[教育]長沙市公寓產(chǎn)品市場分析

1、長沙市公寓產(chǎn)品市場分析,目 錄,現(xiàn)狀,個案,趨勢,一、長沙市在售公寓項目分布及價格二、各區(qū)域市場分析三、長沙市場供銷量分析四、客戶群分析五、在售公寓產(chǎn)品特征,一、區(qū)域重點項目個案分析二、區(qū)域總結(jié),一、國家政策、長沙規(guī)劃與經(jīng)濟走勢 對公寓發(fā)展的引導(dǎo)二、公寓產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,4,,2,9,,,,,,,,6,3,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8,,,長沙在售公寓標注圖,1,7,1

2、0,5,11,12,14,15,19,17,18,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,13,,16,42,,,,,,,萬元圈,9000,7500-9000,6500-7500,,6000-7000,1星尚5202才子佳苑3凱樂國際城4上東·萊克辛頓5觀園國際公寓6東宸19公館7少帥府8鉑宮·中山庭9五一中

3、央領(lǐng)域10壹號公館11昊天大廈12瀟湘國際13湘域城邦14明城國際中心15凱通國際16錦泰東環(huán)國際,32星城榮域33岳泰·理想城34將愛公寓35奧克斯廣場36沙發(fā)公寓37星語林·阿普阿布38恩宇·紅公館39長房·時代城40西鐵領(lǐng)域41建安像素匯42珠江花城,17東方摩卡18恒大·金都19i尚國際20長房·白沙灣21君悅紫園22東塘瑞府

4、23凱旋云頂公寓24西子一間25匯達國際公館26融科·香山國際27云鼎公館28萬博匯29湘水一域30博林金谷31華天苑公寓,長沙市抽樣調(diào)查在售的42個公寓產(chǎn)品中，中心城區(qū)占有相對的比重，其他各片區(qū)小戶型逐漸增加，主要集中于岳麓區(qū)市府板塊和麓谷板塊以及火車站東尚東板塊。,長沙是目前公寓產(chǎn)品價格整體遵循環(huán)線分布，河?xùn)|區(qū)域高于河西。河?xùn)|五一商圈已經(jīng)突破萬元大關(guān)，市內(nèi)環(huán)線價格在9000元/㎡以上，二環(huán)線內(nèi)價格維持75

5、00-9000之間，河?xùn)|整體價格目前還是稍低于河?xùn)|看，市府板塊6500-7500之間，麓谷板塊稍低。,五一商圈,五一商圈公寓產(chǎn)品在售面積約35.7萬方之間，銷售套數(shù)約6236套，產(chǎn)品用途住宅為主，銷售率56%，銷售套數(shù)3528套，面積集中于30-80，平均面積57㎡，公攤率24%左右，價格中心位置12660-16000，周邊9500-11000。,區(qū)域今年公寓產(chǎn)品集中上市階段，市場供應(yīng)充足,項目規(guī)模普遍小體量，均4.8萬方，建筑規(guī)劃60

6、㎡以下小戶型住宅搭配底層商業(yè)裙樓。,PART2 各板塊市場分析,五一商圈周邊公寓出租情況,本區(qū)域在售公寓產(chǎn)品均價11582元/㎡,區(qū)域年投資回報率3.2%，投資回報率低，產(chǎn)品售價偏高，用途定位失誤，片區(qū)產(chǎn)品用途定位于商住兩用，獲得更合理的年投資回報率。,住宅用途產(chǎn)品年投資回報率3.2%左右，用途定位偏離，區(qū)域產(chǎn)品定位應(yīng)偏重商用樓。,火車站商圈,根據(jù)上表公寓項目概況，目前火車站周邊小戶型公寓產(chǎn)品在售量約32.4萬方，在售套數(shù)約5536

7、套，多數(shù)項目為商住兩用，其中還夾雜公寓式產(chǎn)權(quán)酒店項目，完成銷售2983套，完成銷售率54%，片區(qū)產(chǎn)品面積平均58㎡，公攤率集中21%-27%之間。,產(chǎn)品供應(yīng)量充足，類別中公寓式產(chǎn)品酒店就占一定比例，區(qū)域外圍項目產(chǎn)品大小戶型混搭。,火車站周邊公寓出租情況,區(qū)域均價7962元/㎡，區(qū)域產(chǎn)品年投資回報率4.4%左右，處于一個正常水平，區(qū)域可加強公寓式酒店推廣，周邊流動客流量大，市場對于中低檔便利酒店需求增加。,區(qū)域產(chǎn)品年投資回報率處于市場正常

8、水平，區(qū)域產(chǎn)品定位成功，公寓式酒店可進一步推廣。,東塘商圈,項目多沿韶山路分布，部分為小體量規(guī)模，大部分為大型項目中搭配小戶型住宅。,東塘商圈在售產(chǎn)品面積約28.4萬方，大小戶型混搭，面積30-145，在售總套數(shù)4549套，銷售2434套，去化率53.5%，價格8500-9500，公攤率獨棟項目在27%，其他項目集中20-24%。,東塘周邊公寓出租情況,區(qū)域小戶型產(chǎn)品均價9083元/㎡，年投資回報率2.5%左右，嚴重偏低，區(qū)域整體市場產(chǎn)

9、品售價偏高，產(chǎn)品市場定位偏低，急待改善區(qū)域產(chǎn)品市場位，提升項目市場形象定位。,區(qū)域年投資回報率 嚴重偏低，急待改善產(chǎn)品用途定位，大力發(fā)展商務(wù)辦公小戶型產(chǎn)品。,麓谷板塊,板塊潛力大，未來高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)域公寓產(chǎn)品的發(fā)展期，目前價格相對較低，多以精裝修產(chǎn)品上市。,目前板塊中心，在售4個公寓項目總在售面積10.7萬方，在售套數(shù)2473套，銷售完成1110套，受目前居住氛圍和政策影響比較嚴重，區(qū)域毛坯產(chǎn)品價格5800-6200，精裝產(chǎn)品64

10、00-7100。,麓谷周邊公寓出租情況,區(qū)域目前在售項目小戶型均價6352元/㎡，產(chǎn)品出租年投資回報率2.9%，處于非正常水平，產(chǎn)品租金已經(jīng)大道階段性飽和，小戶型產(chǎn)品售價高于區(qū)域其他戶型過多。,小戶型產(chǎn)品價格偏高，與區(qū)域其他戶型產(chǎn)品售價差距區(qū)間大，急待調(diào)整小戶型價格，拉升產(chǎn)品年投資回報率。,市府板塊,奧克斯、綠地、世貿(mào)齊聚市府，未來河西CBD中心，板塊目前小戶型產(chǎn)品在售稀缺，未來供應(yīng)以精裝修為區(qū)域產(chǎn)品主流，緊鄰濱江豪宅區(qū)，商務(wù)人流聚集。

11、,市府板塊規(guī)劃為河西未來CBD中心，目前周邊在售小戶型調(diào)查項目有星語林·阿普阿布、沙發(fā)公寓和蘭卡威國際，在售面積5.7萬平米，銷售并不理想，預(yù)計明年區(qū)域三大入住品牌精裝公寓將上市，推動板塊小戶型銷售。,市府周邊公寓出租情況,區(qū)域板塊精裝修公寓項目均價7300左右，年投資回報率2.3%左右，板塊處于快速發(fā)展階段，周邊生活配套欠完善，居住氣氛不高，租金偏低，未來幾年區(qū)域年投資回報率將有大空間提升。,板塊目前投資回報不理想，租金普遍

12、偏低，未來幾年板塊成熟度提升，區(qū)域租金將有大幅提升。,五一商圈，小體量，獨棟純住宅公寓，自能化系統(tǒng)應(yīng)用多，總房價50-65萬，精裝項目少，投資客戶居多，中心位置價格13000-16000，周邊價格9500-11000。,火車站商圈，純小戶型項目和大項目附帶小戶型產(chǎn)品混搭，存在部分公寓式產(chǎn)權(quán)酒店，區(qū)域發(fā)展向東面延伸，瀟湘國際價格13000，平均價格7000-10000。,東塘商圈，純小戶型項目和混搭項目各半，多數(shù)為商住兩用樓，商住樓多采用

13、酒店標準入戶大堂，中心位置精裝修價格達11000，其余價格8500-10000.,麓谷-麓南板塊，周邊河西規(guī)劃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新型兩型社會區(qū)，目前在售項目體量小，價格在5800-6200，多采用精裝項目，未來市場需求量將有快速增長,市府板塊，目前市場小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量少，產(chǎn)品單一，世貿(mào)、綠地、奧克斯三大品牌入住，高級寫字樓建設(shè)，未來河西CBD中心，區(qū)域小戶型產(chǎn)品供求量將急速增加，產(chǎn)品全精裝修。,目前長沙市內(nèi)五區(qū)中心地段小戶型項目供應(yīng)充足，待

14、售量約47萬方。新項目組建向河西市府和麓谷板塊發(fā)展，目前河西房價相對較低，多數(shù)樓盤做精裝項目，以市府板塊三大品牌項目精裝公寓產(chǎn)品為代表。,重點區(qū)域在售量情況,區(qū)域匯總分析,分析長沙各區(qū)公寓情況總結(jié),區(qū)位：主要集中2環(huán)線內(nèi)，具備生活配套成熟，周邊商務(wù)經(jīng)濟發(fā)達，流動人口大。新項目逐漸向河西新型先導(dǎo)區(qū)和市府CBD發(fā)展。交通：多數(shù)樓盤選擇沿所屬區(qū)域的主干分布，交通覆蓋區(qū)域面廣，上下班交通便利，節(jié)省時間。其他設(shè)施：周邊配套都比較成熟，超市，銀

15、行，醫(yī)院都在項目周邊，岳麓區(qū)對比其他區(qū)域在便捷生活上存在一定弱勢，規(guī)劃發(fā)展重點區(qū)域，具有一定的潛力優(yōu)勢。價格：正常情況同區(qū)域同地段小戶型產(chǎn)品價格比區(qū)域其他戶型高20%左右，遵循城市環(huán)線分布劃分價格區(qū)間。同等地段價格差距主要體現(xiàn)在，產(chǎn)品、規(guī)模、開發(fā)商品牌、新材料技術(shù)應(yīng)用。戶型：靠近市區(qū)中心小戶型產(chǎn)品多以居住為主，面積30-60㎡，次中心位置商住兩用居多，面積40-80㎡。裝修：毛坯仍然是市場主流，但精裝房得到較大發(fā)展，特別是萬科、綠

16、地 、世貿(mào)等大品牌未來供應(yīng)；精裝修標準目前存在較大差距，主要集中在1000~2000元/平米之間；總評：小戶型、公寓產(chǎn)品主要 集中在市中心、商圈、車站、大型小區(qū)等周邊，要求交通便利，城市成活配套成熟區(qū)域，面積一般在30-80㎡之間，商住樓和純住宅樓各占半。目前市場在售公寓產(chǎn)品逐步向精裝產(chǎn)品過渡，公寓價格一般較同區(qū)域其他戶型要高出20%左右。,項目經(jīng)濟指標,占地面積：21969㎡總建筑面積：20萬㎡容積率：6.6綠化率：32%

17、總戶數(shù)：836停車位：223開發(fā)商：湖南天龍房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)有限公司項目地址：長沙市五一大道藩城堤路,建筑規(guī)劃：項目分二期開發(fā)：一期為1棟高層精品住宅，由兩層地下室、兩層架空層、兩層裙樓及三十一層住宅組成，建筑面積7萬余平方米；由30-64平方米一房，73-94平方米二房，85-105平方米三房組成；二期為3棟高層建筑，建筑面積13萬平方米。,一期公寓,五一中央領(lǐng)域,五一廣場·20萬平米CBD花園社區(qū),區(qū)位解析,“五一中央

18、領(lǐng)御”東臨潘城堤路、黃興中路，南靠五一大道，距五一廣場僅200米。西臨西長街、沿湘江風光帶，北臨中山路。坐擁長沙五一商務(wù)核心區(qū)和濱江風景區(qū)，宜投資居住。，,五一中央領(lǐng)域,萬 達 廣 場,五 一 大 道,潘 城 堤 路,西 長 街,黃 興 中 路,五一廣場,湘 江,長沙核心

19、商務(wù)區(qū)，濱江豪宅區(qū),中 山 路,外部配套,城市商務(wù)辦公區(qū)，周邊城市生活配套成熟完善，十分鐘生活圈，交通、購物、酒店等俱全。,戶型品鑒,建筑面積39.43,建筑面積：57.16,經(jīng)濟型公寓產(chǎn)品，經(jīng)典矩形規(guī)劃格局；3.95米進深客廳帶1.5米陽臺，增加產(chǎn)品附加值，擴大客廳空間，客臥一體接近年輕客戶生活方式；廚房占用入戶過道，降低廚房的適用性。,戶型周正，功能區(qū)分離，居家型產(chǎn)品；臥室客廳分離，使用更加方便，臥室附帶小型陽

20、臺，豐富居家產(chǎn)品功能完整性；臥室開窗窄，影響戶型整體采光，陽光圍合式廚房太過狹長，廚房開門延伸至臥室，影響居家品質(zhì)。,建筑面積：30.66,建筑面積：95.66,矩形戶型規(guī)劃，干濕分離，年輕居家產(chǎn)品；3.95進深客廳，主打客廳空間，增強空間視覺效果，外飄窗設(shè)計，實用型更強；入戶門直對客廳臥室，實用中影響居家私密性,戶型周正，功能區(qū)分離、城市精英住宅產(chǎn)品；3.85米主臥是開間，外接1.5米陽臺，開闊豪華大主臥，次臥帶飄窗、陽臺，更

21、體現(xiàn)附加值?？蛷d窗戶小為暗窗，采光不足，餐廳直對入戶門，而且1.5米開間顯狹小。,營銷分析,項目價格走勢：,最新銷售動態(tài)：2011年11月17日五一中央領(lǐng)御一期尾房清售，57㎡小戶起價12260元/㎡，全款額外優(yōu)惠100元/㎡，按揭暫無折扣。,五一中央領(lǐng)域10年年底開盤，二、三房開盤起價7930元/㎡，VIP客戶優(yōu)惠300-500元/㎡不等，今年年出價格急劇上行至10000均價，至今項目價格已經(jīng)突破12260元/㎡，推出總房源835套

22、，完成網(wǎng)簽807套，去化率97%。項目低開高走的價格策略符合購房者的心理預(yù)期，并與周邊同地段項目售價還具有一定的競爭型。項目本身更加靠近湘江，與萬達廣場僅一街之隔，位置優(yōu)勢引導(dǎo)客戶。,營銷節(jié)奏,2011年五一中央領(lǐng)御一期尾房清售，57㎡小戶起價12260元/㎡，全款額外優(yōu)惠100元/㎡，按揭暫無折扣。二期正在拆遷建設(shè)中。 2011-5-13 五一中央領(lǐng)御，在售50-86㎡江景一房兩房，均價10500元/㎡。 2011-4-28 五

23、一中央領(lǐng)御，50-86㎡江景一至兩房均價10500元/㎡~11000元/㎡。全款優(yōu)惠200元/㎡，按揭優(yōu)惠100元/㎡。還剩最后一套57㎡特價房，優(yōu)惠500元/㎡。明年6月交房入住。 2011-4-2 五一中央領(lǐng)御，主推72-105㎡江景二至三房，均價10000元/㎡?，F(xiàn)推出10套特價房，最高優(yōu)惠500元/㎡。 2011-1-19 五一中央領(lǐng)御，主推72-105㎡二至三房，均價10000元/㎡，VIP卡最高優(yōu)惠400元/㎡。 20

24、10-12-9 五一中央領(lǐng)御，預(yù)計12月底開盤，主推30—105㎡1至3房、最低價7930元/㎡、VIP認籌中，2012年6月可入住。 2010-11-10 五一中央領(lǐng)御目前正推出限量VIP卡優(yōu)惠300元/㎡的超值優(yōu)惠，并將于12月開盤發(fā)售。 2010-8-3 客戶按以其本人名義于2010年7月1日以后在中信銀行股份有限公司長沙分行先鋒支行辦理的人民幣貳萬元以上（含貳萬元）六個月以上（含六個月）存款證明；申請成為五一中央領(lǐng)御1號棟住

25、宅VIP金卡客戶。 2010-7-21 五一中央領(lǐng)御 預(yù)計于11月份開盤，7月10日開始VIP認籌，交2萬元誠意金，1-300號客戶可額外優(yōu)惠500元/平米，301-600號客戶可額外優(yōu)惠400元/平，601-1000號客戶可額外優(yōu)惠300元/平米。 2010-7-10 五一中央領(lǐng)御7月7日營銷中心開放，預(yù)計11月份開新盤，推30－105㎡一至三房，7月10號開始VIP認籌。,湘域城邦個案分析,PART 1經(jīng)濟技術(shù)指標,湘域城邦,

26、│五一大道│CBD新知本建筑群│,北棟,南棟,東棟,PART 2區(qū)位分析,湘域城邦占據(jù)長沙五一廣場CBD中心要塞，緊鄰五一大道、蔡鍔路、芙蓉路市交通干道，交通便利，周邊城市配套發(fā)展成熟，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品受市場特別投資客戶看好。剛奠基的九龍倉長沙金融中心和世貿(mào)大廈坐落項目左右側(cè)，區(qū)域未來幾年發(fā)展更加集中化、國際化，區(qū)域價值更加突出。,對于區(qū)位價值的簡短評價,湘域城邦位于長沙市老市府后，中天廣場對面，正面五一大道，左鄰蔡鍔中路，右臨芙蓉路，背靠

27、解放西路，處于長沙五一廣場CBD中心之內(nèi)。,PART 3規(guī)劃分析,對于規(guī)劃的簡短點評,項目規(guī)劃分析,湘域城邦項目由3棟高層組成，地上34層，地下2層棟。南北兩棟為純住宅，東棟為寫字樓，南棟底層為商業(yè)及管理用房，在售中北棟底層為架空層，架空層上33層住宅，戶建筑面積面積42-86㎡，東棟及裙樓部一二層為商業(yè)。,項目建筑品字型排列，提升有限土地的高效效利用率，純小戶型住宅和寫字樓規(guī)劃，前瞻區(qū)域未來CBD中心發(fā)展。項目位于長沙市五一廣場商圈

28、，周邊商務(wù)辦公集中區(qū)域，城市配套成熟，職場精英匯聚，這部分消費群對于居住要求快速、便捷，項目規(guī)劃要求符合消費群期望，增強產(chǎn)品對目標客戶的殺傷力。,PART 4產(chǎn)品分析,對于產(chǎn)品的簡短評價,湘域城邦公寓產(chǎn)品信息表,建筑面積：75㎡,建筑面積 ：81㎡,舒適兩房，戶型方正實用，干濕分離；主臥室?guī)?.8米全開間陽臺，成就豪華主人房，次臥、客廳飄窗設(shè)計，戶型整體附加值、實用率提升；入戶門直對客廳，影響家具生活私密性，設(shè)置入戶玄關(guān)更體現(xiàn)實用

29、性。,戶型方正大氣，動靜分離，附加值高；主臥、額客廳南向布局，主臥對接大陽臺，次臥與客廳南北雙飄窗，體現(xiàn)靈動空間；3.7米開間餐廳，降低了面積的有效使用，廚房設(shè)置于主臥客廳之間，影響居家空氣質(zhì)量。,戶型品鑒,PART 5銷售信息,對于銷售的簡短評價,湘域城邦地理位置優(yōu)越，處于長沙五一商圈CBD中心，區(qū)域未來規(guī)劃前景好，目前13500元/㎡均價，單套住宅總價60-110萬，由于項目以緊湊型二房為主力戶型，其整體的單套總均價集中于90

30、-100萬之間，觀望客戶居多，半年來的銷售不佳。目前成交面積中偏向小面積戶型。,最新動態(tài)：湘域城邦，45-88平米小戶型在售，均價13500元/平米，全款99折。,目前折后起價：6200（1-3層）均價：13500元/㎡最高價：14483元/㎡,湘域城邦4月29日開盤共推出房源551套，以71-85㎡二房為主，開盤均價13000元/㎡，銷售306套，完成去化率56%。,PART 6營銷推廣,對于營銷推廣的簡短評價,湘域城邦,│五一

31、大道│CBD新知本建筑群│,項目促銷節(jié)奏：,**個案分析,PART 1經(jīng)濟技術(shù)指標,49萬㎡ NUO城市共同體,萬博匯,一棟,二棟,棟三,四棟,項目一期,項目一期,項目二期,項目三期,韶 山 中 路,新 建 東 路,PART 2區(qū)位分析,萬博匯名邸項目位于長沙市雨花區(qū)韶山中路489號，韶山路與新建路交叉口的東北方向地塊，屬雨花亭商圈。一期工程位于本地塊北區(qū)。它東臨長沙電機廠職工住宅區(qū)和長沙卷煙廠幼兒園，南臨12米

32、寬規(guī)劃道路，西臨順天國際項目，北臨長沙中藥一廠宿舍。項目所處地理位置優(yōu)越。,萬博匯處于雨花亭商圈，周邊生活配套商業(yè)成熟，是長沙市城中主要生活圈，區(qū)域內(nèi)處于老式住宅向新式住宅轉(zhuǎn)換階段，周邊改善型住宅需求量大，周邊項目多以住宅項目為主。,對于區(qū)位價值的簡短評價,一期,雨花亭,順天國際金融中心,PART 3規(guī)劃分析,對于規(guī)劃的簡短點評,項目規(guī)劃分析,一期位于項目整體東北地塊，規(guī)劃4棟32層高層住宅，5000平米中央水景花園，總建筑面積112

33、906㎡。其中1、3棟一層為沿街商鋪上面31層為49-67㎡一居室，2號棟一層為沿街商鋪和31層面積88、120㎡住宅，4號棟一層為架空層，整棟規(guī)劃127-130㎡住宅。,項目位于城市主干道韶山中路旁，屬雨花亭商圈，周邊商務(wù)商業(yè)活躍，一期主打49-67㎡一居室和120-130㎡三室，瞄準投資客戶和周邊改善型職工需求，市場目標性強，由于今年長沙對90㎡以下小戶型限購，小戶型實現(xiàn)了65.5%的銷售率，但是大戶型96.4%的去化率，證明項目科

34、學(xué)規(guī)劃 方向。,戶型配比,項目2010年開盤1、2、3、4棟，共推出房源1456套，其中90㎡以下小戶型產(chǎn)品930套，90㎡以上房源526套，項目一批主力房源為39-67一房和119-131三房。,建筑面積：46.88㎡,建筑面積：67.99㎡,戶型功能分區(qū)，干濕分離，經(jīng)濟實用；8米進深4.5米開間的通間設(shè)計，戶型視野開闊，2.9你開間陽臺接臥室，體現(xiàn)產(chǎn)品附加值；1.5米無窗廚房，實用性不強，客廳無窗設(shè)計，影響整體居家品質(zhì)。,寬敞一

35、房，產(chǎn)品功能分區(qū)，動靜分離；戶型整體布局實用性高，5.9米開間臥室接大開間陽臺是戶型亮點；1.7米進深廚房衛(wèi)生間略顯緊湊。,PART 5銷售信息,對于銷售的簡短評價,萬博匯名邸于10年8月22開盤，開盤8500的均價，至今一年多的時間2、4號棟大戶型526套房源完成96.4%的銷售率，1、3號樓一房小戶型公寓930，完成網(wǎng)簽609套，今年來由長沙市對于90㎡以下戶型的限購政策，對項目投資客戶影較大，但是對于小戶型的剛需型客戶，憑借

36、項目的品質(zhì)還是贏得一定市場占有率。,最新消息：11月4日萬博匯一期即將交房，現(xiàn)有39-67平米小戶型實景現(xiàn)房在售，均價9800元/平米，全款97折。,目前的起價：6800均價：9800最高價：10360,PART 6營銷推廣,對于營銷推廣的簡短評價,項目定位,萬博匯,49萬㎡ NUO城市共同體,項目營銷節(jié)奏：,長房時代城,國際都匯·中心商業(yè)旗艦,長房時代城住宅面積近24萬平米，商業(yè)面積10萬平米以及近6萬平米生活配套，

37、商業(yè)與居住相輔相成。項目分三期開發(fā)，一期是9-17號棟住宅以及19號棟公寓，另加21棟的3萬平方米的商業(yè)；二期是1-8號棟以及東南面的風情商業(yè)內(nèi)街，三期為甲級寫字樓、五星級酒店。,項目規(guī)劃戶數(shù)： 2897 戶總套數(shù)：2897 車位信息：1934建材裝修：毛坯19棟公寓 層數(shù)：15層 住宅套數(shù)：680戶 套規(guī)劃戶型：35㎡—80㎡ 建筑風格：長房

38、時代城引進自然、浪漫的風情園林，以綠意蔥蔥的組團綠地，高低錯落的常綠植被，步移景異的林蔭步道為主。建筑間點綴曲徑通幽的花香小徑，再配以休閑椅等，營造舒適美景生活。自然風景與明快大氣、富有時代感的建筑風格相映成輝。,項目規(guī)劃,玉蘭路,桐鋅坡西路,二期,一期,住宅,商業(yè),住宅,公寓,商業(yè),酒店,寫字樓,三期,長房時代城處于大河西先導(dǎo)區(qū)，盤踞城西交通樞紐，東臨玉蘭路，南鄰河西商業(yè)主干道桐梓坡路，北鄰麓天路。多條公交路線在此匯聚，交通便利,公園

39、：岳麓山國家級風景名勝、麓谷公園、宜居公園、西湖文化公園教育：玲海幼兒園、麓谷小學(xué)、師大附中博才實驗中學(xué)、長郡中學(xué)、湖南商學(xué)院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、湖南師范大學(xué)商業(yè)：郁金香建材市場、青山花卉市場等2、自身：人人樂購物廣場、金逸國際電影城、五星級酒店、甲級寫字樓等醫(yī)療：湘雅三醫(yī)院、長沙市星燦醫(yī)院、航天醫(yī)院等金融：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 、郵政儲蓄等酒店：海天大酒店、時代帝景大酒店、熙源大酒店等,區(qū)位、配套,一房戶型占有

40、絕對比重，兩房非常稀缺,戶型配比,戶型配比中，設(shè)計較為單一?？晒┻x擇性少,19#A-2戶 面積:42.24m2,19#A-3戶 面積:52.00m2,19#A1戶型 面積:46.72m2,獨立洗衣房，噪音小陽臺與餐臥相連接，采光、通風條件好,戶型介紹,整個小區(qū)只有19號樓為公寓；整棟除37號房間為81㎡兩居設(shè)計，其他皆為一居。設(shè)計單一，可供選擇的戶型少。,餐廳與客廳相連接，生活更加便捷衛(wèi)生間空間大，舒適度高,通道正對餐廳，私密度

41、高廚房獨立，功能性分區(qū)強主臥帶獨立電視，享受度更高,小戶型功能齊全，分區(qū)明顯,營銷推廣,形象定位語：“國際都會·中心商業(yè)旗艦” 進一步強調(diào)了項目作為岳麓板塊未來時代標桿的商業(yè)中心位子和項目本身的商業(yè)價值。,階段推廣主題：開盤前期主要以目未來的升值潛力及配套為主題行宣傳，快速有效使項目 形象深人心。 現(xiàn)階段推廣則以產(chǎn)品和目標客戶人為主題展開。,,推廣渠道：戶外、網(wǎng)絡(luò)、宣傳單頁、報廣,報廣,網(wǎng)絡(luò),戶外,

42、,事件活動：時代城7月23日“時代生活 巧筑幸?！辈妓嘍IY活動誠邀參加。,廣告畫面,2011-01-30長房時代城37-47㎡時代國際公館榮耀開啟 VIP優(yōu)惠申請火爆進行中。時代國際公館VIP可享受購房優(yōu)惠98%，團購客戶可享額外優(yōu)惠！本次開盤選房按VIP卡的先后順序，先辦卡先得房!2011-02-18長房時代城現(xiàn)主售37-47㎡小公寓。均價7000元/㎡。VIP預(yù)交兩千可享額外優(yōu)惠，先辦卡先得房。2011-03-02長房時代城

43、在售37-47㎡時代國際公館，均價7200元/㎡2011-04-28長房時代城37-47平米時代國際公館5月15日開盤，VIP優(yōu)惠申請火爆進行中2011-05-18長房時代城 37-47㎡時代國際公館熱售中，毛坯均價7500元/㎡，最低7200元/㎡，共15層，每層19戶5梯。全款97折，按揭99折。已開放37㎡樣板間。2011-05-23時代國際公館 37-47平米小戶型少量珍藏房源熱銷中。,推售節(jié)奏,整個營銷推廣體系節(jié)奏適中

44、，項目整體定位符合本身具有的資源及未來升華的空間。廣告推廣及銷售節(jié)奏在不同的階段利用了不同的推廣主題、優(yōu)惠活動及事件活動來包裝整個項目，給不同消費人群提供了不同需求理念。,紅公館,紅紐心 紅未來,岳麓大道,楓林二路,學(xué)校：師大附中中學(xué)初中部、湘儀小學(xué)；長郡中學(xué)、咸嘉博才小學(xué)幼兒園：岳麓區(qū)第六幼兒園、湘儀貝貝樂幼兒園醫(yī)院：湘雅附三、省腫瘤醫(yī)院、省肺科醫(yī)院等。商場：人人樂超市、恒生超市。餐飲：大小家常菜館、土菜館林立、時代

45、帝景酒店。銀行：建行、招行、郵政儲蓄等一應(yīng)俱全。,區(qū)位 、配套,區(qū)位：項目歸于望城坡商圈、眺望榮灣鎮(zhèn)腹地、伴與楓林二路旁、左扶交通樞紐汽車西站、右提門泊地鐵二號線。與城市任督二脈相連，生活隨時切換頻道。,單間戶型設(shè)計在整個戶型比例中占絕對比重，穿插帶有其他戶型。 頂層23層帶有少量復(fù)式，此設(shè)計在長沙公寓中出現(xiàn)的頻率非常少。,戶型配比,單間為主，戶型設(shè)計多樣化,54.08㎡、一房,全景大飄窗全南戶型廚房外接陽臺,

46、35.31㎡平米、一房,獨立廚房、功能分區(qū)好客廳臥室無隔斷、通風條件好浴室寬敞、干濕分區(qū),廚房與陽臺連接，空間擴寬零過道面積，實用率高多功能房闊景飄、觀景效果好窗南向陽臺,75.84㎡、三房,戶型介紹,68.78㎡平米、兩房,玄關(guān)設(shè)置，隱私效果好雙陽臺設(shè)計，小戶型大享受主次臥雙闊窗，美景盡收眼底獨立生活陽臺，干濕分區(qū)明顯,簡約緊湊型設(shè)計，每一寸空間得到充分利用,,,,營銷推廣,“樞紐心、紅未來”形象定位語著重凸顯紅

47、公館項目未來絕佳的地理位置以及巨大的投資潛力。廣告推廣通過“紅”字使項目形象快速有效的深入人心，讓消費者對紅公館未來的政府配套規(guī)劃及交通情況有一個整體概念。紅未來，買房既是投資，給購房者在當前市場環(huán)境下增加信心。作為樓盤形象的代表，紅公館售樓處給人感覺卻是非常貶義。這讓消費者對項目整體形象大打折扣。,未來絕佳的地理位子,強大的外部配套設(shè)施，讓生活更便捷,樓盤品質(zhì)值得信賴,星語林阿普阿布,城中央、創(chuàng)意、智慧、精英青年特居住,咸嘉湖路

48、,谷豐路,項目交與咸嘉湖路和谷豐路之間，伴有地鐵二號線與西湖公園，周邊銀行、名校環(huán)衛(wèi)，營盤路過江隧道10月底即將通車，居民由咸嘉湖路經(jīng)隧道過江到河?xùn)|五一商圈僅需5—10分鐘；步行到地鐵2號線金星路站，只有700米左右。,區(qū)位、配套,室外：燈光籃球場、兒童老人健身區(qū)、健身慢跑徑、寵物戀愛區(qū) 室內(nèi)：游泳館、健身房、3D影院、咖啡書吧、臺球乒乓球室酒店：茉莉花國際大酒店、步步高超市、橫店影院（在建）；旺和超市學(xué)校：湖南師范大學(xué)醫(yī)學(xué)院、湖

49、南商學(xué)院、湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)院、英才小學(xué)、麓山國際實驗學(xué)院、望岳小學(xué)、高新博才小學(xué)、桐梓坡小學(xué),公寓戶型以50㎡—80㎡兩居室為主，有小量一居和三居。,小戶型兩到三居極具創(chuàng)新，作為經(jīng)濟型過渡期住宅，這種設(shè)計更能得到市場的認可，消化周期也會更短。,戶型配比,戶型配比合適，戶型為經(jīng)濟型一到三房,一房兩廳一衛(wèi)  38.69平米,一房兩廳一衛(wèi)  41.3平米,二房兩廳一衛(wèi)+入戶花園 

50、60;65.59平米,陽臺與客廳相連接，通風效果好廚房與客廳聯(lián)通，空間范圍更舒適小戶型，獨立臥室?guī)剐未?，設(shè)計獨特,臥室與陽臺相通，居住舒適度高餐、客、臥相分離，功能布局好廚房與客廳臨近，生活便利度高,主、次臥雙飄窗、客廳獨立陽臺，無處不顯示居住品質(zhì)雙臥設(shè)計，讓每一寸空間得到合理利用入戶花園獨特設(shè)計，彰顯業(yè)主生活品位,戶型介紹,戶型設(shè)計多樣化，使每個戶型空間都得到最大化利用。臥室?guī)в酗h窗，增加居住品質(zhì),小戶型通風、采光優(yōu)勢明

51、顯,,營銷推廣,形象定位語：“城中央、創(chuàng)意、智慧、精英青年特區(qū)” 重凸顯項目的地理位置、小區(qū)整體設(shè)計環(huán)境以及針對的客戶群體。,廣告畫面,推廣渠道,報廣,戶外,網(wǎng)絡(luò),,推售節(jié)奏,2011-09-06星語林阿普阿布項目籌建中2011-09-16星語林阿普阿布主推39-110平豪宅，10月底開盤。共7棟房源，16-17層高層中高端毛坯住宅。9月17日開始VIP活動，交100元獲贈100元禮品并獲贈2張電影票，且從該日起直到開盤日每天積

52、累優(yōu)惠100元。預(yù)計2013年交房。2011-10-27星語林阿普阿布特區(qū)樣板房現(xiàn)已奢華綻放，2號棟10月29日開盤。VIP申請倒計時，交10000元抵15000-20000元，開盤當日最高可享60000元優(yōu)惠。UP-UP行2011-10-31星語林阿普阿布2號棟10月29日已開盤，均價7500元/㎡。主推39-110平豪宅，共7棟房源，16-17層高層中高端毛坯住宅。預(yù)計2013年交房。動起來！ 2011-11-