北京酒店式公寓市場(chǎng)分析

1、北京市酒店式公寓市場(chǎng)分析北京市酒店式公寓市場(chǎng)分析一酒店式公寓概述一酒店式公寓概述（一）何謂酒店式公寓？（一）何謂酒店式公寓？酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點(diǎn)：1、酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而

2、非商務(wù)辦公功能；2、酒店式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；4、酒店式公寓必須具有居家的氛圍；5、相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；與酒店式公寓的功能相適應(yīng)，酒店式公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特點(diǎn)：1、酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較??；2、酒店式公寓配有設(shè)備齊全的廚房；3、酒店式公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位（二）酒店式公寓的客

3、群定位酒店式公寓主要針對(duì)居住市場(chǎng)中的較長(zhǎng)居住的居民（包括本國(guó)居民和外國(guó)居民），一般居住時(shí)間在4天及以上，這個(gè)市場(chǎng)的主要客人主要有；1、長(zhǎng)期出國(guó)的生意人；2、長(zhǎng)期在外的經(jīng)營(yíng)管理者；3、以及正放長(zhǎng)假的家庭等；從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來看，主要是跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員，使館工作人員，其他外籍人士等，國(guó)內(nèi)客戶（包括港、澳、臺(tái)在內(nèi)）所占的比例還比較??；但不同區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)存在一定的

4、差異，比如CBD以及整個(gè)東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶和日本客戶，大部分甚至是中關(guān)村內(nèi)部的客戶，但隨著國(guó)際性客戶不斷入住中關(guān)村，以及中關(guān)村西區(qū)高品質(zhì)寫字樓的入市，國(guó)際性客戶的比例會(huì)逐漸上升；但不同區(qū)域之間的客戶（尤其是最終的使用者）結(jié)構(gòu)存在較大的差別。并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動(dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂場(chǎng)所；其次對(duì)于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都

5、比較高。從酒店式公寓最終使用都（主要是租戶）對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看，“購(gòu)物場(chǎng)所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會(huì)議室”、“茶館”基本上不用考慮。（九）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需求（九）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需求從目前酒店式公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂

6、書報(bào)雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來。（十）酒店式公寓投資分析（十）酒店式公寓投資分析■酒店式公寓目前的運(yùn)營(yíng)模式主要有以下幾種：1、由開發(fā)商持有，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營(yíng)，比如“國(guó)貿(mào)”、“凱賓斯基”等老牌酒店式公寓基本上屬于這種模式；2、開發(fā)商開發(fā)以后出售投資客，然后由引入專業(yè)的

7、投資公司替全體投資人打理項(xiàng)目；投資客一般對(duì)于投資回報(bào)有一定的要求，很多新入市的項(xiàng)目基本上屬于這種模式；■新開盤項(xiàng)目基本上都是采用銷售方式，也就是說基本上是面向投資客的，酒店式公寓投資客在選擇項(xiàng)目時(shí)，考慮的因素主要有：1、投資回報(bào)是酒店公寓投資客的第一考慮因素，一般最低的投資回報(bào)要求在8％以上；2、酒店式公寓的位置最好在商務(wù)核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店式公寓的投資價(jià)值，好的區(qū)域，比如CBD以及未來的中關(guān)村區(qū)域都是比較理想的酒店式公寓投資