房地產開發(fā)公司土地增值稅清算研究——以M房地產開發(fā)公司為例.pdf

1、從上世紀九十年代以來，隨著我國住房體制改革，房地產市場持續(xù)繁榮，創(chuàng)造了一個又一個GDP神話。特別是近年來，在制造業(yè)等實體經濟不振的環(huán)境中，房地產業(yè)當之無愧是國民經濟的主力軍。但是，在房地產市場蓬勃發(fā)展的同時，城市房價持續(xù)攀高，炒房現(xiàn)象嚴重，已經成為影響社會經濟健康發(fā)展的阻礙。普通百姓住房成本過高，人才流動受房價影響等問題已經成為社會不穩(wěn)定因素。近年來，中央越來越重視對房地產市場的調控，2005年以來，每年政府工作報告中必談房地產市場調控

2、，國家稅務總局接連出臺數(shù)十個關于房地產行業(yè)的稅收文件，力保房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
　　土地增值稅從1994年正式開征至今已有二十多年歷史。從理論上來講，土地增值稅設計的初衷是調節(jié)土地增值收益，維持房地產市場秩序。無論是土地增值稅開征，還是隨后陸續(xù)出臺新政策，每一次都在股市引起房地產板塊較大的波動，土地增值稅的調控能力可見一斑?？墒?，現(xiàn)實中很長一段時間內，無論是土地增值稅在房地產企業(yè)利潤中的占比，還是在我國地方稅收的占比都

3、非常低，稅收作用非常有限。土地增值稅采取與企業(yè)所得稅類似的收入減去扣除項目再乘以稅率這樣的計算模式，稅法上稱之為“清算”，但是由于種種原因，土地增值稅清算在開征后數(shù)年一直處于停滯狀態(tài)，真正在全國范圍內嚴格進行清算不足10年，稅制設計和一線征收還存在諸多問題。
　　正因如此，國內理論界對土地增值稅清算的研究并不系統(tǒng)，特別是在實務界，對房地產項目清算案例方面的研究還非常有限。國際上開征土地增值稅的國家和地區(qū)僅中國大陸、臺灣、韓國、意大

4、利，由于經濟環(huán)境差異較大，可借鑒的內容非常有限。論文立足于近幾年對重慶市某區(qū)房地產開發(fā)項目土地增值稅清算情況的調研，從土地增值稅清算的稅制設計和程序執(zhí)行上查找普遍存在的問題，在企業(yè)自身、制度層面、征收部門、地方政府、行業(yè)管理等全方位分析土地增值稅清算癥結所在，并從國家宏觀層面、行業(yè)中觀層面、企業(yè)微觀層面多維度提出改進房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的建議。文中引入了M房地產開發(fā)公司HM家園二期項目的土地增值稅清算案例，通過實際清算中發(fā)現(xiàn)的問