28、成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用可以核定扣除。,66,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用,扣除方法： 利息+5%； 10%,67,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。,68,（四）與轉(zhuǎn)讓

29、房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 印花稅----在管理費(fèi)用中扣除,69,（五）加計(jì)扣除,代收費(fèi)用金額不包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi) 。,70,三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題,（一）取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 不能加計(jì)20%扣除。,71,三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題,（二）僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)

30、土地的成本之和允許加計(jì)20％的扣除。,72,三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題,（三）成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法 按實(shí)際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開(kāi)發(fā)建筑面積的比例分別來(lái)計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。,例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)?，地價(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅辉试S按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體分?jǐn)偣剑?取得土地使用權(quán)所支付金額÷總建筑面積*清稅面積,73,三、在清算

31、審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題,（四）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額確定方法既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核算增值額。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅優(yōu)惠政策。,74,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)有關(guān)情況的處理,75,一、需要補(bǔ)正資料的處理程序,中止核準(zhǔn)通知書(shū),按期補(bǔ)正,未按期補(bǔ)正,停止清算,重新審核,,,,76,二、需要核定征收的處理程序,清算中需核定征收：,清算審核部門,,納稅人,,終止核準(zhǔn)通知書(shū),核定征收通知書(shū),評(píng)估、稽